Wohnen

Bauen, Kaufen oder Mieten?

Der Kunde ist König!?!

Geschichte der Sanitär-, Heizungs-, Klima- und Solartechnik
Abkürzungen im SHK-Handwerk
Bosy-online-ABC

Altbau vs. Neubau

Altbau-Neubau
Eigenheim
Eigenheim
Eigentumswohnung
Eigentumswohnung
Mietwohnung

Instandhaltungsr%FCcklage
Umnutzung
Eigenheim

Plusenergiehaus "Heliotrop"

Mietwohnung
Teilverkauf

Häuser in der Zukunft

Mietwohnung
Eigenheim
Mietwohnung
Eigenheim
Bauwerksabdichtung
Mietwohnung
Die Entschheidung, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnen will, ist nicht einfach. Sie hängt von vielen Faktoren ab. Man muss sich darüber bewusst werden, warum man gerne kaufen oder bauen möchte. Ist das Ziel die Absicherung im Alter? Soll die Immobilie eine Geldanlage sein, die vermietet werden soll?
Durch die Sanierung von Altbauten geht der Trend oft in Richtung Eigentumswohnung. Diese Wohnungen werden besonders in Städten, großen Ballungszentren und auch in Feriengebieten immer attraktiver. Hier wird auf möglichst kleinem Raum viel Wohnraum geschaffen.
Bei der Frage "Kaufen oder Mieten?" ist nicht nur die finanzielle Situation, sondern auch die eigene Lebenssituation zu klären. (z. B. Kaufen, wenn man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wenn man alle paar Jahre umziehen muss, dann kann eine Mietwohnung sinnvoll sein. Ist man der Typ, der es lieber bequem mag und bei jedem Problem gleich den Vermieter anruft oder ist man bereit, sich selbst zu kümmern).
Besonders in den Ballungszentren wird die Suche nach einem "bezahlbaren" Einfamilienhaus, einer bezahlbaren Mietwohnung oder eines Grundstücks für den Bau immer schwerer. Dazu kommen noch die immer höheren Bauvorschriften (z. B. die EnEV), die das Bauen immer teurer machen.

Auf der anderen Seite sollte man auch den Leerstand bzw. die unverkäuflichen Häuser in einigen ländlichen Regionen nicht verschweigen und sich Gedanken machen, wie man diese Immobilien bei die Wohnraumbeschaffung mit einbezieht.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)

 
 

Altbau vs. Neubau
Bei der Überlegung, sich ein Eigenheim anzuschaffen, kommt immer wieder die Frage auf, soll man sich für einen Altbau (gebrauchte Immobilie) oder ein Neubau (Bauherr, Baugesellschaften, Bauträger, Generalunternehmer, Fertighaushersteller) entscheiden. Das Angebot an gebrauchten Immobilien ist ungefähr vier- bis fünfmal so groß ist wie die Zahl der jährlich fertiggestellten Neubauten. In vielen Orten sieht man zunehmend leerstehende Häuser, die ungenutzt verfallen. Vor dem Kauf sollte man sich über Förderungen informieren. Viele Sanierungsmaßnahmen werden vom Staat und/oder Gemeinden gefördert.

Beide Optionen haben Vor- und Nachteile.

Da es verschiedene Formen der Vertragsgestaltung bei einem Hauskauf bzw. Hausbau gibt, sollte vor Beginn der Planung und Ausführung überlegt werden, mit wem man bauen oder bei wem man kaufen will (Vertragspartner).

Altbau

In der Regel ist die Sanierung eines Altbaus klimafreundlicher, als ein neues Haus zu bauen. Bei einem Neubau werden eine viel größere Menge an Baustoffen verarbeitet. Es wird viel graue Energie benötig, um diese herzustellen, zu lagern und zu transportieren. Auch für die Entsorgung alter Materialien wird Energie verbraucht. Selbst bei Niedrigenergie- oder Passivhäusern kann der Energiebedarf für die Herstellung wesentlich höher sein als der Heizenergiebedarf während der gesamten Lebenszeit des Hauses.

