Bauplanung

Rund ums Haus

Werkvertrag

Geschichte der Sanitär-, Heizungs-, Klima- und Solartechnik
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Baulaufplan
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TGA-Planer
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Auftragsvergabe
Auftragsvergabe

Bautagesbericht
HOAI
Bauordnungen
Bauordnungen
Bautagebuch
Bautagesbericht

Raumbuch

Abnahme
Lastenheft
Pflichtenheft
Raumbuch
Abnahme

Überprüfung
der EnEV
(ab 1.11.2020 GEG)
EnEV
Instandhaltungsr%FCcklage
Inspektionen
Amortisierung
Amortisierung

Was mach das Bauen so teuer?
Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von August 2020 bis August 2021 um 14,5 %. Den stärksten Anstieg gab es dabei bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten. Sie sind aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Bauholz im In- und Ausland um 46,5 % teurer geworden.
Die Preise für Entwässerungskanalarbeiten stiegen um 15,1 %, für Betonarbeiten erhöhten sie sich um 14,8 %. Die Preise für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten stiegen um 14,5 % und für Klempnerarbeiten um 13,8 %.
Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im August 2021 gegenüber dem Vorjahr um 11,0 % zu. Für Estricharbeiten erhöhten sie sich um 14,0 %, für Metallbauarbeiten um 13,7 %. Tischlerarbeiten kosteten 12,0 % mehr als im August 2020, bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen stiegen die Preise um 10,9 %.
Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 % zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen um 12,6 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 13,3 %. Im Straßenbau erhöhten sich die Preise um 7,0 % gegenüber August 2020.

Baupreise für Wohngebäude im August 2021: +12,6 % gegenüber August 2020
- Stärkster Anstieg der Baupreise seit 51 Jahren
- Statistisches Bundesamt (Destatis)

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Eine Bauplanung sollte durch Fachplaner (Architekten, Bauingenieure, Fachingenieure) durchgeführt werden. Sinnvoll ist es, wenn der Bauherr von Beginn an mit einbezogen wird. Da man aber für eine vollständige Bauplanung mit etwa 10 % der Baukosten ansetzen muss, versuchen viele Bauherren ihren Neubau oder ihre Haussanierung selber durchzuführen. Sie werden durch die im Internet angebotenen Zeichen- und Planungsprogrammen verleitet.
Die Kosten der Bauplanung beinhalten nicht nur das Erstellen von Bauzeichnungen für das Bauvorhaben, den Bauantrag, die Leistungsverzeichnisse und ein Bauablaufplan, sondern auch die Baubegleitung und die Abnahmen der einzelnen Gewerke und des fertigen Hauses. Die zu erbringenden Leistungen der Bauplanung, die vom Architekten oder Ingenieurbüro zu leisten sind, wird nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) erfasst und geregelt.
Vor Beginn der Bauplanung muss sich der Bauherr darüber informieren, welches Eigenheim er sich vorstellt. Dann muss erst einmal geprüft werden, ob sein Wunschhaus umsetzbar ist. Hier beginnt die Arbeit des Fachplaners, mit dem erst einmal vertraglich festgelegt, welche Leistungen er erfüllen soll. Im folgenden gehe ich davon aus, dass ihmalle Leistungen von der Erhebung der Grundlagen bis zur Bauabnahme übertragen werden.

Der Planer wird anhand des Bebauungsplans prüfen, ob eine Baugehmigung möglich ist. Wenn die Richtung stimmt, kann zusammen mit dem Bauherrn ein Vorentwurf erstellt werden. Dazu muss eine Ortsbesichtigung stattfinden, bei der auch der Baugrund geprüft und die Umgebung angesehen wird. In einigen Gemeinden ist auch eine Kampfmittelfreiheiheit des Grundstückes zu überprüfen. Außerdem sind wirtschaftliche und technische Fragen zu klären.

Bauzeichnung
Die Grundlage für die Bauplanung ist das Erstellen von Bauzeichnungen. Diese werden vom Fachplaner (Architekten, Bauingenieure, Fachingenieure) entworfen und von Bauzeichern erstellt. Sinnvoll ist es, wenn der Bauherr von Beginn an mit einbezogen wird. Diese können sich durch die im Internet angebotenen Zeichen- und Planungsprogramme schon vorher ihre Ideen einbringen.

Bauzeichnungen sind die Grundlage für die Hausplanung, dem Umbau und der Modernisierung. Sie werden für das Baugenehmigungsverfahren benötigt und sind für die Verständigung zwischen Bauherren, Architekten, Fachingenieuren, Baubehörden und Bauausführenden von großer Bedeutung. Außerdem gehören sie bei der Baufinanzierung zu den beleihungsfähigen Unterlagen.
Bauzeichnungen werden nach der DIN 1356 - Teil 1: Entwurf 2018 "Bauzeichnungen - Grundregeln der Darstellung" erstellt und sind für den Entwurf, die Genehmigung, die Ausführung und die Abrechnung von Bauten notwendig. Für die Planung der Bauprojekte werden Vorentwurfszeichnungen, Entwurfszeichnungen, Bauvorlagezeichnungen, Ausführungszeichnungen und Abrechnungszeichnungen erstellt. Die Bauausführung erfolgt nach den Ausführungszeichnungen. Diese sind für die Objektplanung, die Tragwerksplanung und alle Fachplanungen erforderlich.
Die Bauzeichnungen werden nach den Vorgaben des Planers (Bauingenieur, Architekt) von Bauzeichner/innen angefertigt. Diese arbeiten nicht mehr an einem Zeichenbrett, sondern mithilfe komplexer Zeichensysteme einer CAD-Software.
Bei der Erstellung von fachgerechten Bauzeichnungen sind wichtigsten Punkte der BauPrüfVO (z. B. § 4 BauPrüfVO "Verordnung über bautechnische Prüfungen" Landesrecht NRW) zu beachten. Dazu gehören Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Bemaßungen. Sollen Bauteile, Materialien oder Schnittflächen dargestellt werden, sind die entsprechenden Schraffuren anzuwenden und Bemaßungen anzubringen. Die Ansichten müssen vorhandene und geplante Geländehöhen, Höhenkosten und eventuell auch die Nachbargebäude umfassen. Bei Umbauten sind die zu verändernden Bauteile ebenso klar zu kennzeichnen wie die, die neu gebaut oder bestehen bleiben sollen. Was gezeichnet wird, hängt von der jeweiligen Planungsphase des Bauvorhabens ab.

Ablauf der Zeichnungserstellung
• Die Objektplanung beginnt mit einer Vorentwurfszeichnung. Diese dient zur skizzenhaften Darstellung des Planungskonzepts und wird in der Regel für eine grobe Kostenkalkulation oder auch für eine Bauvoranfrage genutzt.
• Nach der Auftragerteilung werden die endgültigen Entwurfszeichungen und die Bauvorlagezeichnungen erstellt. Diese werden meistens für kleinere Objekte im Maßstab 1:100 und für größere Objekte im Maßstab 1:200 angefertigt. In den Grundrissen werdeen die Lage und Bemaßung im Baugrundstück und die Nordrichtung angeben. Außerdem beinhalten diese Zeichnungen die Maße der Bauteile und Baukörper und Hinweise auf die Erschließung. Natürlich müssen auch die Raummaße des Rohbaus und die Fläche der Räume in Quadratmetern angegeben werden. Aber auch die Angaben zur Bauart, zu Baustoffen, Farbgestaltung, Tür- und Fensteröffnungen und zu Gebäude- und Wohnungszugängen müssen ersichtlich sein.
Darüber hinaus müssen Details von Treppen, Rampen, Steigungsrichtung und Anzahl der geplanten Steigungen, Kanäle, Schornsteine und Schächte, betriebliche Einbauten und die geplante Gestaltung der Freiflächen ausgewiesen werden. In den Schnittdarstellungen sind die Höhenlage des Gebäudes, Geschoss- und Raumhöhen, Gründung und Dachaufbau und der Geländeschnitt anzugeben. In den Ansichten sollten die Fenster- und Türeinteilungen, Dachrinnen, technische Aufbauten (Schornsteine, Dachüberstände) und die Fassadengliederung mi den den Gebäudefugen dargestellt sein.
• Nach der Entwurfs- und Genehmigungsplanung mit der entsprechenden Baugenehmigung können die Ausführungszeichnungen erstellt werden. Bei den Plänen handelt es sich um die endgültigen Ausführungvorgaben. Ob sämtliche Pläne vor Baubeginn oder während der Bauarbeiten entstehen, hängt von dem jeweiligen Bauprojekt ab.
Die Ausführungszeichnung sind quasi die Bauanleitung für die Handwerksbetriebe und sind das Kommunikationsmittel zwischen Planern (Architekten, Statikern) und Ausführenden (z. B. Maurern, Zimmerleuten, Installateuren). Diese Zeichnungen werden vom Tragwerksplaner in Bezug auf die Konstruktion des Tragwerks, vom Architekturbüro selbst und/oder von einem spezialisierten Bauzeichnungbüro angefertigt. Oft werden auch die Handwerksbetriebe mit der Erstellung dieser Zeichnungen beauftragt.
Die Ausführungszeichnung enthält in der Regel mehrere einzelne Zeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Detailzeichnungen), z. B. Grundrisse des Mauerwerks (1:50), Öffnungen im Mauerwerk für Fenster, Türen usw. (1:50), Treppen, Treppengeländer (1:50), Vermaßung der Geschosshöhen (1:50), Details z. B. Traufe, Türanschluss, Balkonaufbauten (1:20 oder 1:1).
• Abrechnungszeichnungen können zusätzlich zu den Aufmaßen vom Auftraggeber gefordert werden. In diesen werden die abgerechneten Mengen grafisch dargestellt. Dies erleichtert die Prüfung der entsprechenden Aufmaße. Zur Anfertigung dieser Abrechnungszeichnungen werden meist vorhandene Pläne in Papierform genommen und um die Angaben für die Abrechnung ergänzt. Dieses ist dann ein zusätzlicher Arbeitsschritt für den Abrechner. Mittels der heutigen Möglichkeiten, Aufmaße durchgängig digital zu erstellen, entsteht schon beim Messen in der CAD-Zeichnung das eigentliche Aufmaßobjekt. Die am Computer ermittelten Werte werden für die Aufmaßberechnung verwendet.
Technisches Zeichnen - Markus Sebastian Agerer

Bauablaufplan / Bauzeitenplan
Von Entwurfsbeginn bis zur Fertigstellung sollte der zeitliche Rahmen in einem Bauablaufplan festgelegt werden. Dieser legt den zeitlichen Ablauf auf der Baustelle und die Verflechtungen der einzelnen Gewerke untereinander fest. Mit einem Bauablaufplan koordiniert die Bauleitung den zeitlichen Ablauf eines Bauvorhabens. Der Bauzeitenplan muss so erstellt sein, dass die Arbeiten der einzelnen Gewerke reibungslos ablaufen können und die geplante Fertigstellung eingehalten werden kann.

Qualifizierte Handwerksbetriebe zu finden, die zu einem angemessenen Preis zuverlässig, pünktlich und mängelfrei ihre Leistungen erbringen, ist nicht immer ganz einfach, sollte aber trotztdem eine Messlatte bei der Auswahl der geeigneten Betriebe sein.
Ein immer wieder strittiger Punkt sind die Eigenleistungen der Bauherren, weil auf Grund von fehlendem Fachwissen und das Nichteinhalten von Terminen, alle Bauablaufpläne durcheinandergebracht werden können. Dadurch können evtl. erheblichen Mehrkosten entstehen. Aber auch beigestelltes Material wird in vielen Fällen nicht gewünscht, weil es auch hier durch nichtgeeignete Materialien zu Terminverzögerungen kommen kann. Ebenso haben "Schwarzarbeiter" auf den Baustellen nichts zu suchen.

