Wohnen

Kaufen oder Mieten?

Geschichte der Sanitär-, Heizungs-, Klima- und Solartechnik
Abkürzungen im SHK-Handwerk
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Die Entschheidung, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnen will, ist nicht einfach. Sie hängt von vielen Faktoren ab. Man muss sich darüber bewusst werden, warum man gerne kaufen oder bauen möchte. Ist das Ziel die Absicherung im Alter? Soll die Immobilie eine Geldanlage sein, die vermietet werden soll?
Durch die Sanierung von Altbauten geht der Trend oft in Richtung Eigentumswohnung. Diese Wohnungen werden besonders in Städten, großen Ballungszentren und auch in Feriengebieten immer attraktiver. Hier wird auf möglichst kleinem Raum viel Wohnraum geschaffen.
Bei der Frage "Kaufen oder Mieten?" ist nicht nur die finanzielle Situation, sondern auch die eigene Lebenssituation zu klären. (z. B. Kaufen, wenn man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wenn man alle paar Jahre umziehen muss, dann kann eine Mietwohnung sinnvoll sein. Ist man der Typ, der es lieber bequem mag und bei jedem Problem gleich den Vermieter anruft oder ist man bereit, sich selbst zu kümmern).
Besonders in den Ballungszentren wird die Suche nach einem "bezahlbaren" Einfamilienhaus, einer bezahlbaren Mietwohnung oder eines Grundstücks für den Bau immer schwerer. Dazu kommen noch die immer höheren Bauvorschriften (z. B. die EnEV), die das Bauen immer teurer machen.

Auf der anderen Seite sollte man auch den Leerstand bzw. die unverkäuflichen Häuser in einigen ländlichen Regionen nicht verschweigen und sich Gedanken machen, wie man diese Immobilien bei die Wohnraumbeschaffung mit einbezieht.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)


 
 

Eigenheim
Ein Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow, Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]) ist der Traum vieler Familien. Das Wohngebäude darf nicht mehr als zwei Wohnungen beinhalten. Hier muss der Eigentümer eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnen. Oft wird die zweite Wohnung Familienangehörigen (Eltern oder Kinder) zur Verfügung gestellt. Dabei handelt es sich dann oft um ein Generationenhaus, in dem mehrere Generationen unter einem Dach leben.
Ein Eigenheim hat viele traumhafte Seiten, aber es gibt auch Nachteile, die beachtet werden sollten.

Der größte Vorteil eines Einfamilienhauses bzw. Bungalows ist, dass man Ruhe im Haus hat (wenn man es will) und ganz für sich sein kann. Eigentümer von einem Haus brauchen sich keine Gedanken darüber machen, ob sich die Nachbarn gestört fühlen, wenn z. B. die Kinder schon frühmorgens Ball spielen oder bei Feierlichkeiten muss man sich mit den Nachbarn nicht abgestimmen. Das gilt natürlich nur, wenn wenn das Haus freistehend ist. Bei einer sehr dichten Bebauung (kleine Grundstücke) kann es hier auch Probleme geben.
Auch bei der Gestaltung von Haus und Garten hat man viele Freiheiten, wenn sie im Rahmen der Bauordnung liegen. Bei einer dichten Bebauung muss man sich evtl. mit dem Nachbarn kurzschließen.
Ein gut gepflegtes Eigenheim hat einen hohen Wertzuwachs, besonders dann, wenn es sich in einer guten Lage befindet.

Die Anschaffungskosten für ein Haus mit Grundstück sind je nach der Lage relativ hoch. Das gilt besonders bei Altbauten, wenn an dem Haus noch etwas verändert werden soll bzw. muss. Deshalb ist es bei dem Kauf eines Altbaus sinnvoll, einen Fachmann zu beauftragen, der bei der Beurteilung des Hauses und des Grundstückes eine Hilfestellung leistet.
Auch sollte man bedenken, dass sich Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, div. Versicherungen, Anschlusskosten, Wartungskosten) nicht nur auf den Hauskauf beziehen, sondern während des Wohnens auch Nebenkosten entstehen, die recht hoch sein können. Außerdem ist zu bedenken, dass auch Rücklagen gebildet werden müssen, falls Reparaturen und Renovierungen (Instandhaltungsrücklage) notwendig werden. Hier ist es also nicht damit getan, nur die Kreditrate zu bedienen.