Gründe, warum man ein Altbau erwerben und/oder sanieren möchte, können sein, dass

  • man kein freies Grundstück in der Umgebung des Ortes für den Hausbau findet
  • man im Innenbereich eines Ortes wohnen möchte
  • man mit dem Grundriss, der Raumaufteilung und der Atmosphäre des Altbaus zufrieden ist
  • man kein halbwegs neues Haus und Grundstück zu einem günstigen Kaufpreis findet
  • man ein älteres Haus erbt und das Haus erhalten möchte
  • man das Haus zum Grundstückswert kauft, um nach dem Abriss neu zu bauen
  • man für Sanierungsmaßnahmen Fördergelder vom Staat und/oder der Gemeinde erhalten kann
  • man Geld sparen möchte

Gründe, warum man ein Altbau nicht erwerben möchte, können sein, dass

  • man schnell einziehen möchte
  • man nicht während des Wohnens die Sanierungen durchführen will
  • man das Risiko verdekter Mängel an der Bauzustand und/oder Installationen oder Schadstoffe im Erdreich sowie im Gebäude nicht einschätzen kann
  • man bei Häusern, die unter direktem oder indirektem Denkmalschutz stehen, die vorgegebenen Sanierungskosten nicht aufbringen will bzw. kann
  • man diverse Sanierungsarbeiten nicht selbst erledigen kann
  • man keine Nutzungsänderung vornehmen darf
  • man kein Haus findet, das nicht den Lebensgewohnheiten entspricht und die Umbaumöglichkeiten begrenzt sind
  • man kein Haus mit Garten findet
  • man Steuer auf das Grundstück und das Gebäude bezahlen muss

Vor dem Kauf eines Altbaus bzw. gebrauchten Hauses ist eine Hausbesichtigung besonders wichtig.

  • Eine Hausbesichtigung sollte bei hellem Tageslicht durchgeführt werden. Dann kann man Mängel besser entdecken und die Lichtverhältnisse sind besser zu beurteilen. Außerdem kann man werktags vor oder nach der Mittagszeit feststellen, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven.
  • Bei einem ersten Besichtigungstermin wird empfohlen, einen Begleiter mitzunehmen. Eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll und eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen, ist eine wichtige Hilfe, um die eigenen Vorstellungen und Wünsche am Objekt zu überprüfen. Wichtig sind auch Informationen über die Vorgaben im Bebauungsplan (z. B. ist eine gewerbliche Teilnutzung möglich, welche Veränderungen am Gebäude sind erlaubt).
  • Der Verkäufer und der Kaufinteressierte sollten sich genügend Zeit nehmen. Jeden Raum sollte man in Ruhe auf sich wirken lassen. Dabei achtet man auf Details (Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge) und lässt sich alles in Ruhe zeigen. Ein zweiter Rundgang ist empfehlenswert, weil noch offene Fragen dann gestellt werden können und man einen nachhaltigeren Eindruck bekommt. Auf jeden Fall sollten Fotos von allen Räumen und vom Außenbereich gemacht werden. Am Ende der Besichtigung sollte man sich einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung und Wohnflächenberechnung aushändigen lassen.
  • Besonders wichtig bei gebrauchten Häusern ist die Bausubstanz. Dazu sind die Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich anzusehen, denn Fäulnis oder Feuchtigkeit kann bei einer Sanierung schnell sehr teuer werden. Hierbei ist auf möglichen Schimmelpilz in Zimmerecken oder hinter den an der Außenwand gestellten Möbeln, auf Schwammbildung im Keller sowie Dachboden und auf steigende Bodenfeuchte im Keller bzw. Fundament und Bodenplatte zu achten. Auch die Fenster, Türen und Rolläden müssen betätigt werden. Die Besichtigung der Haustechnik, um den Zustand der Heizung, Wasser- Strom- und Abwasserleitungen zu prüfen, ist unbedingt erforderlich. Im Außenbereich sollte darauf geachtet werden, dass das Grundstück "trocken" ist, also eine funktionierende Drainage vorhanden ist.
  • Wenn man nach der ersten Besichtigung wichtige Faktoren nicht selber beurteilen kann, dann sollte ein weiterer Termin mit einem Bausachverständigen vereinbart werden. Der Baugutachter (z. B. Architekten oder Bauingenieure bei der Dekra e.V., VPB e.V.[VPB Verband privater Bauherren e.V.], BVFS e.V. [Bundesverband Freier Sachverständiger e.V.]) sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel zu finden und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen.
  • Der Verkäufer muss einen Energieausweis vorlegen. Der Käufer sollten nicht darauf verzichten, sondern darauf bestehen. Nur dann hat er einen Vergleichswert für den Energieverbrauch, vor allem was den Heizbedarf betrifft. Es gibt zwei Ausweisvarianten. Der Verbrauchsausweis informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben und das ist abhängig, von ihren individuellen Heiz- und Lüftungsverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach der Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist dadurch objektiver.
  • Bevor man sich dann zum Kauf entscheidet, sollte man sich über die Infrastruktur in direkter Umgebung informieren. Dazu gehört, ob eine störende Lärmquelle in der Nähe ist und wie groß die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn sind. Aber auch die Atmosphäre zu den künftigen Nachbarn spielt eine große Rolle, um sich wohlzufühlen.

