Ist der Vermieter für das Beheizen der Wohnung verantwortlich, muss er durch entsprechende Einstellung der Heizungsanlage dafür sorgen, dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Laut Gerichtsentscheidungen wird heute eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad Celsius als ausreichend angesehen.

Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Durchschnittstemperatur rund um die Uhr zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Verpflichtung, wenn er während der üblichen Tagesstunden (7.00 bis 23.00 Uhr) für eine ausreichende Erwärmung sorgt. Während der übrigen Zeit, also in den Nachtstunden, darf der Vermieter die Heizung herunterschalten. Allerdings ist auch nachts eine Temperatur von 17 bis 18 Grad einzuhalten, die Heizung darf also nicht völlig ausgeschaltet werden.

Sinken die Zimmertemperaturen tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad, muss die Heizung der Mietwohnung laufen. Also auch außerhalb der Heizperiode im Sommer. Und wenn geheizt wird, kann der Mieter auch verlangen, dass in seiner Wohnung bestimmte Temperaturen erreicht werden.

Heizperiode
      Was die Dauer der Heizperiode betrifft, so gibt es keine allgemein gültige gesetzliche Regelung. In manchen Mietverträgen ist die Dauer der Heizperiode ausdrücklich vereinbart. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, wird als Heizperiode im Allgemeinen die Zeitspanne vom 1. Oktober bis zum 30. April des folgenden Jahres angesehen. In einigen Formularmietverträgen ist sogar die Zeit vom 1. September bis zum 15. Mai als Heizperiode festgelegt.

Das bedeutet natürlich nicht, dass Sie als Mieter außerhalb der Heizperiode in Ihrer Wohnung frieren müssen. Es gibt ja immer wieder kühle Früh- beziehungsweise Spätsommertage, an denen es bei entsprechenden Außentemperaturen und bei nicht angestellter Heizung ohne wärmende Decke in der Wohnung nicht auszuhalten ist.

Beträgt außerhalb der Heizperiode die Außentemperatur drei Tage lang weniger als 12 Grad, muss der Vermieter auch im Sommer heizen. Das Gleiche gilt, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad fällt und das kühle Wetter voraussichtlich länger als ein bis zwei Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur unter 16 Grad, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden.

Was tun im Notfall
      Was tun sie nun im Notfall oder am Wochenende, wenn plötzlich die Heizung ausfällt? Als erstes muss der Vermieter informiert werden, Sie sollten es mit Zeugen mehrmals versuchen! Der Vermieter ist für das Funktionieren der Heizung verantwortlich, und er soll so die Chance zur Reparatur nach eigenem Ermessen erhalten. Er muss dann unverzüglich die Reparatur in Auftrag geben oder - was auch immer wieder vorkommt - Brennstoff einkaufen. Rührt sich der Vermieter überhaupt nicht, oder ist nachweislich nicht erreichbar, sollten Sie so vorgehen:

Mängelanzeige mit Fristsetzung
      Wenn eine Heizung nicht in Ordnung ist, sollten Sie sofort telefonisch eine Mängelanzeige durchgeben und sie auch schriftlich mit Fristsetzung zum Vermieter schicken. Kommt der Vermieter nach Abmahnung und Minderungsdrohung seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Beheizung der Räume nicht nach, kann der Mieter zur Selbsthilfe greifen und eine Reparatur in Auftrag geben. Nach einer Minderungsandrohung darf er die Mietzahlung kürzen.

Bei Kälte Mietminderung
      Die Gerichte sehen die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ohne Heizung derart eingeschränkt, dass sie Mietminderung in erheblichem Umfang zugestehen. Da der Mieter die Unterbeheizung zu beweisen hat, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch in einer Art Mängeltagebuch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raumes circa einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet.

Stromkosten als Schadenersatz
      Wenn wirklich über längere Zeiträume die Heizung ausfällt, können Sie als Mieter auch Schadenersatz verlangen. Über die Mietminderung hinaus kann der Mieter sogar Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Das ist dann der Fall, wenn er, um die Wohnung überhaupt in irgendeiner Form bewohnbar zu erhalten, beispielsweise Elektro-Heizöfen anschaffen muss. Der Vermieter muss dann die Anschaffungskosten dieser Heizöfen zahlen sowie den zusätzlichen Stromverbrauch, soweit dieser nachweisbar ist.

Anspruch auf Warmwasser
      Der Vermieter muss ständig warmes Wasser von mindestens 40 bis 50°C zur Verfügung stellen, auch nachts, so das Amtsgericht Köln (AZ 206 C 251/94). Solange der Vermieter diese ausreichende Warmwasserversorgung nicht sicherstellt, gilt eine Minderung von zehn Prozent der Nettomiete oder 7,5 Prozent der Bruttomiete einschließlich Nebenkosten als gerechtfertigt. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass dem Mieter fließendes Warmwasser in Küche und Bad nach zehn Sekunden zur Verfügung steht. Wartezeiten von fünf Minuten oder mehr rechtfertigen eine Mietminderung um zehn Prozent. (Amtsgericht Schöneberg, Az.: 102 C 55/94)

von Thomas J. Kramer