Vertragspartner im Hausbau

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Da es verschiedene Formen der Vertragsgestaltung bei einem Hausbau bzw. Hauskauf gibt, sollte vor Beginn der Planung und Ausführung überlegt werden, mit wem man bauen will.

Der Auftraggeber (Besteller nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.

Der Bauherr bzw. Auftraggeber -AG- (VOB) bzw. Besteller (BGB) lässt ein Bauvorhaben auf seine Rechnung und Verantwortung ausführen. Der Bauherr kann eine Privatperson oder ein Gewerbetreibender bzw. Unternehmen [Einzelkaufleute (EK), juristischen Personen (GmbH, AG), Personengesellschaften (GmbH & Co. KG, OHG, KG)] sein.

Der Vertragpartner (Auftragnehmer) des Bauheren ist ein Unternehmen (Architekt, Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer, Fertighaushersteller), welches das Bauvorhaben ausführt bzw. ausführen lässt.

Der Bauträger (auch Hausanbieter genannt) erstellt ein Haus auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Das Projekt wird dann an einen Nutzer oder Investor verkauft. In diesem Fall ist der Bauträger der Auftraggeber aller Planungs- und Bauleistungen. In diesem Fall hat der Hauskäufer nur dann einen Einfluss auf die Gestaltung und der Ausstattung des Hause, wenn der Kauf vor der Fertigstellung stattfindet. Hier wird aber bei nachträglichen Änderungungen der vorgesehenen Ausstattung immer wieder von überhöhten Zusatzkosten berichtet.

Der Auftragnehmer (Beauftragter nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.

Im Normalfall bauen die Bauherren mit einem Architekten und mit Fachplanern der einzelnen Gewerke. Dabei sind diese die Sachwalter des Bauherrn. Hierbei ist es der Wunsch des Bauherrn, die Gestaltung und die Details seines Hauses eigenverantwortlich festzulegen. Die Architekten und Fachplaner planen nach den Vorgaben des Bauherren und die verschiedenen Gewerke werden von Handwerkern mit dem Bauherren direkt abgeschlossenen Verträgen nach den Planungsvorgaben ausgeführt. Durch diese Vertragskonstruktion hat der Bauherr die Möglichkeit, das Ziel und den Weg innerhalb des Planungs- und Bauprozesses selbst zu bestimmen. Die Aufgabe des Architekten ist es, durch eine strenge Prozesssteuerung den Baufortschritt zu überwachen.
Die Grundlage für den Erfolg von Bauprojekten besteht in der Zusammenarbeit von Bauherr, Architekt und Fachplaner (Fachingenieuren). Dabei wahrt der Architekt die Belange des Bauherrn, warnt ihn vor Fehlentscheidungen und schützt ihn vor Übervorteilungen. Dieses Vertrauensverhältnis setzt Toleranz auf beiden Seiten voraus. Ein gutes Planungsteam hebt die Qualität und senkt die Kosten.
Auch bei einem berechtigten Vertrauen in die Fachkenntnisse der Fachplaner entbindet den Architekten nicht grundsätzlich von der Haftung. Im Ergebnis muss der Architekt in Bezug auf die Fachplaner kontrollierend koordinierend tätig werden, um eine eigene Haftung bestmöglich zu vermeiden. Die Grenzen zu dem, was der Architekt im Rahmen seiner von ihm übernommenen Grundleistungspflichten und dem eigenen vorauszusetzenden Fachwissen noch selbst prüfen muss und was bereits Angelegenheit der Fachplaner ist, verschwimmt zum Teil und wird zudem im Einzelfall unterschiedlich beurteilt.

Der Architekt und die Fachplaner
DBZ - Deutsche BauZeitschrift - Bauverlag BV GmbH
Bauherr, Architekt, Fachingenieur
Architektenkammer Berlin

