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den wohl häufigsten und auch lästigsten Schäden in Wohnungen
und Häusern gehört der Befall durch Schimmelpilze.
Schimmel zerstört nicht nur die Tapeten an den Wänden,
Möbel oder Textilien, sondern auch die Gesundheit
der Bewohner. Ärgerlich für den Mieter ist
es nicht nur, mit dem Schaden zu leben. Schwierig ist
vor allem, die Ursache des Schimmels festzustellen,
ihn erfolgreich zu bekämpfen und gegebenenfalls auch
die Unschuld an der Entstehung nachzuweisen. |
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Vermieter
muss auf das richtige Heizen und Lüften hinweisen
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| Der
Mieter muss sich häufig den Vorwurf seines Vermieters
gefallen lassen, dass die Wohnung nicht ordnungsgemäß
beheizt oder gelüftet wurde. Und hier liegt bereits
der Dreh- und Angelpunkt in der Rechtsprechung: Der
Gesetzgeber schreibt eine Mithaftung des Vermieters
in dem besonderen Fall vor, wenn in der Mietwohnung
moderne, dicht schließende Fenster eingebaut sind. Nach
einem Urteil des Landgerichts Berlin trifft den Vermieter
eine Mitschuld, wenn er den Mieter nicht ordnungsgemäß
daraufhin belehrt hat, wie er richtig
zu heizen und zu lüften hat. Nach dem Landgericht
Gießen trifft in diesem Fall den Vermieter sogar die
völlige Schuld.
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| Mangel
sofort dem Vermieter anzeigen |
| Stellt
der Mieter Mängel in der Wohnung fest, hat er neben
dem Recht auf Instandsetzung auch das Recht, die Miete
zu mindern. Grundsätzlich gilt: Tritt ein Mangel
auf, so muss dieser dem Vermieter sofort angezeigt
werden. Aus Beweisgründen sollte die Mängelanzeige immer
schriftlich erfolgen, unter möglichst
genauer Beschreibung des Schadens. Wichtig ist hierbei,
zur Mängelbeseitigung eine Frist mit genauem
Datum zu setzen. Diese sollte
so bemessen sein, dass es dem Vermieter auch möglich
ist, die Mängel fristgerecht zu beheben.
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| Recht
auf Instandsetzung und Mietminderung |
Das
Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt fest, wann genau
ein Mangel in der Mietsache vorliegt. Dieser liegt demnach
vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt
oder aufgehoben ist. Ebenso zur Wohnung gehören die
mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden oder
andere Nebenräume. Typische Mängel in Wohnung und Haus,
die eine Minderung rechtfertigen, sind:
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Feuchtigkeit,
undichte Fenster und Türen, Heizungsausfall, Bauschutt
im Treppenhaus, das Nicht-vorhandensein eines vertraglich
zugesicherten Nebenraumes.
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Aber auch Beeinträchtigungen von außen wie etwa
erheblicher Baulärm, Gerüst vor dem Haus oder Lärm
aus einer Diskothek können eine Senkung des Mietzinses
rechtfertigen.
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Dabei
spielt keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verursacht
hat. So besteht beispielsweise das Minderungsrecht auch,
wenn der Baulärm von einer fremden Baustelle kommt,
mit der der Vermieter nichts zu tun hat. Auch Beeinträchtigungen
während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen zu
Minderungen, selbst wenn die Mieter sie dulden müssen
oder sogar zugestimmt haben.
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| Ausschluss
der Mietminderung |
In
folgenden Fällen aber wird das Recht zur Mietminderung
aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen:
- Der
Mieter erkennt während des laufenden
Mietverhältnisses einen Mangel (wie etwa Schimmelbefall)
und zahlt dennoch vorbehaltlos
die Miete über einen längeren Zeitraum
(ab etwa sechs Monate) in voller Höhe
weiter. In diesem Fall ist das Minderungsrecht auch
für die Zukunft möglicherweise verwirkt. Nur wenn
der Mangel schlimmer wird, ist es möglich, Minderungen
auf die Verschlechterung zu stützen. Die Mängelanzeige
allein reicht nicht aus, um den Verlust des Minderungsrechtes
auszuschließen. Daher sollte dem Vermieter bei Mängelanzeige
immer mitgeteilt werden, dass die Miete unter dem
Vorbehalt der Minderung gezahlt wird. Hier reicht
nicht die Formulierung aus: „Ich behalte mir
eine Mietminderung vor.“
- Der
Mangel ist geringfügig und eine
erhebliche Beeinträchtigung liegt nicht vor (wie
etwa ein tropfender Wasserhahn).
- Der
Mieter hat den Mangel selbst verursacht.
- Der
Mieter ist gemäß zulässiger vertraglicher Vereinbarung
dazu verpflichtet, den Mangel selbst zu
beheben.
- Der
Mieter hat den Mangel nicht angezeigt.
- Der
Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Vertrages
oder hätte ihn erkennen können, zum Beispiel bei
Einzug in eine Wohnung über einer Gaststätte.
- Der
Mieter nimmt bei Wohnungsübergabe
eine mangelhafte Wohnung an, ohne
sich die Minderung vorzubehalten.
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| Weitere
Informationen zu Mängelanzeigen, der Höhe von Mietminderungen
und zur Instandsetzungspflicht von Vermietern bieten die
Internet-Seiten des MhM Hamburger Mietervereins e.V.
(Quellen: Mieter helfen Mietern
MhM Hamburger Mieterverein e.V., Mieterschutzbund Berlin
e.V.)
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