Terminverzögerungen haben einen Einfluss auf die Termine anderer Gewerke und vor allem auf den Zeitpunkt der Fertigstellung. Anhand des Bauablaufplanes kann auch ein Zeitplan für die Rechnungsstellung erstellt werden, da mit der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes auch Zahlungen fällig werden.
Kampfmittelfrei Bauen
Auch 75 Jahre nach dem 2. Weltkrieg sind Kampfmittel (z. B. Bomben, Minen, Handgranaten), die immer noch im Erdreich als Blindgänger vorhanden sind, ein riesiges Problem. Jedes Bundesland hat eine Kampfmittelverordnung in der als Anlage eine Liste, in der Gemeinden mit bekannten Bombenabwürfen aufgeführt sind. In diesen Gemeinden muss vor dem Bauen eine Kampfmittelfreiheit bestätigt werden. > ausführlicher

Bauablauf - Baufortschritt planen, dokumentieren und überwachen - WEKA MEDIA GmbH & Co. KG
Checklisten zum Bauablauf - Bauratgeber Deutschland
Übersicht der relevanten Aufbewahrungsfristen 2022 - REISSWOLF International AG
BIM - Building Information Modeling / Gebäudedatenmodellierung
Mit der Einführung von Building Information Modeling (BIM " Gebäudedatenmodellierung") beginnt eine tiefgehende Digitalisierung in der Wertschöpfungskette Planen, Bauen und Betreiben. BIM ist keine Software, sondern eine Methode mit Hilfe von Software. Diese Digitalisierung wird in den kommenden Jahren in immer mehr bauspezifische Arbeitsbereiche eindringen und an Entwicklungsgeschwindigkeit zunehmen. Durch das BIM verändern sich die bekannten Planungs- und Bauprozesse. Außerdem ist die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen ( HOAI) nicht mehr brauchbar. Hier müssen neue Verträge aufgesetzt werden.
Beim BIM baut man zweimal (zuerst digital und erst dann real). Bereits in der Planungsphase arbeiten alle am Projekt Beteiligten (Architekt, TGA-Planer, Bauunternehmer, Fachfirmen, Eigentümer, spätere Dienstleister) am selben dreidimensionalen Gebäudemodell, das alle relevanten Informationen beinhaltet. Durch Kollisionsprüfungen können vor dem eigentlichen Baustart die Fehlplanungen und Risiken eines Bauvorhabens erkannt und rechtzeitig gegenzusteuert werden. Mit BIM sind alle Gewerke von der ersten Planungsphase an eingebunden, können sich über ein zentrales System austauschen und den Planungsfortschritt in Echtzeit verfolgen. Die Prozesse und Verantwortlichkeiten sind dadurch für alle transparent und nachvollziehbar, das wiederum zur wirtschaftlicheren und effizienteren Realisierung des Bauvorhabens beiträgt. Darüber hinaus beinhaltet das Modell wichtige Daten für einen effizienteren Betrieb nach Fertigstellung sowie für das Facility Management.
Die fortschreitende Entwicklung der BIM bedingt für die Unternehmen eine organisatorische und personelle Aufstellung. Dabei reicht der Kauf einer entsprechenden Software und den Ausbau einer relevanten IT-Infrastruktur nicht aus. Hier ist eine klare Strategie und die Definition der Anforderungen zwingend erforderlich. Nur so wird die Effektivität und die Qualität eigener Prozesse und die der anderen Beteiligten erreicht. Wichtig ist das Verständnis und die Akzeptanz für BIM. Nur so kann das Potenzial der Methode ausgeschöpft und sind die gewünschten Ergebnisse zu erreichen.
Diese Verfahren wird erst einmal für größere Bauobjekte eingesetzt. Ob es auch in kleineren Objekten, wie z. B. Einfamilienhäusern oder Reihenhäuser, durchsetzen wird, wird die Zukunft zeigen, da nicht nur die Kosten sondern auch das "Umdenken" der beteiligten Gewerke wichtige Faktoren sind.

Vertragspartner - Hausbau
Da es verschiedene Formen der Vertragsgestaltung bei einem Hausbau bzw. Hauskauf gibt, sollte vor Beginn der Planung und Ausführung überlegt werden, mit wem man bauen will.
Der Auftraggeber (Besteller nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.
Bauherr (BH)
Der Bauherr bzw. Auftraggeber -AG- (VOB) bzw. Besteller (BGB) lässt ein Bauvorhaben auf seine Rechnung und Verantwortung ausführen. Der Bauherr kann eine Privatperson oder ein Gewerbetreibender bzw. Unternehmen [Einzelkaufleute (EK), juristischen Personen (GmbH, AG), Personengesellschaften (GmbH & Co. KG, OHG, KG)] sein.
Der Vertragpartner (Auftragnehmer) des Bauherren ist ein Unternehmen (Architekt, Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer, Fertighaushersteller), welches das Bauvorhaben ausführt bzw. ausführen lässt.
Bauträger (BT)
Der Bauträger (auch Hausanbieter genannt) erstellt ein Haus auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Das Projekt wird dann an einen Nutzer oder Investor verkauft. In diesem Fall ist der Bauträger der Auftraggeber aller Planungs- und Bauleistungen. In diesem Fall hat der Hauskäufer nur dann einen Einfluss auf die Gestaltung und der Ausstattung des Hause, wenn der Kauf vor der Fertigstellung stattfindet. Hier wird aber bei nachträglichen Änderungungen der vorgesehenen Ausstattung immer wieder von überhöhten Zusatzkosten berichtet.
Auftragnehmer (AN) - Unternehmer
Der Auftragnehmer (Beauftragter nach BGB) ist eine Partei bei einem Bau- oder Werkvertrag.
Architekt - Fachplaner

Im Normalfall bauen die Bauherren mit einem Architekten und mit Fachplanern der einzelnen Gewerke. Dabei sind diese die Sachwalter des Bauherrn. Hierbei ist es der Wunsch des Bauherrn, die Gestaltung und die Details seines Hauses eigenverantwortlich festzulegen. Die Architekten und Fachplaner planen nach den Vorgaben des Bauherren und die verschiedenen Gewerke werden von Handwerkern mit dem Bauherren direkt abgeschlossenen Verträgen nach den Planungsvorgaben ausgeführt. Durch diese Vertragskonstruktion hat der Bauherr die Möglichkeit, das Ziel und den Weg innerhalb des Planungs- und Bauprozesses selbst zu bestimmen. Wichtig für das Gelingen ist hierbei, Die Aufgabe des Architekten ist es, durch eine strenge Prozesssteuerung den Baufortschritt zu überwachen.
Generalunternehmer (GU)
Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Hauptunternehmer, der die vollständige schlüsselfertige Ausführung einer Bauleistung für alle Gewerke übernimmt. Es kommt zum Abschluss eines GU-Vertrages, der in der Regel einen Festpreis und Festtermin (garantierte Kosten und Termine) beinhaltet. Er vergibt die Einzelgewerke an Subunternehmer, trägt aber nicht das Risiko für Baugenehmigung, Vermietung, Verkauf, usw. Der Bau entsteht auf einem Grundstück, das dem Bauherrn gehört.
Das Generalunternehmen kann auch eine Handwerkerkooperative sein. Dabei schließen sich einzelne Handwerksbetriebe zu einer Arbeitsgemeinschaft (ARGE) zusammen, die dann ein schlüsselfertiges Gebäude "aus einer Hand" anbietet. Diese Vertragsform wird meistens nur bei der Abwicklung von Einfamilienhäusern angewendet.
Generalübernehmer (GÜ)
Um die Anzahl der vertraglichen Ansprechpartner zu reduzieren, kann der Bauherr (AG) alle Planungs- und Bauleistungen an einen einzigen Vertragspartner übergeben. Der Generalübernehmer führt aber nur die Leistungen aus, für die sein Betrieb eingerichtet ist Alle anderen Planungs- und Handwerkerleistungen werden an Nachunternehmer weitergegeben. Die Gesamtabwicklung wird aber weiter vom GÜ koordiniert. In den meisten Fällen übernimmt der GÜ nur die Steuerungs- und Koordinierungsfunktion.
Fertighaushersteller
Ein Bauherr, der sein Eigenheim schnell und komplett haben will, für den ist ein Fertighaus die richtige Wahl. Viele Teile sind in der Fabrik vorproduziert und müssen vor Ort nur noch zusammengesetzt werden. Außerdem kann er sein individuelles Haus planen oder er hat eine große Auswahl an Haustypen, bei denen die Möglichkeit bei der Planung mit dem Hersteller noch das eine oder andere Detail zu ändern ist. So ist für die Liebhaber des Landhausstils genauso etwas dabei, wie für jene, die lieber ein puristisches Designerstück wünschen.
Die Hersteller eines Fertighauses sind auch bei der Grundstückssuche behilflich und bieten den Bau der Bodenplatte bzw. des Kellers und eine Finanzierung an.
Unternehmensformen

Der Einzelkaufmann hat seinen Familiennamen mit ausgeschriebenen Vornamen als Firma zu führen. Zusätze sind erlaubt.
Die OHG erhält die Zunamen aller Teilhaber, oder den Namen eines Teilhabers mit Zusatz, welcher das Gesellschaftsverhältnis andeutet.
Die KG muss den Namen von mindestens einem Vollhafter mit dem Zusatz KG führen. Teilhafter dürfen nicht namentlich aufgenommen werden.
Bei einer GmbH die als Personenfirma geführt wird, ist der Name von wenigstens einem Gesellschafter mit Zusatz zu führen, bei einer GmbH als Sachfirma die Bezeichnung der Unternehmung mit Zusatz.
Die Genossenschaft wird als Sachfirma mit dem Zusatz eG geführt.
 
TGA-Planer
Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) ist eine spezielle Fachrichtung des Studienganges "Versorgungstechnik" an technischen Universitäten und Fachhochschulen, der bis ca. Wintersemester 2005/06 mit dem akademische Grad "Dipl.-Ing. (FH)" abgeschlossen wurde. Andere Spezialisierungen sind z. B. Energie- und Umwelttechnik, Entsorgungstechnik und Facilitymanagement.
Inzwischen haben Fachhochschulen ihre Studiengänge auf das international verbreitete gestufte System umgestellt. Jetzt führen die Absolventen dieser Studiengänge die Titel "Bachelor of Engineering" bzw. "Master of Engineering".
Der TGA-Planer ist für alle Ingenieurleistungen nach HOAI von der Grundlagenermittlung über die Planung, der Bauleitung bis zur Abnahme zuständig, die folgende Gewerke beinhaltet:
  • Heizungs und Sanitärtechnik
  • Raumluft- und Kältetechnik
  • Blockheizkraftwerke
  • Gebäudesystemtechnik
  • Erneuerbare Energien
  • Sprinkler- und Feuerlöschtechnik
  • Elektrotechnik
  • Beleuchtungsanlagen
  • Stromversorgungsanlagen
  • Einbruchmeldeanlagen
  • Netzersatzanlagen und Trafostationen

Ausschreibung
Die Regeln für Ausschreibungen nach deutschem Recht sind in der Vergabeverordnung (VgV), in der Vergabeordnung für Freiberufliche Leistungen (VOF), im Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A 2009) und der Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL Teil A) geregelt. An den Ausschreibungen dürfen sich Bieter aus dem gesamten “Europäischen Wirtschaftsraum“ (EWR) und aus der Schweiz, aus Norwegen, Island, und Liechtenstein beteiligen.
Der Sinn der ganzen Verordnungen ist es, dass öffentliche Auftraggeber und private Auftragnehmer nicht miteinander Absprachen treffen. Sie sollen allen potentiellen Auftragnehmern die Chance geben, offen um öffentliche Aufträge zu konkurrieren.
Grundsätzlich sollte eine Auschreibung der einzelnen Gewerke erstellt werden. Diese kann inform einer Leistungsbeschreibung oder eines Leistungsverzeichnisses ausgeführt werden. Das setzt aber ein Hinzuziehen eines Architekten oder eines Planungsbüros voraus. In dem Einfamilienhausbau wird gerne darauf verzichtet und als unnötig angesehen. Aber nur solche Fachleute kennen alle Bestimmungen und können beurteilen, ob die Ausschreibungsunterlagen nicht sittenwidrig sind oder im Widerspruch zum BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) stehen. Dies kann dazu führen, dass einzelne Vertragsbestandteile (z.B. die Vereinbarung der VOB) ungültig werden. Bei Mehrfachverwendung eines Vertragstextes findet das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung (seit 01.01.2002 in das BGB integriert), was zum Ausschluss einzelner Bestimmungen führen kann.
Auch das Hinzuziehen eines Anwalts, der auf Baurecht spezialisiert ist, kann sinnvoll sein.
Die Ausschreibungsverfahren werden in der VOB folgendermaßen unterschieden:
  •  Öffentliche Ausschreibung
    Die Ausschreibungsunterlagen werden unter "Bekanntmachungen" in Tageszeitungen, amtlichen Veröffentlichungsblättern oder Fachzeitschriften eingestellt.  Dadurch kann jeder (Fach)Unternehmer teilnehmen. Es wird aber bei der Angebotsauswertung die Leistungsfähigkeit des Anbieters überprüft.
  •  Beschränkte Ausschreibung
    Bekanntmachung des öffentlichen Teilnahmewettbewerbes in Tageszeitungen, amtlichen Veröffentlichungsblättern oder Fachzeitschriften. Jeder (Fach)Unternehmer kann seine Teilnahme am Wettbewerb beantragen. Bei diesem Verfahren wird die  Eignung und Leistungsfähigkeit geprüft. Dadurch kommt es zu einem beschränkten Teilnehmerkreis.
  •   Freie Vergabe (Freihändige Vergabe)
    Der Auftraggeber wendet sich an mehrere Unternehmen und handelt mit ihnen die Auftragsbedingungen aus. Dieses Verfahren geeignet sich nur für kleinere Bauvorhaben, bei einer Dringlichkeit der Ausführung und bei genauen Preisprüfungsmöglichkeiten.
Öffentliche Aufträge müssen ausgeschrieben werden. Aber auch hier gibt es nach europäischem Recht eine Ausnahme, die "Inhouse Vergabe". Das Verfahren befreit Behörden oder kummunale Unternehmen vor einer lästigen Ausschreibung. Es setzt voraus, dass ein öffentlicher Auftraggeber beschließt, benötigte Leistungen nicht am freien Markt einzuholen, sondern die Leistung durch eigenes Personal und/oder eigene Sachmittel, also "im Haus", zu realisieren. Durch das GWB ist der Auftrageber hierbei nicht an die Vorgaben des Vergaberechts gebunden, da in diesem Fall kein Vertragspartner vorhanden ist, also auch kein Vertragsverhältnis für einen öffentlicher Auftrag vorliegt.