Architekt

Für ein Bauvorhaben ist ein Architekt gesetzlich nicht vorgeschrieben, es gibt Bauprojekte, die ohne Architekt durchgeführt werden können. Bei genehmigungspflichitgen Bauwerken, bei denen ein Bauantrag für den Erhalt der Baugenehmigung bei Behörden eingereicht und bewilligt werden muss, ist ein Architekt zwingend erforderlich. Das ist nur möglich mit einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur, welcher im jeweiligen Bundesland bei der Architekten- oder Ingenieurskammer als Solcher gelistet ist.
Die Berufsbezeichnung "Architekt" ist geschützt, das heißt, dass es verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen gilt, um als Architekt arbeiten zu dürfen. Grundvoraussetzung ist eine entsprechende Ausbildung. Außerdem muss ein Architekt eine gewisse Berufserfahrung vorweisen können. Erst dann können diese sich bei der Architektenkammer eintragen lassen und dort gelistet werden.
Die Aufgaben eines Architekten richten sich nach dem jeweiligen Bauvorhaben. Hier werden unterschiedliche Tätigkeitsfelder betreut, abhängig davon, ob es sich um einen privaten oder einen öffentlichen Auftraggeber handelt.
Aufgaben eines Architekten
• Abwicklung der Planung vom Entwurf über Baugenehmigung und Detailplanung
• Aufklärung über baurechtliche Fragen
• Beratungstätigkeiten und Hinweispflicht zu wichtigen Umständen
• Abstimmung mit anderen Stakeholdern (z. B. dem Bauamt)
• Bauüberwachung je nach Beauftragung
• Kontinuierliche Kosten- und Qualitätskontrolle
Wichtig ist, die Leistungen des Architekten vor Beginn der Zusammenarbeit vertraglich zu regeln, um spätere Unklarheiten zu vermeiden. Besonders, wenn der Bauherr Eigenleistungen einbringen will, dann kann der Architekt helfen zu beurteilen, ob diese Pläne realistisch sind und welche Einsparungen sich so erzielen lassen.

Die HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure soll den Architekten und Ingenieuren ein hinreichendes Honorar und den Bauherren angemessene Qualität der Bauplanung, Ausschreibung, Vergabe und der Objektüberwachung sichern. Die in der HOAI festgehaltenen Leistungsphasen (LPH) lassen sich prozentual einteilen. Das heißt, es ist schon vorab ersichtlich, wie umfangreich die Aufgaben innerhalb einer Leistungsphase für den Architekten sind und welchen Anteil sie am gesamten Bauvorhaben ausmachen.

Leistungsbild gemäß HOAI 2021 § 34 - Leistungsbild Gebäude und Innenräume

Leistungsphasen nach HOAI
ibau GmbH

Unterschiedliche Bauvorhaben erfordern natürlich unterschiedliche Grundleistungen, was wiederum für unterschiedliche Leistungsphasen sorgt.

Leistungsphase 1: In der Grundlagenermittlung werden die Rahmenbedingungen des Bauvorhabens geklärt, darunter die Wünsche der Bauherren, die finanziellen Möglichkeiten sowie die Gegebenheiten des Grundstücks. Ziel ist es, eine solide Grundlage für die weitere Planung zu schaffen.
Leistungsphase 2: In der Vorplanung wird ein erster Entwurf erstellt, der zeigt, wie sich die Vorstellungen der Bauherren umsetzen lassen und ob das Projekt genehmigungsfähig ist. Außerdem wird eine grobe Kostenschätzung erstellt.
Leistungsphase 3: In der Entwurfsplanung entsteht ein vollständiger Bauentwurf, der alle technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgaben berücksichtigt. Parallel dazu wird eine detaillierte Kostenberechnung erstellt, die als Grundlage für die weitere Planung dient.
Leistungsphase 4: In der Genehmigungsplanung wird der vollständige Bauantrag erstellt, inklusive aller Zeichnungen, Anlagen und gegebenenfalls Sonderanträge. Damit wird die behördliche Genehmigung vorbereitet.
Leistungsphase 5: Die Ausführungsplanung umfasst die detaillierten technischen Zeichnungen und Berechnungen, die für die reibungslose Umsetzung auf der Baustelle notwendig sind. Sie enthält präzise Angaben zu Maßen, Materialien und Verarbeitung.
Leistungsphase 6: In der Vorbereitung der Vergabe werden alle Ausschreibungsunterlagen erstellt, darunter die detaillierte Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis. Außerdem erfolgt eine Kostenkontrolle.
Leistungsphase 7: In dieser Phase werden Angebote eingeholt, geprüft und verhandelt, bis die Bauherren die Aufträge vergeben. Der oder die Planende unterstützt dabei organisatorisch und durch Kostenkontrolle.
Leistungsphase 8: Die Objektüberwachung stellt sicher, dass die Bauausführung den Plänen, Genehmigungen und Verträgen entspricht. Dazu gehören Bauleitung, Koordination, Kostenkontrolle und die Abnahme von Leistungen.
Leistungsphase 9: Die Objektbetreuung umfasst die Betreuung nach der Bauabnahme, insbesondere die Prüfung von Mängeln während der Gewährleistungsfrist und die Sicherung von Ansprüchen der Bauherren.