Neubau

Der größte Vorteil eines Neubaus ist heutzutage, dass das Haus eine hohe Qualität in den Bausubstanzen (Fundament, Mauerwerk mit Dämmung) hat und nachhaltig nach strengen EnEV (Energieeinsparverordnung) bzw. zukünftig nach dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gebaut werden muss. Wichtig ist aber, dass man eine seriöse Baufirma findet. Auch hinsichtlich der künftigen laufenden Kosten haben Neubauten Vorteile, denn die Energiekosten sind häufig minimal aufgrund der guten Dämmwerte und der Dichtheit der Gebäudehülle.

Gründe, warum man ein Neubau erstellen möchte, können sein, dass

  • man seine eigenen Vorstellungen bezüglich der Lage, der Hausbauart und der Raumaufteilung umgesetzen kann
  • man im Neubau die neuesten technischen Standards (EnEV [Energieeinsparverordnung] bzw. zukünftig nach dem GEG [Gebäudeenergiegesetz], Heizungs- und Lüftungstechnik) einbringen kann
  • man ein Lückenbaugrundstück im Ortszentrum hat
  • man viel Eigenleistung einbringen kann
  • man ein barrierefreies Haus bauen und barrierefreie Installationen einbauen will
  • man geringe Reparaturkosten für die nächsten 20 Jahre als Vorteil sieht
  • man ein hoher Wiederverkaufswert als eine Option ansieht

Gründe, warum man ein Neubau nicht erstellen möchte, können sein, dass

  • man freie Baugrundstücke in der Regel nur in Randlagen findet
  • man die Geduld und Eigeninitiative nicht aufbringen kann bzw. will, um das Baugeschehen zu überwachen und eine baubegleitende Qualitätskontrolle als zu teuer ansieht
  • man eine lange Bauphase, die den Einzug verzögert, nicht hinnehmen will
  • man das Risiko der Insolvenz des Bauträgers nicht eingehen will

Hausbauarten
Bauplanung - Rund ums Haus
Vertragspartner - Hausbau

 
 

Bauzeichnung
Die Grundlage für die Bauplanung ist das Erstellen von Bauzeichnungen. Diese werden vom Fachplaner (Architekten, Bauingenieure, Fachingenieure) entworfen und von Bauzeichern erstellt. Sinnvoll ist es, wenn der Bauherr von Beginn an mit einbezogen wird. Diese können sich durch die im Internet angebotenen Zeichen- und Planungsprogramme schon vorher ihre Ideen einbringen.