Da in dem Bereich immer wieder Streitigkeiten über die Vergaben bestehen, muss vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) über die Rechtswirksamkeit derartigen Vergaben entschieden werden. Eine häufig auftretende Frage ist, ob die Vergabeform auch gültig ist, wenn ein Anteilseigner der beauftragten Gesellschaft bzw. ausführenden Gesellschaft nicht nur eine öffentliche Stelle sondern auch Private sind.

Angebot <> Kostenvoranschlag
Leistungsbeschreibung
Die Regeln für das Erstellen einer Leistungsbeschreibung sind in der VOB Teil A § 7 und über die Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung in Abschnitt 0 der Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) der VOB Teil C. Eine Leistungsbeschreibung sollte auf jeden Fall erstellt werden, weil hier eine Beschreibung der Sachleistungen (Beschaffenheit, Preise) für einen Werkvertrag festgelegt werden. Da bei einem Werkvertrag ein "Bausoll" erfüllt werden muss, sind diese Beschreibungen besonders notwendig. Nach § 7 der VOB Teil A - Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen - sind die Leistungen eindeutig und so ausführlich zu beschreiben, dass alle Bewerber die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen können und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.
Der Aufwand für die Erarbeitung eines Angebotes durch den Bieter (evtl. Auftragnehmer) nach einer Leistungungsbeschreibung kann erheblich sein, weil die Beschreibungen nicht detailliert sind. Wenn dabei eigene Planungsleistungen der Bieter (evtl. Auftragnehmer) erforderlich sind, dann sieht die VOB/A vor, dass der Auftraggeber für diesen Aufwand den Bietern, die eigene Entwürfe, Pläne oder statische Berechnungen angefertigt haben, eine angemessene Entschädigung zu bezahlen.

Das Erstellen einer Leistungsbeschreibung hängt natürlich auch von der Auftragssumme ab. Wenn es um eine kleine Auftragssumme geht, kann es schon schwierig werden, einen Handwerker zu finden, der sich mit umfangreichen Ausschreibungen auseinandersetzt. Aber grundsätzlich sollte eine Leistungsbeschreibung vorhanden sein, damit es später keine Unklarheiten gibt und Streitigkeiten vorprogrammiert sind.
Das Leistungsverzeichnis (LV) beinhaltet die detaillierten Leistungsbeschreibungen aller von den einzelnen Unternehmern auszuführenden Arbeiten und ist die Grundlage für Ausschreibungen.
Folgende Angaben sollten unbedingt in einer Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten sein:
      •  Fundament und Keller
      •  Hausanschlüsse
      •  Außenwände und tragende Innenwände
      •  nicht tragende Innenwände
      •  Art und Ausführung des Dachstuhls
      •  Dacheindeckung
      •  Deckenaufbau
      •  Dachterrassen und Balkone
      •  Kellertreppe und Innentreppe
      •  Fußbodenaufbau
      •  Bodenbeläge
      •  Fenster und Hauseingangstür
      •  Kellerfenster und Lichtschächte
      •  Innentüren
      •  Heizungsanlage
      •  Wasserleitungen und Anschlüsse
      •  Sanitärräume und Sanitärobjekte
      •  Elektroanlagen
      •  Außenputz
      •  Außenanlage
      •  Einfriedung
Der Text des Leistungsverzeichnisses wird zu den einzelnen Arbeitsgängen in einzelne Positionen unterteilt. Neben den normalen Positionen gibt es auch sog. Eventualpositionen und sog. Alternativpositionen. Eventualpositionen werden für Leistungen verwendet, bei denen noch nicht klar ist, ob diese ausgeführt werden sollen. Alternativpositionen werden für Leistungen verwendet, die anstelle anderer, vorher beschriebener Leistungen ausgeführt werden können. Es ist wichtig, diese Unterschiede genau zu beachten.
In der Leistungsverzeichnis sollte jede einzelne Position so eindeutig wie möglich beschreiben werden, damit der Unternehmer genau weiß, was er einbauen soll und dies auch kalkulieren kann.
Ein Leistungsverzeichnis wird tabellarisch aufgebaut.
  • Positions-Nummer
  • Ausschreibungstext (Lang- und Kurztext) Die Texte werden von allen Herstellern zur Verfügung gestellt.
  • Mengenangabe
  • Mengeneinheit
  • Einheitspreis (EP)
  • Gesamtpreis (GP)
Das Erstellen eines Leistungsverzeichnisses für Ein- und Zweifamilienhäusern hängt natürlich auch von der Auftragssumme ab. Wenn es um eine kleine Auftragssumme geht, kann es schon schwierig werden, einen Handwerker zu finden, der sich mit umfangreichen Leistungsverzeichnissen bzw. Ausschreibungen auseinandersetzt, da der zeitliche Aufwand erheblich ist. Denn das setzt voraus, dass alle Berechnungen nachgerechnet werden müssen.
Baubeschreibung
Das neue Bauvertragsrecht schreibt die formalen Anforderungen einer Baubeschreibung vor. Dieser muss in Textform dem Kunden rechtzeitig vor der Unterschrift des Verbraucherbauvertrages vorgelegt werden. Die Baubeschreibung kann auch ein Leistungsverzeichnis sein, wenn dort alle vorgeschriebenen Punkte enthalten sind. So muss der Unternehmer z. B. eine verbindliche Angabe zur Fertigstellung angeben. Wenn zu Beginn der Baumaßnahmen dies noch nicht feststeht, muss er stattdessen die Dauer der Baumaßnahmen angeben.
EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche) Artikel 249 - 20.07.2017
§ 1 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen
Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen
§ 2 Inhalt der Baubeschreibung
(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:
1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.
(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.
§ 3 Widerrufsbelehrung
(1) Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 650l Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu, ist der Unternehmer verpflichtet, den Verbraucher vor Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsbelehrung muss deutlich gestaltet sein und dem Verbraucher seine wesentlichen Rechte in einer an das benutzte Kommunikationsmittel angepassten Weise deutlich machen. Sie muss Folgendes enthalten:
1. einen Hinweis auf das Recht zum Widerruf,
2. einen Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,
3. den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,
4. einen Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und
5. einen Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Ist die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nachausgeschlossen, schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist die vereinbarte Vergütung zugrunde zu legen. Ist die vereinbarte Vergütung unverhältnismäßig hoch, ist der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwertes der erbrachten Leistung zuberechnen.) schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.
(2) Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das in Anlage 10 vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.

Baubeschreibung für Einfamilien- und Doppelhäuser - KSW Massivhaus GmbH
Der Verbraucherbauvertrag und die Baubeschreibung - Schlüterschen Verlagsgesellschaft mbH & Co.KG
Baubeschreibung (Beispiel)
Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen
Musterbrief Widerruf – Vorlage

Wasserzeichen
Ein Wasserzeichen (Logo oder ein Text) wird eingesetzt, um das Urheberrecht an einem Dokument oder einer Bilddatei anzuzeigen. Es wird auch für die Vermarktung digitaler Arbeitsergebnisse eingesetzt. Das Wasserzeichen schützt nicht nur das Urheberrecht der eigenen Arbeit, es stellt auch sicher, dass diese nicht ohne Erlaubnis verändert oder weiterverwendet werden kann.
Ein Wasserzeichen kann aber auch zur Einführung einer Marke oder eines Unternehmens (Branding-Taktik) eingesetzt werden. Wie eine Unterschrift kennzeichnet das digitale Wasserzeichen seinen Namen und soll den Bekanntheitsgrad einer Marke erhöhen.
In vielen Fällen wird ein digitales Wasserzeichen verwendet, den Status eines Dokuments (Original, Kopie, Entwurf, Muster) zu kennzeichnen. Dadurch kann eine Arbeit vom Entwurf bis zur Fertigstellung verfolgt werden.
Jeder kennt die Wasserzeichen auf Banknoten, durch die Fälschungen verhindert werden sollen.

Wie ein Wasserzeichen aussehen soll, kann jeder Anwender selber festlegen. Es kann ein Logo, ein Bild oder ein Text (Statusinformationen) sein. In der Regel ist das von dem Objekt (Dokument [z. B. Fachbericht, Rechnung, Baulanung, Berechnungsunterlagen, Leistungsverzeichnis], Bild, Video) abhängig.
Es gibt auch die Möglichkeit, ohne ein Wasserzeichen, durch spezielle Merkmale an bestimmten Stellen auf den Dokumenten und Fotos nachzuweisen, dass man der Eigentümer ist.
Es gibt viele Anbieter (z. B. Dropbox, Microsoft Word, Photoscape, Photoshop, Adobe Creative Cloud Express) mit denen man eigene Wasserzeichen erstellen kann. Außerdem gibt es die Möglichkeit, Geschäftspapiere mit eigenem Wasserzeichen erstellen zu lassen.

Was bedeutet "Wasserzeichen"? - Dropbox
Wasserzeichen Papier ist etwas Besonderes - HERRMANN Druck+Media GmbH
Digitale Wasserzeichen - Schutz digitaler Mediendaten - Fraunhofer-Gesellschaft
Die Auftragsvergabe an die Unternehmer erfolgt durch ein Zuschlagschreiben, in denen nochmals alle Vertragsbestandteile aufgezeigt sind und etwaige Änderungen am Angebot bzw. den Angebotspreisen auf Grund von gemeinsamen Verhandlungen (Abgebot, Skonto) dargelegt werden.
Die Abnahme der Bauleistung bedeutet, dass der Bauherr die Leistungen des Unternehmers als im wesentlichen vertragsgemäß erbracht anerkennt. Die Abnahme der Unternehmerleistung gehört zu den vertraglichen Pflichten. Kleinere Mängel stehen dieser Abnahme nicht entgegen.
Bei jeder Abnahme sollte der Bauleiter bzw. Architekt mit anwesend sein und die ordnungsgemäße technische Ausführung und Vollständigkeit der erbrachten Leistungen bestätigen.
Die Abnahme kann auf verschiedene Arten durchgeführt werden. Sie ist von der Vertragsform abhängig, nach der ein Vertrag abgeschlossen wurde. Ein Vertrag kann nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) oder der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) vereinbart werden. So kann z. B. die Bezahlung der Schlussrechnung eine Abnahme der Leistung bedeuten. Aber auch die Tatsache, dass die Bauherren innerhalb bestimmter Fristen nicht reagieren, nachdem der Unternehmer Ihnen schriftlich die Fertigstellung seiner Leistung erklärt hat, kann eine Abnahme bedeuten.
Damit es nicht zu einer unbeabsichtigten Abnahme kommt, ist es wichtig, bereits in der Ausschreibung die förmliche Abnahme als Abnahmeform festzulegen. Bei einer förmlichen Abnahme treffen sich der Auftraggeber und Auftragnehmer gemeinsam auf der Baustelle, begutachten die Leistungen des Auftragnehmers und halten das Ergebnis in einem Protokoll fest. Dieses wird von beiden Seiten unterschrieben. Die Kopien sind auszuhändigen.
Zu dem Abnahmetermin sind die gewerkebezogenen DIN-Vorschriften, die Ausschreibungsunterlagen bzw. der Bauvertrag und evtl. die Baubeschreibung griffbereit zu sein, damit neben der Qualitätsprüfung der erbrachten Leistung die folgenden Punkte kontrolliert werden können
      •  Wurden die vereinbarten Fristen eingehalten worden?
      •  Wurden die vereinbarten Materialien verwendet?
      •  Gibt es Mängel in der Ausführung?
      •  Wurde die Leistung vollständig erbracht?
      •  Wurden zusätzliche Leistungen erbracht?
      •  Wurden Leistungen anderer Unternehmer beschädigt?
      •  Wurde die Baustelle geräumt und alle Abfälle beseitigt?
      •  Wurde der Bauherr eingewiesen bzw. die Anlage erklärt?
      •  Wurden erforderliche Betriebsanleitungen übergeben?
      •  Wurden sämtliche zusätzlichen Vertragsbedingungen erfüllt? (z.B. Durchführung eines Blower-Door-Test)

Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI)

Die HOAI verstößt gegen EU-Recht (EuGH, Urt. v. 04.07.2019 – Rs. C-377/17)

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die deutsche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure für unzulässig erklärt. Dort sind die Mindest- und Höchstpreise für die Planungsarbeit von Architekten und Ingenieuren festgeschriebenen. Da die Mindestsätze nur für Architekten und Ingenieure gelten, aber die entsprechenden Leistungen auch von anderen Dienstleistern erbracht werden können, die ihre fachliche Eignung nicht nachweisen müssen, sind die Mindestsätze ungeeignet, hohe Qualitätsstandards und den Verbraucherschutz zu sichern.
Die HOAI verhindert in ihrer bisherigen Form einen ruinösen Preiswettbewerb und sichert den Auftraggebern die bestmöglichen Leistungen. Welche Folgen das Urteil in der Praxis hat und in welcher Form die Verordnung erneuert wird, muss durch Gespräche der Bundesarchitektenkammer mit dem Bundeswirtschaftsministerium und den Bundesländern.
Hierzu erging vom Bundesministerium des Innern, Bau und Heimat (BMI) ein Erlass vom 5. August 2019 mit Hinweisen zur weiteren Anwendung der HOAI nach dem EuGH-Urteil für eine Übergangszeit erfolgen.

