Vertragspartner im Hausbau

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Da es verschiedene Formen der Vertragsgestaltung bei einem Hausbau bzw. Hauskauf gibt, sollte vor Beginn der Planung und Ausführung überlegt werden, mit wem man bauen will.

Der Auftraggeber (Besteller nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.

Der Bauherr bzw. Auftraggeber -AG- (VOB) bzw. Besteller (BGB) lässt ein Bauvorhaben auf seine Rechnung und Verantwortung ausführen. Der Bauherr kann eine Privatperson oder ein Gewerbetreibender bzw. Unternehmen [Einzelkaufleute (EK), juristischen Personen (GmbH, AG), Personengesellschaften (GmbH & Co. KG, OHG, KG)] sein.

Der Vertragpartner (Auftragnehmer) des Bauheren ist ein Unternehmen (Architekt, Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer, Fertighaushersteller), welches das Bauvorhaben ausführt bzw. ausführen lässt.

Der Bauträger (auch Hausanbieter genannt) erstellt ein Haus auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Das Projekt wird dann an einen Nutzer oder Investor verkauft. In diesem Fall ist der Bauträger der Auftraggeber aller Planungs- und Bauleistungen. In diesem Fall hat der Hauskäufer nur dann einen Einfluss auf die Gestaltung und der Ausstattung des Hause, wenn der Kauf vor der Fertigstellung stattfindet. Hier wird aber bei nachträglichen Änderungungen der vorgesehenen Ausstattung immer wieder von überhöhten Zusatzkosten berichtet.

Der Auftragnehmer (Beauftragter nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.

Im Normalfall bauen die Bauherren mit einem Architekten und mit Fachplanern der einzelnen Gewerke. Dabei sind diese die Sachwalter des Bauherrn. Hierbei ist es der Wunsch des Bauherrn, die Gestaltung und die Details seines Hauses eigenverantwortlich festzulegen. Die Architekten und Fachplaner planen nach den Vorgaben des Bauherren und die verschiedenen Gewerke werden von Handwerkern mit dem Bauherren direkt abgeschlossenen Verträgen nach den Planungsvorgaben ausgeführt. Durch diese Vertragskonstruktion hat der Bauherr die Möglichkeit, das Ziel und den Weg innerhalb des Planungs- und Bauprozesses selbst zu bestimmen. Wichtig für das Gelingen ist hierbei, Die Aufgabe des Architekten ist es, durch eine strenge Prozesssteuerung den Baufortschritt zu überwachen.

Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Hauptunternehmer, der die vollständige schlüsselfertige Ausführung einer Bauleistung für alle Gewerke übernimmt. Es kommt zum Abschluss eines GU-Vertrages, der in der Regel einen Festpreis und Festtermin (garantierte Kosten und Termine) beinhaltet. Alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen werden an Nachunternehmer oder Subunternehmer (hoffentlich kein Scheinunternehmer) weitergegeben. Er trägt aber nicht das Risiko für Baugenehmigung, Vermietung, Verkauf, usw. Der Bau entsteht auf einem Grundstück, das dem Bauherrn gehört.

Das Generalunternehmen kann auch eine Handwerkerkooperative sein. Dabei schließen sich einzelne Handwerksbetriebe zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) zusammen, die dann ein schlüsselfertiges Gebäude "aus einer Hand" anbietet. Diese Vertragsform wird meistens nur bei der Abwicklung von Einfamilienhäusern angewendet.

Um die Anzahl der vertraglichen Ansprechpartner zu reduzieren, kann der Bauherr (AG) alle Planungs- und Bauleistungen an einen einzigen Vertragspartner übergeben. Der Generalübernehmer führt aber nur die Leistungen aus, für die sein Betrieb eingerichtet ist. Alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen werden an Nachunternehmer oder Subunternehmer (hoffentlich kein Scheinunternehmer) weitergegeben. Die Gesamtabwicklung wird aber weiter vom GÜ koordiniert. In den meisten Fällen übernimmt der GÜ nur die Steuerungs- und Koordinierungsfunktion.

Ein Bauherr, der sein Eigenheim schnell und komplett haben will, für den ist ein Fertighaus die richtige Wahl. Viele Teile sind in der Fabrik vorproduziert und müssen vor Ort nur noch zusammengesetzt werden. Außerdem kann er sein individuelles Haus planen oder er hat eine große Auswahl an Haustypen, bei denen die Möglichkeit bei der Planung mit dem Hersteller noch das eine oder andere Detail zu ändern ist. So ist für die Liebhaber des Landhausstils genauso etwas dabei, wie für jene, die lieber ein puristisches Designerstück wünschen.
Die Hersteller eines Fertighauses sind auch bei der Grundstückssuche behilflich und bieten den Bau der Bodenplatte bzw. des Kellers und eine Finanzierung an.

Vertragspartner beim Hausbau
Bauherren-Schutzbund e.V.
Der Unterschied zwischen Generalunternehmer, Generalübernehmer & Bauträger – wählen Sie Ihre Baupartner mit Bedacht!
HypoChart GmbH

Die Rechtsform für ein Unternehmen muss den Erfordernissen der Tätigkeit entsprechen. Hier gibt es viele Vorgaben für die unternehmerische Tätigkeit. So sind z. B. die Fragen der Haftung, die Möglichkeiten der Geschäftsführung, die Beteiligung an Gewinn und Verlust und die Anforderungen an die Rechnungs- und Bilanzregelung und die Auflagen für den Firmennamen von der Rechtsform des Unternehmens abhängig. Ein Existenzgründer (AN) sollte sich von einer Handwerkskammer (HWK), Industrie- und Handelskammer (IHK), einem Unternehmensberater oder von Anwälten beraten lassen.
Aber auch der Auftraggeber(AG) sollte bei der Auftragsvergabe die Vor- und Nachteile der entsprechenden Firma kennen.
Es wird zwischen Einzelunternehmen (und Kleingewerbetreibende), Personengesellschaft (KG, OHG, GbR, GmbH & Co. KG, Stille Gesellschaft, e.K.) und Kapitalgesellschaft (GmbH, KGaA, AG) unterschieden. Bei Einzel- und Personengesellschaften haften die Gesellschafter für die Schulden ihres Unternehmens in voller Höhe und auch mit ihrem Privatvermögen. Die Inhaber bzw. Geschäftsführer sind immer identisch und bei Kapitalgesellschaften kann das Eigentum und Geschäftsleitung getrennt sein. Außerdem ist der bürokratische Aufwand bei den Kapitalgesellschaften erheblich höher.

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