Bauzeichnungen sind die Grundlage für die Hausplanung, dem Umbau und der Modernisierung. Sie werden für das Baugenehmigungsverfahren benötigt und sind für die Verständigung zwischen Bauherren, Architekten, Fachingenieuren, Baubehörden und Bauausführenden von großer Bedeutung. Außerdem gehören sie bei der Baufinanzierung zu den beleihungsfähigen Unterlagen.
Bauzeichnungen werden nach der DIN 1356 - Teil 1 "Bauzeichnungen - Grundregeln der Darstellung" erstellt und sind für den Entwurf, die Genehmigung, die Ausführung und die Abrechnung von Bauten notwendig. Für die Planung der Bauprojekte werden Vorentwurfszeichnungen, Entwurfszeichnungen, Bauvorlagezeichnungen, Ausführungszeichnungen und Abrechnungszeichnungen erstellt. Die Bauausführung erfolgt nach den Ausführungszeichnungen. Diese sind für die Objektplanung, die Tragwerksplanung und alle Fachplanungen erforderlich.
Die Bauzeichnungen werden nach den Vorgaben des Planers (Bauingenieur, Architekt) von Bauzeichner/innen angefertigt. Diese arbeiten nicht mehr an einem Zeichenbrett, sondern mithilfe komplexer Zeichensysteme einer CAD-Software.
Bei der Erstellung von fachgerechten Bauzeichnungen sind wichtigsten Punkte der BauPrüfVO (z. B. § 4 BauPrüfVO "Verordnung über bautechnische Prüfungen" Landesrecht NRW) zu beachten. Dazu gehören Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Bemaßungen. Sollen Bauteile, Materialien oder Schnittflächen dargestellt werden, sind die entsprechenden Schraffuren anzuwenden und Bemaßungen anzubringen. Die Ansichten müssen vorhandene und geplante Geländehöhen, Höhenkosten und eventuell auch die Nachbargebäude umfassen. Bei Umbauten sind die zu verändernden Bauteile ebenso klar zu kennzeichnen wie die, die neu gebaut oder bestehen bleiben sollen. Was gezeichnet wird, hängt von der jeweiligen Planungsphase des Bauvorhabens ab.

Ablauf der Zeichnungserstellung
Die Objektplanung beginnt mit einer Vorentwurfszeichnung. Diese dient zur skizzenhaften Darstellung des Planungskonzepts und wird in der Regel für eine grobe Kostenkalkulation oder auch für eine Bauvoranfrage genutzt.
Nach der Auftragerteilung werden die endgültigen Entwurfszeichungen und die Bauvorlagezeichnungen erstellt. Diese werden meistens für kleinere Objekte im Maßstab 1:100 und für größere Objekte im Maßstab 1:200 angefertigt. In den Grundrissen werdeen die Lage und Bemaßung im Baugrundstück und die Nordrichtung angeben. Außerdem beinhalten diese Zeichnungen die Maße der Bauteile und Baukörper und Hinweise auf die Erschließung. Natürlich müssen auch die Raummaße des Rohbaus und die Fläche der Räume in Quadratmetern angegeben werden. Aber auch die Angaben zur Bauart, zu Baustoffen, Farbgestaltung, Tür- und Fensteröffnungen und zu Gebäude- und Wohnungszugängen müssen ersichtlich sein.
Darüber hinaus müssen Details von Treppen, Rampen, Steigungsrichtung und Anzahl der geplanten Steigungen, Kanäle, Schornsteine und Schächte, betriebliche Einbauten und die geplante Gestaltung der Freiflächen ausgewiesen werden. In den Schnittdarstellungen sind die Höhenlage des Gebäudes, Geschoss- und Raumhöhen, Gründung und Dachaufbau und der Geländeschnitt anzugeben. In den Ansichten sollten die Fenster- und Türeinteilungen, Dachrinnen, technische Aufbauten (Schornsteine, Dachüberstände) und die Fassadengliederung mi den den Gebäudefugen dargestellt sein.
Nach der Entwurfs- und Genehmigungsplanung mit der entsprechenden Baugenehmigung können die Ausführungszeichnungen erstellt werden. Bei den Plänen handelt es sich um die endgültigen Ausführungvorgaben. Ob sämtliche Pläne vor Baubeginn oder während der Bauarbeiten entstehen, hängt von dem jeweiligen Bauprojekt ab.
Die Ausführungszeichnung sind quasi die Bauanleitung für die Handwerksbetriebe und sind das Kommunikationsmittel zwischen Planern (Architekten, Statikern) und Ausführenden (z. B. Maurern, Zimmerleuten, Installateuren). Diese Zeichnungen werden vom Tragwerksplaner in Bezug auf die Konstruktion des Tragwerks, vom Architekturbüro selbst und/oder von einem spezialisierten Bauzeichnungbüro angefertigt. Oft werden auch die Handwerksbetriebe mit der Erstellung dieser Zeichnungen beauftragt.
Die Ausführungszeichnung enthält in der Regel mehrere einzelne Zeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Detailzeichnungen), z. B. Grundrisse des Mauerwerks (1:50), Öffnungen im Mauerwerk für Fenster, Türen usw. (1:50), Treppen, Treppengeländer (1:50), Vermaßung der Geschosshöhen (1:50), Details z. B. Traufe, Türanschluss, Balkonaufbauten (1:20 oder 1:1).
Abrechnungszeichnungen können zusätzlich zu den Aufmaßen vom Auftraggeber gefordert werden. In diesen werden die abgerechneten Mengen grafisch dargestellt. Dies erleichtert die Prüfung der entsprechenden Aufmaße. Zur Anfertigung dieser Abrechnungszeichnungen werden meist vorhandene Pläne in Papierform genommen und um die Angaben für die Abrechnung ergänzt. Dieses ist dann ein zusätzlicher Arbeitsschritt für den Abrechner. Mittels der heutigen Möglichkeiten, Aufmaße durchgängig digital zu erstellen, entsteht schon beim Messen in der CAD-Zeichnung das eigentliche Aufmaßobjekt. Die am Computer ermittelten Werte werden für die Aufmaßberechnung verwendet.