Neue HOAI ab 01.01.2021

Verträge, die vor dem 01. Januar 2021 abgeschlossen wurden, gilt die bisherige HOAI.

Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2021 abgeschlossen werden, hat sich einiges geändert.
Das Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen kann frei vereinbart werden. Aber ein "angemessenen" Honorar sollte den berechtigten Interessen der Ingenieure und Architekten und der zur Zahlung Verpflichteten Rechnung tragen. Deshalb sind in den Honorartafeln nach § 2a HOAI 2021 Orientierungswerte mit Honorarspannen aufgeführt, die sich an Art und Umfang der Aufgabe und an der Leistung ausrichten.
Das Honorar nach § 7 Abs. 1 S. 1 HOAI 2021 kann jetzt in Textform vereinbart werden. Es ist keine eigenhändige Unterschrift mehr erforderlich, so reicht z. B. eine E-Mail aus. Auch muss die Honorarvereinbarung nicht mehr bei Auftragserteilung vorliegen. Ist eine solche (zunächst) nicht getroffen worden, gilt gemäß § 7 Abs. 1 S. 2 HOAI 2021 für Grundleistungen der jeweilige Basishonorarsatz als vereinbart. Die Vertragspartner können aber später noch abweichende Honorarvereinbarungen einvernehmlich und in Textform festlegen.
Auftraggeber, die Verbraucher sind, müssen vom Architekten vor Vertragsabschluss darauf hingewiesen werden, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als das in den Honorartafeln ausgewiesene vereinbart werden kann. Gibt es diesen Hinweis nicht, so gilt stattdessen der Basishonorarsatz, wenn das vereinbarte Honorar diesen übersteigt.

HOAI 2021 – was ändert sich?
- Bauprofessor, f:data GmbH
HOAI 2021 - Textausgabe mit amtlicher Begründung
- Wolters Kluwer Deutschland GmbH
HOAI Rechner für Architekten, Ingenieure und Stadtplaner
- Dipl.-Ing. (FH) Architekt Markus Vilsmaier
Bauskript Software - Wolfram Oehms

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Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist eine bundesweit gültige Verordnung zur Regelung der Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Nach der Neufassung der HOAI (Juli 2013) ist diese Verordnung für alle Personen, die in Deutschland für deutsche Projekte tätig sind, gültig. Dabei ist die tatsächlichen Ausbildung dieser Personen nicht festgelegt.
Die HOAI besteht aus 5 Teilen mit 56 Paragraphen und 14 Anlagen
  • Teil 1 Allgemeine Vorschriften
  • Teil 2 Flächenplanung
  • Teil 3 Objektplanung
  • Teil 4 Fachplanung
  • Teil 5 Übergangs- und Schlussvorschriften
Die Aufgaben werden in 9 Leistungsphasen angegeben, die prozentual gewichtet sind.
  • Grundlagenermittlung > 3 %
  • Vorplanung > 7 %
  • Entwurfsplanung > 11 %
  • Genehmigungsplanung > 6 %
  • Ausführungsplanung, Werkplanung > 25 %
  • Vorbereitung der Vergabe > 10 %
  • Mitwirkung bei der Vergabe > 4 %
  • Objektüberwachung > 31 %
  • Objektbetreuung und Dokumentation > 3 %
Das abzurechnende Honorar wird aus Honorartafeln der Teilbereiche der HOAI für die entsprechenden Leistungen ermittelt. Hierbei sind die anrechenbaren Baukosten und die Honorarzone nach dem Umfang der Leistungen anzuwenden.
Bei dem Umbau von bestehenden Gebäuden muss der erhöhten Schwierigkeitsgrad angemessen berücksichtigt werden. Dazu sieht die HOAI den Umbauzuschlag vor, der auch ohne besondere Vereinbarung ab dem mittlerem Schwierigkeitsgrad (Honorarzone III) ein Umbauzuschlag von 20 % vorsieht.
Honorar-Rechner (HOAI) - Hausbautipps24.de

Baurecht / Bauordnung
Das heutige Baurecht ist so umfangreich, das jedes Bauvorhaben mit komplexen rechtlichen Fragen behaftet ist. Die steigende Komplexität von Bauprojekten stellt immer höhere Anforderungen an alle Erwerbstätigen. Ohne genaue Kenntnisse wird es schwierig bis unmöglich, schon die kleinsten Bauvorhaben ohne fachliche Hilfe durch Fachleute (Architekten, Ingenieure, Bauunternehmen, Handwerker und letztendlich auch Fachanwälte) zu verwirklichen.
Zu den gesetzlichen Vorgaben kommen dann noch die unendlich vielen Verordnungen, Vorschriften, Richtlinien, DIN-Normen, technische Regeln und Arbeitsblätter.
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle (Baucontrolling, "Bauherrenberatung") durch einen unabhängigen Bausachverständigen stellt sicher, dass die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauausführung übereinstimmen Außerdem ist die Beauftragung einer Bauabnahme und eine Betreuung bei Baumängel und Schäden sinnvoll.

Das Baurecht in Deutschland unterscheidet zwischen

  • privatem Baurecht nach BGB (z. B. Grundeigentum und Nachbarrecht, Werkvertragsrecht)

  • öffentlichem Baurecht, was sich wiederum unterteilt
    - in Bauplanungsrecht nach Raumplanungsgesetz und Baugesetz
    - Bauordnungsrecht gemäß Landesbauordnungen in Anlehnung an die Musterbauordnung

Bundesgesetze

    • Baugesetz
      Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durchArtikel 2 des Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728) geändert worden ist.

    • Baunutzungsverordnung
      Baunutzungsverordnung (BauNVO) v. 23.1.1990, in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl I I 132, zuletzt geändert durch Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548). Stand 21.11.2017.

    • Raumordnungsgesetz
      Das Raumordnungsgesetz (ROG) hat die Aufgabe, den Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland und seine Teilräume durch zusammenfassende, übergeordnete Raumordnungspläne und durch Abstimmung raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen zu entwickeln, zu ordnen und zu sichern. Raumordnungsgesetz vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), das zuletzt durch Artikel 159 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist.

Die  Musterbauordnung - MBO ist eine Standard- und Mindestbauordnung, die den Ländern als Grundlage für deren jeweilige Landesbauordnungen dient (z. B. Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein [LBO S-H]).

Bauordnungen - Deutschland
Bauordnungen - Österreich
Bauordnungen - Schweiz
§ 64 Bauantrag, Bauvorlagen

(1) Über den Bauantrag entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde. Der Bauantrag ist schriftlich bei der Gemeinde einzureichen. Diese hat ihn unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb einer Woche nach Eingang, an die untere Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten.

(2) Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Es kann gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgereicht werden. Mit dem Bauantrag gelten alle nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die Errichtung, Änderung, Nutzung oder die Beseitigung von Anlagen oder Werbeanlagen erforderlichen Anträge auf Genehmigung, Zustimmung, Bewilligung und Erlaubnis als gestellt, soweit durch Rechtsvorschriften nichts anderes bestimmt ist. § 71 Abs. 1 bleibt unberührt.

(3) In besonderen Fällen kann zur Beurteilung der Einwirkung der Anlage auf die Umgebung verlangt werden, dass die Anlage in geeigneter Weise auf dem Grundstück dargestellt wird.

(4) Die Bauherrin oder der Bauherr und die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser auch die Bauvorlagen zu unterschreiben. Die von Fachplanerinnen oder Fachplanern nach § 55 Abs. 2 bearbeiteten Bauvorlagen müssen von diesen unterschrieben sein. Die Bauaufsichtsbehörde kann von der Bauherrin oder dem Bauherrn, die oder der nicht Grundstückseigentümerin oder Grundstückseigentümer ist, die Vorlage einer Zustimmungserklärung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers zu dem Bauvorhaben fordern.
 
§ 70 Bautechnische Nachweise
(1) Die Einhaltung der Anforderungen an die Standsicherheit, den Brand-, Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutz ist durch bautechnische Nachweise nachzuweisen; dies gilt nicht für verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 63, einschließlich der Beseitigung von Anlagen, soweit nicht in diesem Gesetz oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes anderes bestimmt ist.

(2) Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, prüft die Bauaufsichtsbehörde die bautechnischen Nachweise nicht, wenn diese von Personen aufgestellt worden sind, die in die Liste nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 des Architekten- und Ingenieurkammergesetzes eingetragen sind; Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 bleibt unberührt. § 65 Abs. 6 gilt sinngemäß. Werden die bautechnischen Nachweise von verschiedenen Personen aufgestellt, ist jede Person für die von ihr gefertigten Unterlagen verantwortlich; für das ordnungsgemäße Ineinandergreifen dieser Nachweise hat eine dieser von der Bauherrin oder dem Bauherrn der Bauaufsichtsbehörde zu benennenden Personen die Verantwortung zu übernehmen. Die in Satz 1 genannten Personen haben bei der Bauausführung die Einhaltung der bautechnischen Anforderungen zu überwachen; Satz 3 letzter Halbsatz gilt entsprechend. Abweichend von Satz 1 ist die Aufstellung der bautechnischen Nachweise auch von Personen zulässig, die nicht in der Liste nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 des Architekten- und Ingenieurkammergesetzes eingetragen sind; die von diesen Personen aufgestellten Nachweise sind zu prüfen. Satz 5 ist im Verfahren der Genehmigungsfreistellung nach § 68 nicht anwendbar.

(3) Der Standsicherheitsnachweis muss durch eine Prüfingenieurin oder einen Prüfingenieur für Standsicherheit oder ein Prüfamt für Standsicherheit bauaufsichtlich geprüft werden bei

1. Sonderbauten und Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5,
2. a) Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3,
b) Behältern, Brücken, Stützmauern, Tribünen,
c) sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von mehr als 10 m, wenn dies nach Maßgabe eines in der Verordnung nach § 83 Abs. 3 geregelten Kriterienkatalogs erforderlich ist; das gilt nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2. Hinsichtlich der übrigen bautechnischen Nachweise gilt Absatz 2 sinngemäß.

(4) Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 4, ausgenommen Sonderbauten sowie Mittel- und Großgaragen, ist der Brandschutznachweis von einer oder einem Prüfsachverständigen für Brandschutz oder einer oder einem für das Bauvorhaben Bauvorlageberechtigten aus einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem nach dem Recht der Europäischen Gemeinschaften gleichgestellten Staat, die oder der den Tätigkeitsbereich und die erforderlichen Kenntnisse des Brandschutzes entsprechend Nummer 1 nachgewiesen hat, die oder der unter Beachtung des § 6 Abs. 9 des Architekten- und Ingenieurkammergesetzes in einer von der Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein zu führenden Liste eingetragen ist, zu erstellen; vergleichbare Eintragungen anderer Bundesländer gelten auch im Geltungsbereich dieses Gesetzes. Wenn der Brandschutznachweis nicht von einer Person im Sinne des Satzes 1 erstellt wird, ist der Brandschutz durch eine Person im Sinne des Satzes 1 zu prüfen und zu bescheinigen. Wird der Brandschutznachweis nicht von einer Person im Sinne des Satzes 2 geprüft und bescheinigt, ist der Brandschutz bauaufsichtlich zu prüfen. Auch bei anderen Bauvorhaben darf der Brandschutznachweis von einer oder einem Prüfsachverständigen für Brandschutz erstellt werden. Für Personen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem nach dem Recht der Europäischen Gemeinschaften gleichgestellten Staat zur Erstellung von Brandschutznachweisen niedergelassen sind, gilt § 9 a Abs. 3 des Architekten- und Ingenieurkammergesetzes mit der Maßgabe entsprechend, dass die Anzeige oder der Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung bei der Architekten- und Ingenieurkammer einzureichen ist.