Was sind die Aufgaben eines Architekten?
Architekten.de - Construyo GmbH
Architekt - Aufgaben erklärt: von der Planung bis zur Bauüberwachung
Alexander Berwing, Planeco Building GmbH
Der Architekt als Fachplaner
Alexandra Wagner, sanier.de - Anondi GmbH

Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Hauptunternehmer, der die vollständige schlüsselfertige Ausführung einer Bauleistung für alle Gewerke übernimmt. Es kommt zum Abschluss eines GU-Vertrages, der in der Regel einen Festpreis und Festtermin (garantierte Kosten und Termine) beinhaltet. Alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen werden an Nachunternehmer oder Subunternehmer (hoffentlich kein Scheinunternehmer) weitergegeben. Er trägt aber nicht das Risiko für Baugenehmigung, Vermietung, Verkauf, usw. Der Bau entsteht auf einem Grundstück, das dem Bauherrn gehört.

Das Generalunternehmen kann auch eine Handwerkerkooperative sein. Dabei schließen sich einzelne Handwerksbetriebe zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) zusammen, die dann ein schlüsselfertiges Gebäude "aus einer Hand" anbietet. Diese Vertragsform wird meistens nur bei der Abwicklung von Einfamilienhäusern angewendet.

Um die Anzahl der vertraglichen Ansprechpartner zu reduzieren, kann der Bauherr (AG) alle Planungs- und Bauleistungen an einen einzigen Vertragspartner übergeben. Der Generalübernehmer führt aber nur die Leistungen aus, für die sein Betrieb eingerichtet ist. Alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen werden an Nachunternehmer oder Subunternehmer (hoffentlich kein Scheinunternehmer) weitergegeben. Die Gesamtabwicklung wird aber weiter vom GÜ koordiniert. In den meisten Fällen übernimmt der GÜ nur die Steuerungs- und Koordinierungsfunktion.

Ein Bauherr, der sein Eigenheim schnell und komplett haben will, für den ist ein Fertighaus die richtige Wahl. Viele Teile sind in der Fabrik vorproduziert und müssen vor Ort nur noch zusammengesetzt werden. Außerdem kann er sein individuelles Haus planen oder er hat eine große Auswahl an Haustypen, bei denen die Möglichkeit bei der Planung mit dem Hersteller noch das eine oder andere Detail zu ändern ist. So ist für die Liebhaber des Landhausstils genauso etwas dabei, wie für jene, die lieber ein puristisches Designerstück wünschen.
Die Hersteller eines Fertighauses sind auch bei der Grundstückssuche behilflich und bieten den Bau der Bodenplatte bzw. des Kellers und eine Finanzierung an.

Vertragspartner beim Hausbau
Bauherren-Schutzbund e.V.
Der Unterschied zwischen Generalunternehmer, Generalübernehmer & Bauträger – wählen Sie Ihre Baupartner mit Bedacht!
HypoChart GmbH

Die Rechtsform für ein Unternehmen muss den Erfordernissen der Tätigkeit entsprechen. Hier gibt es viele Vorgaben für die unternehmerische Tätigkeit. So sind z. B. die Fragen der Haftung, die Möglichkeiten der Geschäftsführung, die Beteiligung an Gewinn und Verlust und die Anforderungen an die Rechnungs- und Bilanzregelung und die Auflagen für den Firmennamen von der Rechtsform des Unternehmens abhängig. Ein Existenzgründer (AN) sollte sich von einer Handwerkskammer (HWK), Industrie- und Handelskammer (IHK), einem Unternehmensberater oder von Anwälten beraten lassen.
Aber auch der Auftraggeber(AG) sollte bei der Auftragsvergabe die Vor- und Nachteile der entsprechenden Firma kennen.
Es wird zwischen Einzelunternehmen (und Kleingewerbetreibende), Personengesellschaft (KG, OHG, GbR, GmbH & Co. KG, Stille Gesellschaft, e.K.) und Kapitalgesellschaft (GmbH, KGaA, AG) unterschieden. Bei Einzel- und Personengesellschaften haften die Gesellschafter für die Schulden ihres Unternehmens in voller Höhe und auch mit ihrem Privatvermögen. Die Inhaber bzw. Geschäftsführer sind immer identisch und bei Kapitalgesellschaften kann das Eigentum und Geschäftsleitung getrennt sein. Außerdem ist der bürokratische Aufwand bei den Kapitalgesellschaften erheblich höher.

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