Technisches Zeichnen - Markus Sebastian Agerer
 
 

Eigenheim
Ein Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow (ebenerdiges bzw. eingeschossiges Haus mit flachem oder flach geneigtem Dach), Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]) ist der Traum vieler Familien. Das Wohngebäude darf nicht mehr als zwei Wohnungen beinhalten. Hier muss der Eigentümer eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnen. Oft wird die zweite Wohnung Familienangehörigen (Eltern oder Kinder) zur Verfügung gestellt. Dabei handelt es sich dann oft um ein Generationenhaus, in dem mehrere Generationen unter einem Dach leben.
Ein Eigenheim hat viele traumhafte Seiten, aber es gibt auch Nachteile, die beachtet werden sollten.

Der größte Vorteil eines Einfamilienhauses bzw. Bungalows (ebenerdige bzw. eingeschossige Häuser mit flachem oder flach geneigtem Dach) ist, dass man Ruhe im Haus hat (wenn man es will) und ganz für sich sein kann. Eigentümer von einem Haus brauchen sich keine Gedanken darüber machen, ob sich die Nachbarn gestört fühlen, wenn z. B. die Kinder schon frühmorgens Ball spielen oder bei Feierlichkeiten muss man sich mit den Nachbarn nicht abgestimmen. Das gilt natürlich nur, wenn das Haus freistehend ist, denn bei einer sehr dichten Bebauung (kleine Grundstücke) kann es hier auch Probleme geben.
Bei einer ebenerdige Bauweise (Bungalow - [eingeschossiges Haus mit flachem oder flach geneigtem Dach und einem L-förmigen Grundriss]) wäre eine fehlende barrierefreie Planung eine Planungssünde, denn dadurch kann man fast ohne höhere Zusatzkosten die Barrierefreiheit in den Hausentwurf integrieren. Es bietet sich immer an, auch wenn sie heutzutage nicht als "modern" angesehen wird. Wenn die Barrierefreiheit nicht beachtet wird, kann das eigene Haus im Alter zur (Kosten-)Falle werden. Entweder wird ein kostspieliger Umbau fällig oder es droht der Umzug.
Auch bei der Gestaltung von Haus und Garten hat man viele Freiheiten, wenn sie im Rahmen der Bauordnung liegen. Bei einer dichten Bebauung muss man sich evtl. mit dem Nachbarn kurzschließen.
Ein gut gepflegtes Eigenheim hat einen hohen Wertzuwachs, besonders dann, wenn es sich in einer guten Lage befindet.