(5) Bei Sonderbauten, Mittel- und Großgaragen, Gebäuden der Gebäudeklasse 5 ist der Brandschutznachweis von einer oder einem Prüfsachverständigen für Brandschutz, die oder der in einer von der Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein zu führenden Liste eingetragen ist, zu prüfen und zu bescheinigen. Wenn der Brandschutznachweis nicht von einer oder einem Prüfsachverständigen für Brandschutz im Sinne des Satzes 1 geprüft und bescheinigt wird, ist der Brandschutz bauaufsichtlich zu prüfen.

(6) Werden bautechnische Nachweise durch eine Prüfingenieurin oder einen Prüfingenieur für Standsicherheit oder ein Prüfamt für Standsicherheit bauaufsichtlich geprüft oder Brandschutznachweise durch eine Prüfsachverständige oder einen Prüfsachverständigen für Brandschutz, die oder der in einer von der Architekten- und Ingenieurkammer Schleswig-Holstein zu führenden Liste eingetragen ist, geprüft und bescheinigt, werden die entsprechenden Anforderungen auch in den Fällen des § 71 bauaufsichtlich nicht geprüft. Einer bauaufsichtlichen Prüfung oder Bescheinigung bedarf es ferner nicht, soweit für bauliche Anlagen Standsicherheitsnachweise vorliegen, die von einem Prüfamt für Standsicherheit allgemein geprüft sind (Typenprüfung); Typenprüfungen anderer Länder gelten auch im Geltungsbereich dieses Gesetzes.

Nutzungsänderung
Wenn ein Raum in einem Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow, Mini-Haus, Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]), einer Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gegenüber der in der Baugenehmigung angegebenen Nutzung, anders genutzt werden soll, dann muss diese Umnutzung gemeldet oder beantragt werden.
Eine Nutzungsänderung (Umnutzung) bezeichnet die Änderung der genehmigten Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer Nutzungseinheit (im MFH eine Wohnung, Büros, Praxen oder Geschäfte und im EFH oder Eigentumswohnung einzelne Räume, die gewerblich genutzt werden oder werden sollen) oder eines Gebäudes. In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird das als "Änderung der genehmigten Benutzungsart" bezeichnet. Eine Nutzungsänderung bedarf genau wie die Errichtung eines Gebäudes eine Baugenehmigung und muss bei der zuständigen Genehmigungsbehörde (z. B. unteren Baurechtbehörde) beantragt werden.

Landesbauordnung SH - Bauaufsichtsbehörden und Verwaltungsverfahren § 65 bis § 69
Vordrucke für die bauaufsichtlichen Verfahren nach der Landesbauordnung

Wenn eine genehmigte Benutzungsart (z. B. Kinderzimmer, Schlafzimmer) einer baulichen Anlage (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung), die in der Baugenehmigung festgelegt ist, anders genutzt werden soll, so wird sich in der Regel bei einer privaten Nutzung niemand darüber Gedanken machen, dies bei der Baubehörde zu melden bzw. zu beantragen. Die Landesbauordnungen sehen für einige Fälle auch eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vor. Es handelt sich dabei regelmäßig um Nutzungsänderungen von kleinen baulichen Anlagen.

  • Wird aber ein Raum, der nicht als Aufenthaltsraum1 genutzt wurde (z. B. Dachboden, Kellerraum, Abstellraum, Hobbyraum), der als Aufenthaltsraum umgebaut und genutzt werden soll, dann können die jeweiligen Landesbauordnungen Bestimmungen über Fluchtwege, Schalldämmung und Feuerschutz enthalten, die eine neue Beurteilung nach sich ziehen.
  • Wenn die Gebäudehülle und Statik eines Hauses maßgeblich verändert wird, muss ein Antrag vor Baubeginn gestellt werden. Der Planer stellt die Antragsunterlagen und Zeichnungen zusammen, unterschreibt für die fachliche und inhaltliche Richtigkeit des Antrages und reicht diesen bei der Baubehörde ein.
    Dies ist für folgende Bautätigkeiten am bestehenden Gebäude erforderlich:
      • Dachumbauten mit statischen Veränderungen
      • Dachausbauten, wenn eine neue Wohnung entsteht (Nutzungsänderung)
      • Kellerum- und ausbauten, wenn neuer Wohnraum entsteht
      • Fassadenrenovierungen mit starken Veränderungen an Aufbau und Aussehen
      • Anbauten
      • Nachträglicher Einbau von Heizräumen
      • Nachträglicher Einbau von Lagerstätten für Heizöl und Flüssiggas
      • Veränderungen an der Abwasseranlage

Ob ein Arbeitszimmer in einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, das einem Leher/in steuerlich anerkannt wurde, einer Umnutzung gleichkommt, wird strittig diskutiert.
1 Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) om 22. Januar 2009 (2016) § 48 Aufenthaltsräume
(1) Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben. Aufenthaltsräume im Dachraum müssen eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht.
(2) Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinter liegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist.
(3) Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Belichtung mit Tageslicht verbietet, sowie Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume sind ohne Fenster zulässig.

Wird hier aber eine gewerbliche Nutzung (z. B. Arbeitszimmer, Büro, Praxis [Heilpraktiker, Massage], Vermietung) geplant, dann bedarf die Umnutzung in der Regel eine Nutzungsänderung nach den §§ 29 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) eine neue Baugenehmigung nach der jeweiligen Landesbauordnung.

  • Wenn private Zimmer oder Wohnungen kurzfristig zur Miete an Monteure oder Touristen angeboten werden, dann verändert sich die Nutzungsart eines Wohnraums. Für Nutzungsänderungen dieser Art besteht deutschlandweite Meldepflicht bei der jeweils zuständigen Behörde. Diese kann diese gewerblich kurzfristige Vermietungen als eine Wohnraumzweckentfremdung ansehen und ablehnen.
  • Wer in seinem eigenem Einfamilienhaus eine Praxis (z. B. Massage, Heilpraktiker/in) einrichten will, muss abklären, ob diese Praxis in dem Haus eröffnet werden kann. Das hängt vom jeweiligen Bauordnungsrecht des Landes ab. Nach dem Landesbaurecht werden Anforderungen an Praxen gestellt. So gehören z. B. mehrere Parkplätze, ein barrierefreier Zugang, ein problemloser Notausgang und Brandschutztüren dazu.Außerdem muss eine Praxiseröffnung dem Gesundheitsamt angezeigt werden, das dann die hygienische Einrichtung kontrolliert.
  • Wer einen normalen Praxisbetrieb (z. B. Massage, Heilpraktiker/in) in der eigenen Wohnung einrichten will, benötigt zuerst die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser Nutzungsänderung. Ob diese Praxis in privaten Räumen eröffnet werden können, hängt vom jeweiligen Bauordnungsrecht des Landes ab. Nach dem Landesbaurecht werden Anforderungen an Praxen gestellt. So gehören z. B. mehrere Parkplätze, ein barrierefreier Zugang, ein problemloser Notausgang und Brandschutztüren dazu. Außerdem muss eine Praxiseröffnung dem Gesundheitsamt angezeigt werden, das dann die hygienische Einrichtung kontrolliert.
  • Wenn ein Wochenendhaus dauerhaft als Wohngebäude genutzt werden soll, dann stellt das eine Nutzungsänderung. Dauerhaftes Wohnen in Wochenendhausgebieten ist nur zulässig, wenn die zuständige Behörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt hat.

Genehmigungsfreistellung

Der Nutzungsänderungsgenehmigungsantrag muss ausgefüllt, von dem Bauherren bzw. vom Antragssteller persönlich unterschrieben und bei der zuständigen Behörde abgegeben werden.
Dem Nutzungsänderungsantrag sind folgende Unterlagen beizufügen (Beispiel):

    • Ein Lageplan, der nicht älter als sechs Monate sein darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss.
    • Bauzeichnungen mit Eintragungen der bisherigen und der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Räume und Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100).
    • Wohn- und Nutzflächenberechnung
    • Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes vorhanden sein müssen. Wenn die Nutzungsänderung keinen zu deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen und es zu keiner Änderung der Identität des Gebäudes führt, ist der Nachweis nicht notwendig.
    • Eine Betriebsbeschreibung, wenn die Nutzungsänderung gewerblicher Art ist. Zusätzlich muss die Konzession oder das Aufstellen von Werbeanlagen gesondert beantragt werden.
    • Wenn zusätzliche baulichen Änderung notwendig sind, dann sind die voraussichtlichen Herstellungskosten und die die Baubeschreibung notwendig.
    • Abhängig vom Objekt können auch Gutachten (z. B. Schallschutzgutachten, Brandschutzkonzept) erforderlich sein.

Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung wird von der zuständigen Behörde überprüft. Eine Genehmigung kann evtl. auch nur unter Auflagen erfolgen.
Wenn keine Nutzungsänderungsgenehmigung vorliegt, kann die zuständige Behörde anordnen, die neue Nutzung einzustellen. In besonders schweren Fällen kann auch der Abriss der neuen baulichen Anlage gefordert werden. In der Regel wird die zuständige Behörde einen Bußgeldbescheid erlassen, wenn jemand eine Nutzung ohne die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung aufnimmt.

Nutzungsänderung beantragen: Wie erhalten Sie die notwendige Baugenehmigung?
Engel & Völkers GmbH
Nutzungsänderung - Antrag, Voraussetzungen, Folgen und Beispiele
juraforum.de - Einbock GmbH
Nutzung/Zweckbestimmung einer Wohnung - Nutzung zweier Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung als Praxis

Bautagebuch
In einem Bautagebuch dokumentiert der bauleitende Architekt bzw. Ingenieur schriftlich und anhand von Fotos den Ablauf aller Leistungen, Lieferungen und Tätigkeiten der Bauunternehmen auf der Baustelle (z. B. Neubau-, Erweiterungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahme). Die Pflicht des Führens eines Bautagebuches ergibt sich aus dem Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Architekt bzw. Ingenieur nach dem Werkvertragsrecht nach §§ 631-651 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Nur so können die jeweiligen Arbeitsbedingungen auf der Baustelle für den Auftraggeber festgehalten werdent. Das Bautagebuch ist ein wichtiges Beweismittel im Falle eines Rechtsstreits. Das Bautagebuch gehört zu den Grundleistungen (HOAI - Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen) der Objektüberwachung bzw. Örtlichen Bauüberwachung. Außerdem kann der Architekt bzw. Ingenieur sein eigenes Haftungsrisiko aus der Bauüberwachung mindern

Hier passt, wie bei der Kalkulation, der Spruch "Wer schreibt, der bleibt".

Das Bautagebuch darf nicht mit den Bautagesberichten verwechselt werden, denn diese werden von den bauausführenden Unternehmen der verschiedenen Gewerke geführt, wenn sie vertraglich (ZVB) vereinbart werden.
Die Vertragsparteien vereinbaren die Form und den Inhalt eines Bautagebuchs. Es dient zur Kontrolle der honorierten Bauleitertätigkeit und dem Auftraggeber als Beweismittel (z. B. Nachtrags- oder Ersatzforderungen wegen Bauzeitverzögerungen durch den Bauunternehmer, Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, Ersatzforderungen durch Dritte). Entsprechend dem Bauvorhaben sollte der Inhalt ausgestaltet werden.
Hierbei sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Beschreibung der Bauleitertätigkeiten (z. B. Führung wichtiger Baustellengespräche mit Baubeteiligten und Behörden, Übergabe wichtiger Ausführungspläne, Überwachen und festhalten der laufenden Bauarbeiten (Gewerke) und des Baufortschritt wichtiger einzelner Tagesabschnitte)
• Beschreibung der Bauablaufstörungen (Ereignisse oder Vorkommnisse festgehalten, z.B. eigenmächtige vom Bauvertrag abweichende Leistungsänderungen der Bauunternehmer, Beschädigungen bereits ausgeführter Bauleistungen, Bauunfälle)
• Beschreibung sonstiger Ereignisse auf der Baustelle (Dokumentation von Bauablaufstörungen, nicht vertragsgemäße Ausführungsbeginn einzelner Bauleistungen, schleppende Baufortschritte oder Baueinstellungen und deren Ursachen)

Damit der beauftragte Architekt bzw. Ingenieur ohne großen Tages-/Zeitaufwand das Bautagebuch führen kann, sind stichwortartige und handschriftliche Eintragungen in speziellen Formblättern möglich. Es sollte täglich geführt werden. 
Der Übergabezeitpunkt des Bautagebuchs können die Vertragspartner vertraglich vereinbaren (tägliche oder wöchentliche Übergabe einzelner Tagesblätter oder die Übergabe des kompletten Bautagebuchs bei der Baufertigstellung).