 
 

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist und sich in der Regel im Keller- oder Dachgeschoss eines Eigenheims befindet, das vom Vermieter selbst genutzt wird. Sie hat neben den Wohnräumen einen eigenen abschließbaren Eingang (im Haus [Windfang, Treppenhaus]), eine eigene Küche, ein eigenes Bad und WC. Wenn der Wohnungseingang von Außen zugänglich und/oder die Wohnung vollständig ist, dann gilt diese Wohnung steuerrechtlich als zweite Wohnung (Zweifamilienhaus).
In Einliegerwohnungen werden spezielle Wohnbedürfnisse einiger Familienangehöriger (z. B. Eltern erwachsene Kinder) Rechnung getragen. Die Wohnung kann aber auch an familienfremde Personen vermietet werden, um bei der Finanzierung der Baukosten entlastet zu werden. Die Versorgung dieser Räume mit Wasser, Strom, Heizenergie und evtl. auch Gas muß vom übrigen Haus getrennt erfolgen, wobei die Versorgungsleistungen separat erfaßbar sein müssen.
Die Mieter von Einliegerwohnungen und von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter einer "normalen" Mietwohnung. Hier ist besonders der Kündigungsschutz stark eingeschränkt (§ 573 a - Bürgerliches Gesetzbuch). Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann den Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Es gibt also nicht die Kündigung aus einem gewichtigen Grund (z. B. Eigenbedarf). Die einzige Einschränkung besteht dann, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel beruft und er nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt (z. B. schwere Erkrankung oder er findet keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen).
Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate (bei einem unbefristeten Mietvertrag i st die Mietdauer zu beachten). Natürlich können im Mietvertrag nur zugunsten des Mieters auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Da hier aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter auf eine abweichende Regelung nicht einlassen.
Eine weitere Besonderheit ist die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Im Mietvertrag kann eine Abrechnung nach Quadratmeter vereinbart werden. Wenn dies nicht festgelegt ist, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.
Wer eine Einliegerwohnung mieten will, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich einen schlechteren Mieterschutz und eine ungünstige Heizkostenverteilung einhandelt, wenn man mit dem Vermieter keine besseren vertragliche Konditionen aushandeln kann.

Haus mit zwei Wohneinheiten

 
 

Eigentumswohnung
Immer mehr Menschen und besonders junge Leute ziehen in einen städtischen Raum oder eine Großstadt. Hier stellt sich die Frage, ob man sich eine eigene Immobilie oder eine Mietwohnung sucht. In vielen Fällen entscheidet man sich für eine Eigentumswohnung, weil sie keine Mietwohnung finden oder ein Einfamilienhaus für viele nicht finanzierbar ist. Bevor man sich für eine Wunsch-Wohnung (Neubau- oder sanierter Altbau) entscheidet, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Bei dem Kauf und dem Wohnen in Eigentumswohnungen gibt es viele Fallstricke, die man kennen und akzeptieren muss, denn man bindet sich auf einige Jahrzehnte. Oft ist es schwierig, eine Wohnung ohne Wertverlust wieder zu verkaufen.
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich darüber im Klaren sein, dass er zwar alleiniger Eigentümer seiner Wohnung ist, aber gleichzeitig auch Miteigentümer eines mehrgeschossigen Gebäudes wird. Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (Wohnungseigentumsgesetz) ist sehr umfangreich. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände, die konstruktiven Teile der Balkone und der Außenanlage. Hier bestehen Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der anderen Miteigentümer. Dabei kann es schon bei Kleinigkeiten zum Ärger kommen.
Auch die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung sollten nicht unterschätzt werden. Die Immobilie kann später genauso teuer (in der Regel auch höher) sein, wie zuvor die monatliche Miete. So können z. B. die laufenden Kosten später steigen, wenn z. B. die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Außerdem fallen Kosten für einen Verwalter an.
Der Vorteil einer sanierten oder schon gebrauchten Wohnung ist, dass man die Räume vor dem Kauf besichtigen kann. Eine Besichtigung ist sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen und übersehene Mängel muss man dann später auf eigene Kosten beseitigen. Wenn man selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann die Bausubstanz, den Schallschutz, einen vorzulegenden Energieausweis, die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten. Wichtig ist es auch, sich einen Überblick über den Zustand der Heizung, der Sanitär- und Elektroinstallation zu verschaffen.
Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung sollte man sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre aushändigen lassen. Daraus kann man entnehmen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. Auch die Höhe der sogenannten Instandhaltungsrücklage ist sehr wichtig. Wenn die Rücklage niedrig ist, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden. Sonderumlagen bedeuten, dass die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.
Neue Wohnungen existierten oft nur auf dem Papier und müssen erst gebaut bzw. fertig gestellt werden. Hier sollte die Baubeschreibung sehr genau geprüft werden. In dieser ist schriftlich festgelegt, welche Leistungen der Bauträger genau zu erbringen hat. Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Auch hier sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Baubeschreibung sehr genau prüfen kann. Hier sollte z. B. das energetisches Konzept, der Schallschutz, die Sanitärausstattung und das Heizungssystem beschrieben sein.
Ein sehr wichtiger Vertragsbestandteil ist der Zahlungsplan, in dem die Raten der Bezahlung des Neubaus festgelegt sind. Ein guter Zahlungsplan muss die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewährleisten. Die Schlussrate sollte mindestens 5 % der Gesamt-Bausumme betragen, damit man ein Druckmittel in der Hand behält, um bei Baumängeln eine zügige Nachbesserung durchzusetzen. Die Überprüfung des Kaufvertrag sollte neben der Baubeschreibung auch Zahlungsplan vor dem Kauf durch einen Finanzfachmann erfolgen.