Führen eines Bautagebuchs - gpa Gemeindeprüfungsanstalt Baden-Württemberg
Die effiziente Dokumentation der Baustelle mit dem Bauskript Bautagebuch für
Windows, Mac OS, iOS und Android - Bauskript Software Wolfram Oehms
Bautagebuch als Excel-Vorlage - Philipp Kuhlmann

Bautagesbericht
Ein Bautagesbericht unterscheidet sich von dem Bautagebuch dadurch, dass das Bautagebuch sich auf eine gesamte Baumaßnahme bezieht und der arbeitstägliche Bautagesbericht bezieht sich auf ein Gewerk bzw. einen Bauauftrag. Der Bautagesbericht ist in § 4 der Zusätzlichen Vertragsbedingungen (VOB-ZVB) festgelegt. Wenn diese Leistung beauftragt wird, dann ist der Auftragnehmer verpflichtet, Bautagesberichte zu führen und diese dem Auftraggeber auf Verlangen wöchentlich zu übergeben. Sie müssen alle Angaben enthalten, die für die Ausführung und Abrechnung des Auftrages von Bedeutung sein können.
Es werden folgende Punkte festgehalten:

• äußere Einflüsse auf die Bauleistungen (z.B. Temperaturen, Regen)
• die Art und der Umfang der ausgeführten Bauleistungen
• die Art und der Umfang der eingesetzten Arbeitskräfte und Geräte (einschließlich des Nachunternehmereinsatz)
• andere wichtige, den Baufortschritt betreffende Ereignisse (z.B. Baubesprechungen, Planübergaben vom Auftraggeber, Behinderungen andere Unternehmer)


Bautagesbericht (Muster)
Quelle: Richard Boorberg Verlag
Bautagesbericht - Offensive Gutes Bauen (ehemals INQA-Bauen)
Teil C betrifft die technischen Vertragsbedingungen, die die fachgerechte Ausführung der ausgeschriebenen Leistungen der einzelnen Gewerke festlegen. Teil C enthält bau- und abrechnungstechnische Regelungen und wird von der Rechtsprechung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als rechtsgeschäftlich bindend angesehen.
Bauunternehmen müssen sich darauf einstellen, dass sie ihre vertraglichen Beziehungen zu privaten Bauherrn nicht mehr auf Basis der VOB/B regeln können. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24. Juli 2008, Az: VII ZR 55/07). Teil C ist immer anzuwenden.
Lastenheft
Im Lastenheft (LA) beschreibt der Auftraggeber (AG) seine Forderungen an die Lieferungen und Leistungen, also das "was und womit", die der Auftragnehmer (AN) innerhalb eines Projekts bzw. Auftrags erfüllen soll. Die Lastenhefte für die einzelnen Gewerke eines Bauvorhabens sollten in einer möglichst frühen Phase des Projektes erstellt werden.
Die DIN 69901-5 (Projektmanagement - Begriffe) gibt vor wie in dem Lastenheft formuliert werden soll. Die Lastenhefte sind die Grundlage zur Einholung von Angeboten (Ausschreibung, Angebotsanfragen). Im Baugewerbe und Anlagenbau bezeichnet man das Lastenheft auch als Leistungsverzeichnis (LV).
Obwohl die Verantwortung für die Formulierung und Erstellung eines Lastenheft bei dem Auftraggeber liegt, wird bei der Formulierung in den häufigsten Fällen ein Fachplaner mit einbezogen, weil viele Auftraggeber gar nicht in der Lage sind, die genauen Anforderungen, die sie an das Projekt haben, überhaupt zu spezifizieren.
Pflichtenheft
In einem Pflichtenheft (wie und womit) beschreibt der Auftragnehmer (AN) alle Anforderungen, die bei der Planung und Ausführung eines Neubaus oder einer Sanierung und dem Betrieb und der Wartung technischer Anlagen gegeben sein sollen. Grundlage für das Pflichenheft sind die genauen Forderungen, die der Auftraggeber (AG) im Lastenheft (was und womit) beschreibt. Ein ausführliches Pflichtenheft kann auch die vollständige Projektplanung umfassen, einschließlich Termin- und Ressourcenplänen. Bei zeitkritischen Projekten wird der Terminplan dann zum bindenden Vertragsbestandteil (Vertragsterminplan). Letztendlich ist das Pflichtenheft ein Angebot an den Auftraggeber.

Raumbuch
Ein Bauherr sollte für jeden einzelnen Raum eine detaillierte Planung festlegen. In einem Raumbuch werden für jeden Raum alle Leistungen genau beschrieben, die die ausführenden Handwerker erbringen und gewährleisten sollen. Letztendlich beinhaltet das Raumbuch die Inhalte des Lastenheftes und Pflichtenheftes. Es ist die Grundlage für die Bauverträge und ersparen sich viel Ärger und kostenaufwendige Änderungen.
In einem Raumbuch werden sämtliche Details aufgeführt, wie der Raum im fertigen Zustand aussehen soll, wie die Nutzungs- bzw. Berechnungsbedingungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Lüftung, Sanitärarmaturen) sein sollen und welche DIN-Normen angewendet werden sollen.
- Heizungs- und Lüftungstechnik (z. B. Wärmererzeuger, Heizflächen, Lüftungsart)
- Sanitäre Ausstattung (z. B. Waschtisch, Badewanne, Dusche, Armaturen)
- Barrierefreiheit (z. B. in Bad und Küche)
- Elektroinstallationen (ausreichend Steckdosen, Schalter, Telefon- und Fernsehanschluss)
- Fußböden (z. B. Fliesen, Teppichboden, Holzdielen, Parkett, Laminat)
- Decken und Wände (z. B. Tapete, Anstrich, Holz )
- Türen (z. B. Kunststoff, Holz. Glas)
- Fenster (z. B. Material, Verglasung, Öffnungsmöglichkeiten)
- Rollläden (mechanisch oder elektrisch)
- Schallschutz (z. B. Schallschutzklasse)

* Das Bauwerksbuch bildet die Grundlage für die "Wiederkehrende Bauwerksprüfung" (Sichtprüfung). Es enthält u.a. die Festlegung der Bauwerkskategorie und die Intervalle der turnusmäßigen Begehungen auf Grundlage der Vorbegehung. Es listen die entsprechenden Bauwerkskategorien auf und gibt Empfehlungen zu den Intervallen der Sichtprüfung und der handnahen Prüfung. Die Sichtung und Verifizierung der Bauwerksdokumentation und das Ergebnis der Vorbegehung führen zum Bauwerksbuch. Über den genauen Inhalt und Umfang der Unterlagen des Bauwerksbuchs entscheidet der qualifizierte Sachverständige abhängig von der Bauwerkskategorie.
Der Inhalt es Bauwerksbuchs (Beispiel): Lageplan im Maßstab 1:200, 1:500 oder 1:1000; Grundrisse, Schnitte, Ansichten in der Regel im Maßstab 1:100. In den Grundrissen und Schnitten sind die Rohbaumaße und Außenmaße, die Mauerstärken, die Grundflächen, der Rauminhalt, die Bezeichnung und die Nummer der Räume, die Fensterflächen sowie die Objekte einzutragen. Soweit für die Be- und Entwässerungsanlagen, die Heizungsanlagen, die Klima- und Lüftungsanlagen, die Gas- und Elektroinstallation sowie für die sonstigen technischen Einrichtungen keine besonderen Bestandszeichnungen gefertigt werden, müssen auch diese in die Grundrisse und Schnitte eingezeichnet werden; hierfür können gegebenenfalls Pausen der Schlußabrechnungszeichnungen verwendet werden. In den Kellergrundrissen sind die unter dem Fußboden liegenden Leitungen und Kanäle durch punktierte Linien zu kennzeichnen. Dabei kann die Darstellung auf mehrere Blätter verteilt werden. Für elektrische Anlagen sind keine Leitungsführungen, sondern nur die Objekte mit Schaltzeichen und Stromkreisbezeichnungen einzutragen. Schnitte sind so zu legen, daß die Treppenhäuser sowie alle wesentlichen Kanäle dargestellt werden.

Wiederkehrende Bauwerksprüfung im Hochbau - Bau-Überwachungsverein e.V.
Immobilienprüfung – Bestandsgebäude - DEKRA
Die Abnahme (Bauabnahme) ist eine Hauptleistungspflicht aus dem Werk- oder Bauvertrag. Wenn der AN sein Gewerk vertragsgemäß hergestellt hat, dann ist der AG verpflichtet, das Gewerk abzunehmen. Eine Abnahme ist die Hinnahme des Werkes und dessen Billigung als vertragsgemäße Leistung. Also der AG erklärt sich Einverstanden mit dem Werk. Beanstandungen werden im Abnahmeprotokoll festgehalten. Mit der Abnahme wird der Werklohnanspruch fällig und der AN kann die Bezahlung vom AG verlangen.
Der Begriff einer Abnahme ist im Werkvertragsrecht (§ 640 BGB) und im Baurecht (VOB/B+C) beschrieben. Nach dem BGB ist eine bestimmte Form für die Abnahme ist nicht erforderlich, hier reicht eine formlose Zustimmung des Auftraggebers. Wenn es aber zu Reklamationen kommt, dann muss die Abnahme beweisbar sein. Dewegen sollte immer ein detailliertes Abnahmeprotokoll angefertigt werden, das vom Auftraggeber unterschrieben werden muss.
Die VOB sieht eine spezielle Abnahme vor, die nach der Fertigstellung einer Bauleistung nach der VOB Teil C inform einer Abnahmeprüfung (Beispiel) der erstellten Leistung durchzuführen ist. Am Ende der Prüfung ist ein Abnahmeprotokoll (Beispiel) zu erstellen und vom Auftragnehmer (AN) und Auftraggeber (AG) zu unterschreiben. Als bester Zeitpunkt der Erstellung dieses Protokolls bietet sich z. B. die Inbetriebnahme  einer Anlage an.
Diese Abnahme ist spätestens 12 Werktage nach der Fertigstellung durchzuführen. Danach geht die Gefahr an den Auftraggeber über (BGB § 644). Deshalb sind alle vertraglichen und technischen Vorgaben zu prüfen und schriftlich nachzuweisen.
Zur Abnahme muss der Auftraggeber rechtzeitig eingeladen werden (Beispiel). Natürlich muss der Einladungszeitraum angemesssen sein und bestätigt werden. Erscheint der Auftraggeber nicht zu dem gesetzten Termin, so gilt die Anlage als vertragsgerecht erstellt und die Gefahr geht auf den AG über.
Damit die Abnahmeinhalte vollständig sind, bieten die Fachverbände oder Innungen, aber auch die Systemhersteller, Vordrucke an, die den vollen Umfang der jeweiligen Leistungen übersichtlich beinhalten.
Eine Abnahme hat folgende Rechtsfolgen
  • nach dem BGB-Recht wird die Bezahlung fällig
  • nach dem VOB/B-Bauvertrag ist die Abnahme eine der Voraussetzungen für die später eintretende Fälligkeit des Werklohns
  • Beginn der Gewährleistung (§ 634 BGB)
  • Beginn der Verjährung (§ 634a BGB, § 13 Nr. 4 VOB/B)
  • Beginn der Verzinsungspflicht
  • die Beweislast für Mängel geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über
Überprüfung der Einhaltung der EnEV

EnEV § 26a, dem Vollzug der neuen Energieeinsparverordnung sieht den Bezirksschornsteinfegermeister, der als Beliehener im Rahmen der Feuerstättenschau die Überprüfungen an der Heizungsanlage vornimmt, zur Überprüfung der EnEV vor. Kann der Kunde jedoch dem Bezirksschornsteinfegermeister eine gültige Unternehmererklärung (gemäß §2 (3)) nach § 26a der EnEV ( Verordnung zur Umsetzung der EnEV) vorlegen, entfällt die Überprüfung.
Ab dem 1. November 2020 tritt das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) in Kraft. Gleichzeitig treten die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz ( EEWärmeG) außer Kraft.
Mit der Unternehmererklärung wird die Erfüllung der Pflichten aus den in Absatz 1 genannten Vorschriften nachgewiesen. Die Unternehmererklärung ist von dem Eigentümer mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Der Eigentümer hat die Unternehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
Wenn in einem Bestandsgebäude die Anlagentechnik (Heizung, Verteilung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Klimatisierung) oder Teile davon ersetzt oder neu eingebaut oder Änderungen der Außenbauteile und der Dämmung der obersten Geschossdecke vorgenommen werden, dann ist eine schriftliche Unternehmererklärung an den Gebäudeeigentümer zu übergeben. Damit wird nachgewiesen, dass die geltenden Anforderungen der EnEV eingehalten wurden. Eine zuständige Behörde kann die Vorlage dieser Unternehmererklärung verlangen. Wer keine oder falsche Unternehmererklärungen ausstellt, handelt ordnungswidrig und kann einer Geldstrafe bis 15.000 € belegt werden.
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Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) - § 14 Durchführung der Feuerstättenschau und Erlass des Feuerstättenbescheids durch bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger
Die Feuerstättenschau ist eine Gesamtbegutachtung durch Inaugenscheinnahme sämtlicher Feuerungs- und Lüftungsanlagen durch den Bezirksschornsteinfegermeister auf Ihre Feuersicherheit ( Betriebs- und Brandsicherheit). Es gehört dazu nicht nur die Feuerungsanlagen, die der Raumheizung oder Brauchwasserbereitung dienen, sondern auch entsprechend der Kehr- und Überprüfungsordnung alle gewerblichen Feuerungsanlagen, die zur Erzeugung von Prozesswärme oder generell im gewerblichen Bereich im Einsatz sind. Mit einzubeziehen in der Feuerstättenschau sind aber nicht nur die Feuerungsanlagen selbst, sondern auch die Lüftungseinrichtungen, Verbrennungsluft- und Brennstoffversorgung und die Aufstellräume.
Je nach Länderrecht ist durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) der Bezirksschornsteinfegermeister (bevollmächtigter Bezirksschornsteinfegermeister) verpflichtet, bestimmte Überprüfungsaufgaben im Rahmen der EnEV zu tätigen.
Zum Beispiel haben sich die hessischen Bezirksschornsteinfegermeister bereit erklärt, im Rahmen der nach § 59 Abs. 6 HBO (Hessische Bauordnung) erforderlichen Überprüfung der Heizungsanlage die Übereinstimmung der gewählten Anlagen mit den Nachweisen des Nachweisberechtigten anhand der Fachunternehmererklärung zu bestätigen. Die Bestätigung erfolgt auf der nach § 59 Abs. 6 HBO vorgeschriebenen Bescheinigung. Die Bestätigung des BSM und die Fachunternehmerbescheinigung tragen dazu bei, Bauherrn und Nachweisberechtigte zu informieren und zu unterstützen. Insbesondere soll hierdurch der Nachweisberechtigen bei der Erstellung des Energieausweises für das fertig gestellte Gebäude unterstützt und der in diesem Zuge erforderlichen Kontrolle der in der EnEV festgesetzten Anforderungen entlastet werden.
Ordnungswidrigkeiten (EnEV § 27)
Die Bußgeldtatbestände der EnEV 2007 werden in der EnEV 2009 erheblich erweitert. Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen § 8 des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) verstößt begeht eine Ordnungswidrigkeit.
Verstöße gegen die Vorschriften der EnEV (§ 27 Abs. 1), wer nach .....
  • § 3 Absatz 1 ein Wohngebäude nicht richtig errichtet
  • § 4 Absatz 1 ein Nichtwohngebäude nicht richtig errichtet
  • § 9 Absatz 1 Satz 1 eine Änderungen falsch ausführt
  • § 12 Abs. 1 eine Inspektion nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt
  • § 12 Abs. 5 Satz 1 eine Inspektion falsch durchführt
  • § 13 Abs. 1 Satz 1 und in Verbindung mit Satz 2 einen Heizkessel falsch einbaut oder aufstellt
  • § 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet
  • § 14 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt
Verstöße gegen die Vorschriften für den Energieausweis (§ 27 Abs. 2), wer nach .....
  • § 16 Abs. 2 Satz 1 und in Verbindung mit Satz 2 einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht
  • § 17 Absatz 5 Satz 2 und in Verbindung mit Satz 4 nicht dafür Sorge trägt, dass die bereitgestellten Daten richtig sind
  • § 17 Absatz 5 Satz 3 bereitgestellte Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legt
    entgegen
  • § 21 Abs. 1 Satz 1 einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen falsch ausstellt
Verstoß gegen die Pflichten als Bauherr (§ 26 Abs. 1), wer nach ....
  • § 26a Absatz 1 eine Bestätigung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vornimmt
Bußgeldrahmen

Verstöße können mit Bußgelder bis 50.000 € können auferlegt werden, wenn gegen die Vorschriften der EnEV 2009 verstößt wird. Bis 15.000 €, wenn die Vorschriften zu Energieausweisen nicht beachtet werden und bis zu 5.000 €, wenn die Anzeige- und Nachweispflichten nicht eingehalten werden.
Nicht nur vorsätzliches Handeln, sondern auch eine Leichtfertigkeit, reicht als Grund für das Verschulden aus.
Instandhaltungsrücklage
Private Hauseigentümer sind im Gegensatz zu Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern nicht verpflichtet eine ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen aufzubauen. Deshalb verzichten viele Eigentümer darauf und kommen schnell in finanzielle Notlagen, wenn unerwartet größere Reparaturen oder Modernisierungen anstehen.
Eigentlich sollte jeder Hausbesitzer wissen, dass alle Einrichtungen eines Gebäudes eine Wirtschaftliche Nutzungsdauer (Nutzungsdauer) bzw. Technische Lebensdauer haben. Aber auch neue gesetzliche Regelungen (z. B. 1.BImSchV,  EnEV) und energetische Sanierungen (z. B. Heizungserneuerung, neue Fenster, Renovierung der Fassade und/oder des Daches) können erhebliche Summen erfordern. Deswegen sollten sie regelmäßig einen festen Betrag (je nach Hausgröße 100 bis 150 €/Monat) zurücklegen. Die Rücklagen sind von dem Alter und der Größe des Hauses abhängig. Die Empfehlungen sind sehr unterschiedlich. Früher wurde das mit einem Bausparvertrag realisiert.
• bis zu 5 Jahre alte Häuser > 4 bis 6 €/m2/a
• bis zu 10 Jahre alte Häuser > 6 bis 7 €/m2/a
• bis zu 15 Jahre alte Häuser > 7,50 bis 10 €/m2/a
• ab 15 Jahre alte Häuser > 10 bis 15 €/m2/a
Im Gegensatz zu privaten Eigentümern ist bei Eigentumswohnungen in der Regel eine Instaltungsrücklage eine Pflicht. Denn das Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen. Dies definiert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die meisten Teilungserklärungen1 enthalten einen entsprechenden Passus, der die Instandhaltungsrücklage zu einer Pflicht macht. Damit gehört dem Eigentümer auch anteilig das Gemeinschaftseigentum2.
1 Eine Teilungserklärung ist eine spezielle notarielle Urkunde, in der die Aufteilung nach § 8 WEG in einzelne Wohnungen erfolgt. Daraus wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist.
2 Das Gemeinschaftseigentum umfasst z. B. das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die alle Eigentümern gemeinschaftlich nutzen [Treppenhaus, Trinkwasserinstallation, Abwasseranlage, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Dachdeckung, Autostellplätze, Garten oder Rasenflächen, Umzäunung].
Nur für den sozialen Wohnungsbau gibt es eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Maximal erlaubte Installationsrücklagen im sozialen Wohnungsbau

Alter des Wohngebäudes
max. €/qm (ohne Aufzug)
max. €/qm (mit Aufzug)
bis 21 Jahre
7,10
8,10
22 bis 31 Jahre
9,00
10,00
ab 32 Jahre
11,50
12,50

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet, wenn es nicht in der Teilungserklärungen festgelegt ist, ob überhaupt eine Instandhaltungsrücklage und wenn ja, in welcher Höhe sie angespart werden soll. Darüber stimmt die Gemeinschaft auf einer ihrer Eigentümerversammlungen per Mehrheitsbeschluss ab. Wenn am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden muss oder ein Schaden entsteht, dient die Instandhaltungsrücklage als finanzieller Puffer. Diese Rücklage bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte "Hausgeld" bzw. "Wohngeld". Eine wichtige Frage ist, wie eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage berechnet wird..
Einerseits kann sich der Beitrag am Verteilungsschlüssel des Gemeineigentums orientieren. Dieser ergibt sich aus der Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter. Andererseits kann die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in § 28 Instandhaltungskosten" zugrunde gelegt werden. Diese Verordnung, gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und sollen pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes von 7,10 € bis zu 11,50 € an Rücklage gebilden.
Die Praxis zeigt, dass die beste Möglichkeit darin zu sehen ist, wenn der Hausverwalter über den Jahreswirtschaftsplan alle jährlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft ermittel. Der Verwalter weiß, welcher Betrag bereits angespart ist und welche Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen demnächst anstehen.

Teilungserklärung – was versteht man darunter?
Instandhaltungsrücklage: Der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften
Instandhaltungsrücklage – 6 wichtige Informatione
Inspektionen zum Werterhalt eines Hauses
Jedes Haus wird im Laufe der Jahre aufgrund der Nutzung und Umwelteinflüsse altern und Verschleißerscheinungen zeigen. Ein Hausbesitzer sollte ein Interesse daran haben, den Wert des Hauses zu erhalten. Er sollte auch ohne fachliche Unterstützung sein Haus auf Sichtmängel durch regelmäßige Inspektionsgänge untersuchen. Dabei wird das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dach auf offensichtliche Mängel überprüft. Die Inspektionsgänge sollten systematisch vorgenommen werden, um den Instandsetzungsbedarf rechtzeitig festzustellen.
Bei den technischen Einrichtungen sollte der Hausbesitzer einen Fachmann hinzuziehen, der die Substanzschäden und Mängel beurteilen kann. Der Fachmann sollte ein unabhängiger Sachverständiger sein, der auf Honorarbasis arbeitet. Dieser wird die geeigneten Reparaturmaßnahmen anders beurteilen als ein ortsansässiger Handwerksbetriebe, da er keine finanzielle Eigeninteressen hat.
Eine regelmäßige Pflege lohnt sich, was für den Autobeitzer selbstverständlich ist, sollte dem Hausbesitzer verinnerlicht werden. Hier helfen Checklisten helfen, die die Schwachpunkte des Gebäudes auflisten und die Inspektionsintervalle empfehlen und die durchschnittliche Lebensdauer der einzelnen Bauteile bzw. Einrichtungen angeben.

Leitfaden zur Bauinstandhaltung. Inspektion und Wartung ihres Hauses - Fraunhofer IRB
Checkliste für 1/2- und 1-jährliche Inspektionen 
Gebäudeteil