 
 

Ferienhaus - Ferienwohnung
Ein Ferienhaus ist ein Einfamilienhaus und eine Ferienwohnung ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Mietwohnung, die nur zeitweise an wechselnde Mieter bzw. Gäste vermietet wird.
Das Ferienhaus wird den Gästen für einen bestimmten Zeitraum gegen Bezahlung überlassen. Entweder wurde das Haus nur für die Vermietung an Gäste gebaut und betrieben oder es handelt sich um ein Ferienhaus, das zur Selbstnutzung (Wochenendhaus, Sommerhaus) in einer landschaftlich reizvollen Gegend gebaut wurde. Natürlich kann dieses Haus auch an Gäste vermietet werden.
Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die den Gästen gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Diese Wohnung kann in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen oder als abgeschlossene Wohnung mit oder ohne eigenen Eingang in einem Zweifamilienhaus untergebracht sein. Diese Wohnungen sollten einen Zugang zu einer Terrasse oder einem Balkon haben.
Bei der Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen muss beachtet werden, dass es sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb oder um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt. Wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, dann handelt es sich um gewerbliche Einkünfte:

• die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören auch z. B  Wäsche, Geschirr,
• die Wohnung muss in einem Feriengebiet mit gleichartig genutzter Wohnungen liegen,
• die Verwaltung und Werbung muss von einer für die Wohnanlage bestehenden Verwaltung oder einer Feriendienstorganisation durchgeführt werden,
• die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,
• es muss ständig Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Wenn nicht alle Voraussetzungen für eine gewerblichen Vermietung der Wohnung vorliegen, dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier unterscheidet man zwei verschiedene Arten:

• Wenn das Haus oder die Wohnung das ganze Jahr vermietet und nicht selbst genutzt wird, dann sind die Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.
• Wenn das Haus oder die Wohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird, dann führt die Selbstnutzung nicht zu Einnahmen und somit können auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten.

Wer in Deutschland eine Ferienimmobilie kaufen will, wird sich an der Nordsee und Ostsee, an Binnenseen, in den Bergen und Wäldern umsehen. Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung im eigenen Land hat einige Pluspunkte. Der Anfahrtsweg ist in der Regel kurz und die Anreise ist ohne Flugzeug möglich. Auch die Rechtslage und die Steuergesetze sind überschaubar. Da der Urlaub im eigenen Land immer beliebter wird, ist die Ferienimmobilie ein gutes Anlageobjekt, das selbst genutzt, aber auch vermietet werden kann.
Bei der Suche nach einem Standort sollte man einige Fragen abklären:

• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es vor Ort?
• Ist der Ort hundefreundlich?
• Welches Angebot gibt es für Kinder, die mit in den Urlaub kommen?
• Ist die nächste Einkaufsmöglichkeit weit entfernt?
• Ist eine Arztpraxis in der Nähe?
• Sind in der Umgebung mögliche Lärmquellen (z. B. Straßenverkehr, Bars)?
• Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen?
• Die Kaufinteressenten einer Ferienimmobilie müssen selbst prüfen, wie der Zustand des Gebäudes, der Beheizung, die Wasser- und Elektroinstallation ist, und auch die Anzahl der Zimmer ausreichend ist.