mittlere
Lebens-
dauer
a

1/2
jährlich

1
jährlich
Kunststoff-Dachbahnen
20/30
 
X
Dachanschlüsse
15/20
  
X
Dachentwässerung
15/25
X
  
Sonnenschutz
15/20
  
X
Holzanstrich außen
3/5
  
X
Metallanstr. außen
3/5
  
X
Heizungs—Kessel
15/40
  
X
— Ventile, Regelanlagen
30/40
  
X
— Heizöltank
15/30
  
X
— Brenner
10/15
  
X
Fußbodenheizung
10/30
X
  
Trinkwassererwärmer
10/20
X
  
Pumpen
10/15
X
  
Sicherungen
5/10
  
X
Elektrogeräte
15/20
  
X
Klingel- und Rufanlage
10/20
  
X
Blitzschutzanlage
40/80
  
X
Antennenanlage
5/20
  
X
Fernsprechanlage
10/30
  
X
Feuerlöscher
5/20
X
  
Holzzaun
20/30
  
X
Kiesbeläge
15/30
  
X
offene Holzkonstruktionen
10/15
  
X
Checkliste für 3- und 5-jährliche Inspektionen 
Gebäudeteil

mittlere
Lebens-
dauer
a

3
jährlich

5
jährlich
Außentreppen
50/70
  
X
Schornsteinköpfe
25/30
X
  
Dachkonstruktion
80
  
X
Gebrannte Ziegel
80
X
  
Dachpfannen aus Beton
50/80
  
X
Asbest-, Faserzement
50/70
  
X
Zinkblechdeckung
10/40
X
  
Kiespreßdach
15/25
X
  
Pappdach
20/30
X
  
Schneefanggitter
20
X
  
Außenputz
40/80
X
  
Verfugung
25/50
  
X
Keramikplatten
40/60
  
X
Metallverkleidung
40/60
  
X
Weichholz-Fenster/Türen
30/35
X
  
Hartholz-Fenster/Türen
40/60
X
  
Kunststoff-Fenster/Türen
40/50
X
  
Metall-Fenster/Türen
40/60
X
  
Normal-Glas + Falz
40/60
X
  
Isolier-Glas + Falz
20/40
X
  
Holz- Rolladen
20/30
X
  
Kunststoff-Rolladen
20/30
X
  
Fenster-Beschläge
30/50
X
  
Linoleum
30/40
  
X
Textilbeläge
5/15
X
  
PVC-Beläge
25/40
X
  
Holz-Türen
50/70
  
X
Kunststoff-Türen
40/60
  
X
Glastüren
50/60
  
X
Treppenbelag Textil
5/10
X
  
Außenanstrich
5/15
X
  
Fassadenimprägnierung
5/25
X
  
Holzanstrich innen
15/20
X
  
Heizkörper-Lack
6/10
  
X
Tapeten normal
5/8
X
  
Tapeten gute Qualität
10/20
  
X
Kalkfarbe innen
3/5
X
  
Kaseinfarbe innen
8/15
  
X
Binderfarbe innen
5/8
  
X
Ölfarbe innen
15/20
  
X
Heizkörper
20/50
  
X
Abwasserleitungen
50/60
  
X
Armaturen
15/25
X
  
Checkliste für 10- und 30-jährliche Inspektionen 
Gebäudeteil

mittlere
Lebens-
dauer
a

10
jährlich

30
jährlich
Fundamente
80
  
X
Abwasserkanäle
70/80
X
  
Kellerwände
80
  
X
Lichtschächte
40/60
X
  
Außenwände
80
  
X
Innenwände
80
  
X
Schornsteine
60
X
  
Massive Treppen
80
X
  
Geschoßdecken
80
  
X
Kupferblechdeckung
80
X
  
Werkstein
80
X
  
Innenputz
80
X
  
Leichtwände
65/80
  
X
Verbundestrich
80
  
X
Schwimmender Estrich
30/40
  
X
Hobeldielen
40/80
X
  
Parkett
40/80
X
  
Fliesen-Keramik
80
X
  
Naturstein
80
  
X
Kunststein
80
  
X
Holztreppen
50/80
X
  
Treppenbelag massiv
80
X
  
Vertäfelungen
80
X
  
Einbaumöbel
50/80
X
  
Heizungs.-Rohrleitungen
35/50
X
  
Wasserleitungen
30/50
X
  
Gasleitungen
40/50
X
  
Sanitär-Objekte
40/60
X
  
Hauseinlässe
80
  
X
Meßgeräte
10/30
X
  
Elektroleitungen
40/60
X
  
Einfried. Mauerwerk
30/60
X
  
Unterbeton Gehweg
30/80
X
  
Welche Dämmmaßnahme "lohnt" sich? / Amortisierung energetischer Maßnahmen

Da jeder Hausbesitzer andere Vorstellungen bzw. Wünsche hat und jedes Haus anders ist, ist es besonders schwer bis unmöglich, die richtigen Ratschläge (Dämmstoffe, Aufwand, Kosten im Durchschnitt) zu geben. Aus diesem Grund können hier nur Anhaltswerte (Kosten je m², Amortisationszeiten) für eine Maßnahme aufgelistet werden.
Welche Maßnahmen und wirkliche Kosten für eine energetische Haussanierung (z. B. Außenwände, Fenster, Dach, oberste Geschossdecke, Heizungs- und Lüftungstechnik) machbar sind, kann/sollte nur ein unabhängiger Fachmann bzw. Energieberater berechnen. Dieser sollte also berechnen, ob die Aufwendungen für eine möglichen Maßnahme durch dadurch entstehende Erträge gedeckt werden. Er sollte also die Amortisationszeit nennen können. Diese unterscheiden sich auch dadurch, ob es sich um ein Altbau oder Neubau handelt.
Die Amortisationszeiten können je nach den angenommenen Zinssätzen, Preissteigerungsraten, den vorhandenen technischen Gegebenheiten bzw. dem baulichen Zustand des Gebäudes erheblich variieren. Die Ergebnisse von Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen, dass mit nahezu allen gängigen  Sanierungsmaßnahmen Energie und Kosten eingespart werden können. Allerdings unterscheidet sich das Verständnis von Wirtschaftlichkeit zwischen Eigenheimbesitzern und Experten sehr deutlich. Da die meisten Eigenheimbesitzer kaum liquide  sind oder sich nicht allzu hoch verschulden wollen, wird er sich meistens nicht für ganzheitliche Lösungen sondern für kostengünstigere partielle Teilsanierungen entscheiden. Diese sind aus wirtschaftlicher Sicht eher die falschen energetischen Sanierungsmaßnahmen. Die höchsten Einspareffekte sind aber auch mit den höchsten Investitionskosten verbunden und werden weniger als Investition betrachtet. Der Vorsorgegedanke bzw. die Werterhaltung wird von vielen Eigenheimbesitzer nicht gesehen. Bei ihnen steht meistens nur die versprochenen Energieeinsparungen im Vordergrund.
Außerdem wird bei diesem Thema der Faktor "Behaglichkeit" nicht berücksichtigt, weil dieser von dem individuellen Empfinden der Bauherren bzw. Personen abhängig ist und erst nach der jeweiligen Maßnahme spürbar ist.

Durchschnittliche Kosten von nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen
Maßnahme
Preis/Kosten
Außenwände mit Styropor (inkl. Gerüst, Arbeitskosten, Putz, Fassadenfarbe)
95 – 130 €/m²
Oberste Geschossdecke
25 – 35 €/m²
Oberste Geschossdecke (trittfest)
35 – 50 €/m²
Innenwand-Dämmung
30 – 40 €/m²
Satteldach-Dämmung (Auf-/Zwischensparren)
125 – 150 €/m²
Flachdach-Dämmung
70 – 100 €/m²
Kellerdecken-Dämmung (von unten)
20 – 35 €/m²
Kellerdecken-Dämmung (von oben)
40 – 50 €/m²
Fenster-Austausch
250 – 450 €/m²
Fensterglas-Austausch
130 – 200 €/m²

Durchschnittliche Amortisationszeiten energetischer Einzel-Maßnahmen
Maßnahme

Amortisationszeit
Jahre
Fensterabdichtung
1 - 3
Dämmung Heizkörpernischen (10 – 30 mm)
3 - 5
Dämmung der Heizungsrohre
3 - 5
Thermostatventile (mit Abgleich)
3 - 5
Brennwertkessel/-therme
3 -8
Dämmung der obersten Geschossdecke (120 mm)
5 - 10
Dämmung der Kellerdecke
5 - 10
Erneuerung Heizkessel (mit Warmwasserbereitung)
8 - 10
Fensterglaserneuerung
8 - 15
Dachdämmung
10 - 15
Wärmedämmverbundsystem - WDVS (ab 100 mm, luftdicht)
8 - 25
Erneuern der Fenster (mittelgroß)
15 - 35
Vorgehängte Fassade (60 mm Dämmung)
20 - 35
alle Maßnahmen (einige Maßnahmen müssen aufgrund der Technischen Lebensdauer während dieser Zeit ein oder zweimal erneuert werden)
bis 50 Jahre
Erfahrungen und weitere Beispiele nehme ich gerne entgegen > E-Mail

Energieeffizientes Bauen und Sanieren

Eigenleistung - Muskelhypothek

Es gibt verschiedene Gründe (z. B. Muskelhypothek, Geld "sparen", es wird keine Firma gefunden, die beigestelltes Material einbaut oder/und keine Termine frei hat), weshalb ein Bauherr auf die Eigenleistung beim privaten Hausbau, bei Sanierungen oder bei Reparaturen zugreift. Die Arbeiten können auch von Freunden oder Familienmitgliedern (Nachbarschaftshilfe) übernommen werden. Dabei muss aber die Abgrenzung zur Schwarzarbeit klar zu erkennen sein.

Wer beim Bau des eigenen Hauses mitarbeiten, einige Gewerke erstellen oder Reparaturen selbst ausführen will, benötigt

• neben handwerklichen Fähigkeiten auch das notwendige Fachwissen,
• eine gute körperliche Kondition,
• die Bereitschaft, auf Freizeit und Urlaub zu verzichten.

Auf jeden Fall müssen alle Eigenleistungen mit dem Bauplaner abgestimmt werden. Die Art und der Umfang und auch das Beistellen von Material müssen auf jeden Fall vertraglich geregelt werden. Hier kann es zu erheblchen Problemen kommen, weil viele Firmen hier ein Veto einlegen. Die meisten Firmen weigern sich, beigestelltes Material nicht akzeptieren. Damit es nicht zu Verzögerungen kommt, müssen Eigenleistungen exakt in den Bauablauf integriert werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Bauherr mit einem Generalunternehmer oder Bauträger baut, denn diese lehnen meistens Eigenleistungen ab.

Es gibt Gewerke (z. B. Heizung, Elektro-, Gas- und Wasserinstallation), die in die Hand von Fachfirmen gehören bzw. einer Fachbetriebspflicht unterliegen. Oft überschätzen sich die Selbstbauer, sie wissen nicht, wie etwas fachgerecht gemacht wird und/oder sie wissen nicht, ob die geplanten Arbeiten überhaupt ausgeführt werden dürfen. Das Ergebnis ist, dass sie Fehler in den Bau einbringen, die evtl. Einwirkungungen auf die Bausubstanz haben können oder sie suchen sich Ratschläge in diversen Internetforen, die aber oft auch nicht umgesetzt werden können. Grundsätzlich gibt es auf Eigenleistungen keine Gewährleistung.

Besonders wichtig ist die Absicherung der Personen, die auf dem Bau in Eigenleistung mitarbeiten. Wenn der Helfer nicht versichert ist, dann sollte wohl auch keine Haftung bestehen. Aber so einfach ist das nicht. Hier sollten beide Seiten eine private Haftpflichtversicherung besitzen, die möglichst Schäden und Schadensersatzansprüche bis 8.000.000 € abdeckt. Denn bei einem Unfall ohne Verschulden trägt der Helfer erst mal alleine das Risiko. Die gesetzliche Unfallversicherung zahlt über die Berufsgenossenschaft nur, wenn der Helfer gemeldet war. Dies gilt dann als Arbeitsunfall. Wenn der Helfer Schäden verursacht, dann haftet er bei einer Gefälligkeit nur, wenn eine Norm verletzt, grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt wird und/oder erkennbarer Schaden entsteht (Körperverletzung, Sachbeschädigung). Besonders hoch können die Haftungsansprüche werden, wenn es zu Todesfällen kommt und/oder Schmerzensgeld- oder Rentenzahlungen gerichtlich festgelegt werden.

Muskelhypothek
Viele Bauherren, die Arbeiten beim Bauen selber ausführen wollen, setzen diese als Teil des Eigenkapitals ein, um zu günstigeren Kreditkonditionen zu kommen. Die Banken ermitteln den Geldwert der Eigenleistung nach dem II. Wohnungsbaugesetz § 36 Absatz 3 (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz - II. WoBauG). Danach wird der Wert der Selbsthilfe ist mit dem Betrag als Eigenleistung anzuerkennen, der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung erspart wird.
Leider wird die Eigenleistung oft nicht überall gleich anerkannt. So sehen z. B. die Bausparkassen die Leistungen in voller Höhe an und bei Banken und Sparkassen kommt es vor, dass die Anrechnung der eingesparten Lohnkosten nicht in voller Höhe anerkannt werden. Hier sind Abschläge bis 50 % sind nicht unüblich.
Wichtig ist eine gute Beratung und die eigenen Leistungen (z. B. handwerklichen Fähigkeiten und Zulassungen für das jeweilige Gewerk) müssen realistisch eingeschätzt bzw. vorhanden sein, damit große Fehler und unnötigen Mehrkosten ausgeschlossen werden.
Es sollte auch beachtet werden, dass inzwischen Eigenleistungen in einigen Fördermaßnahmen (z. . B. BAFA) nicht mehr anerkannt werden bzw. nicht mehr föderfähig sind.


Hinweis: Die angegebenen Kosten und ihre Aufteilung sind nur Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie können keinesfalls die eigene Kalkulation ersetzen. Bei den "reinen Baukosten" (Bauwerkskosten) sind die Kosten für Grundstück, Erschließung, Nebenkosten, Außenanlagen und Einrichtung nicht berücksichtigt.
Haus selber bauen: Welche Eigenleistung bringt bares Geld? - Bau-Einfach - Ing. Johannes Maringer
Eigenleistung beim Hausbau: So viel können Sie sparen - Das Haus - Internet Magazin Verlag GmbH
Eigenleistungen bei Ihrem Bauprojekt — Können Sie damit wirklich Geld sparen? - BAUGLÜCK GmbH
Technische Baubestimmungen - Deutsches Institut für Bautechnik
Ratgeber für Bauwillige - Beispiel in der Gemeinde Wallenhorst
Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.
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