Bei dem Kauf sollte man nicht nur auf den Preis sehen, sondern auch auf die Nebenkosten (Gutachten, Versicherungen oder Renovierungsarbeiten) und je nach Gemeinde wird außerdem eine Zweitwohnsitzsteuer und Kurtaxe fällig.
Ein Ferienhaus oder Wochenendhaus wird in der Regel als Zweitwohnsitz eingestuft, den der Eigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. An vielen Standorten muss also auch eine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden, die in der Regel zehn Prozent der Jahreskaltmiete beträgt, aber auch deutlich höher ausfallen kann. Dabei ist es egal, wie häufig der Eigentümer dort Urlaub macht oder ob er die Immobilie vermietet, zahlen muss er sie in voller Höhe. Nur wenn er die Ferienimmobilie nahezu lückenlos an Feriengäste vermietet, kann er von der Steuer befreit werden. Wenn das Wochenendhaus vermietet und auch selbst genutzt wird, kann die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden ( BGH, Az.: IX R 58/01).

Viele träumen von einer Immobilie im Ausland. Besonders beliebt im sonnigen Süden sind Spanien (z. B. Mallorca), Portugal und Frankreich, im Norden sind es Dänemark und Schweden. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen, in dem das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll, kann das Internet geben. Informationen zu den klimatischen Gegebenheiten, der Sicherheit und weitere Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Auch bei den Kulturvereinen der verschiedenen Länder können wichtige Informationen eingeholt werden.
Auch wenn die Auswahl auf den ersten Blick reizvoll erscheint, ist der Kauf mit zahlreichen Risiken verbunden: Sprachbarrieren führen leicht zu Missverständnissen und je nach Land herrscht eine andere Rechtslage. Hier ist es notwendig, einen vertrauenswürdigen Makler zu haben, der nicht nur Hochglanzbilder zeigt, sondern auch vor Ort alle notwendige Arbeiten erledigt. Hier bieten sich Maklerportale (z. B. für Port Andratx Immobilien) an, die umfangreiche Angebote an Immobilien zeigen.

Besonders im Ausland gilt, niemals einen Vertrag unterschreiben, bevor man das Objekt vor Ort gesehen hat. Nur so kann man Mängel an der Immobilie (Haus oder Wohnung) erkennen. Bei hochpreisigen Objekten sollte man auf jeden Fall einen Sachverständigen mitnehmen, der auf diverse Baumängel aufmerksam machen kann. Die zusätzlichen Kosten werden sich sicherlich bezahlt machen.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) / LBS

 
 

Mietwohnung
Eine Mietwohnung hat einige Vorteile gegenüber einer Eigentumswohnung. Die größten Vorteile sind die Flexibilität und die Mobilität, die besonders für junge Leute sehr wichtig sind. Mit einer Mietwohnung ist man relativ ungebunden und kann innerhalb von wenigen Monaten (3 Monate) die bisherige Wohnung aufgeben, wenn man durch die Änderung der privaten Verhältnisse, Familienzuwachs oder einen anderen Arbeitsplatz zum Umziehen gezwungen ist.
Mit einer Mietwohnung bleibt besonders jungen Leuten ein größerer finanzieller Spielraum und evtl. Ersparnisse müssen nicht unbedingt angerührt werden. Außerdem entfallen fast alle Risiken, wenn z. B. bauliche Mängel auftreten und Reparaturen, Renovierungs- oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Diese Aufgaben und Kosten liegen in der Regel bei dem Vermieter.
Vor dem Mieten einer Wohnung sollte man sich in aller Ruhe den Mietvertrag durchlesen und dann unterschreiben, denn wenn unterschrieben ist, gibt es kein zurück mehr. Im Mietvertrag wird in der Regel eine Mietsicherheit (Mietkaution, max. 3 Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart, dessen Höhe ausgehandelt werden kann. Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Der Vermieter kann auch eine Mietbürgschaft fordern, mit der er sich gegenüber Schäden an der Mietwohnung, Mietausfällen und anderen finanziellen Schäden (z. B. nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen) absichert. Die Mietbürgschaft ist eine Alternative zur Barkaution.

 
 
Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.
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