Die Anschaffungskosten für ein Haus mit Grundstück sind je nach der Lage relativ hoch. Das gilt besonders bei Altbauten, wenn an dem Haus noch etwas verändert werden soll bzw. muss. Deshalb ist es bei dem Kauf eines Altbaus sinnvoll, einen Fachmann zu beauftragen, der bei der Beurteilung des Hauses und des Grundstückes eine Hilfestellung leistet. Ratsam ist es außerdem, sich ausgiebig mit dem Thema Immobilienfinanzierung auseinanderzusetzen. Insbesondere dann, wenn wenig bis kein Eigenkapital vorliegt. Gerade jüngere Generationen unterschätzen oftmals die finanziellen Lasten, die über mehrere Jahrzehnte zu tragen sind. Derzeit sind die Zinssätze niedrig, weshalb Banken die Kunden mit günstigen Krediten locken. Doch eine gute und individuelle Beratung ist ebenso wichtig. Die Braunschweigische Landessparkasse z. B. bietet einen individuellen Finanzierungsplan an und geht dabei auch auf interessante Punkte ein wie die Einbindung staatlicher Fördermittel oder eine Zinssicherheit von bis zu 25 Jahren.
Auch sollte man bedenken, dass sich Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, div. Versicherungen, Anschlusskosten, Wartungskosten) nicht nur auf den Hauskauf beziehen, sondern während des Wohnens auch Nebenkosten entstehen, die recht hoch sein können. Außerdem ist zu bedenken, dass auch Rücklagen gebildet werden müssen, falls Reparaturen und Renovierungen (Instandhaltungsrücklage) notwendig werden. Hier ist es also nicht damit getan, nur die Kreditrate zu bedienen.

 
 

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung* in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist und sich in der Regel im Keller- oder Dachgeschoss eines Eigenheims befindet, das vom Vermieter selbst genutzt wird. Sie hat neben den Wohnräumen einen eigenen abschließbaren Eingang (im Haus [Windfang, Treppenhaus]), eine eigene Küche, ein eigenes Bad und WC. Wenn der Wohnungseingang von Außen zugänglich und/oder die Wohnung vollständig ist, dann gilt diese Wohnung steuerrechtlich als zweite Wohnung (Zweifamilienhaus).
In Einliegerwohnungen werden spezielle Wohnbedürfnisse einiger Familienangehöriger (z. B. Eltern erwachsene Kinder) Rechnung getragen. Die Wohnung kann aber auch an familienfremde Personen vermietet werden, um bei der Finanzierung der Baukosten entlastet zu werden. Die Versorgung dieser Räume mit Wasser, Strom, Heizenergie und evtl. auch Gas muß vom übrigen Haus getrennt erfolgen, wobei die Versorgungsleistungen separat erfaßbar sein müssen.
Die Mieter von Einliegerwohnungen und von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter einer "normalen" Mietwohnung. Hier ist besonders der Kündigungsschutz stark eingeschränkt (§ 573 a - Bürgerliches Gesetzbuch). Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann den Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Es gibt also nicht die Kündigung aus einem gewichtigen Grund (z. B. Eigenbedarf). Die einzige Einschränkung besteht dann, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel beruft und er nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt (z. B. schwere Erkrankung oder er findet keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen).
Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate (bei einem unbefristeten Mietvertrag i st die Mietdauer zu beachten). Natürlich können im Mietvertrag nur zugunsten des Mieters auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Da hier aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter auf eine abweichende Regelung nicht einlassen.
Eine weitere Besonderheit ist die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Im Mietvertrag kann eine Abrechnung nach Quadratmeter vereinbart werden. Wenn dies nicht festgelegt ist, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.
Wer eine Einliegerwohnung mieten will, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich einen schlechteren Mieterschutz und eine ungünstige Heizkostenverteilung einhandelt, wenn man mit dem Vermieter keine besseren vertragliche Konditionen aushandeln kann.

* Nach dem Bewertungsgesetz (BewG) § 181 Abs. 9 ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

Haus mit zwei Wohneinheiten

 
 

Altenteil
Vor dem Kauf eines Hauses oder Grundstückes sollte man sich darüber informieren, ob ein Wohnungsrecht oder Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist. Da die Begriffe einen unterschiedlichen Inhalt haben, sollte man immer in der Eintragungsbewilligung prüfen, was gemeint ist.
So ist z. B. das Altenteil (Austrag, Auszucht, Leibgeding, Leibzucht) ein Begriff aus der Landwirtschaft, in dem auch Wohnungs- oder Wohnrecht vereinbahrt wird. Es wird eingerichtet, wenn eine landwirtschaftliche Hofstelle an die nächste Generation übergeben worden ist. Dabei handelt es sich um vertragliche Vereinbarung, durch die der bisherige Eigentümer dem Übernehmer Herrschaft und Eigentum an dem landwirtschaftlichen Betrieb überträgt und sich zugleich zur Sicherung des Lebensunterhalts fortdauernde Leistungen aus dem Grundstück (Naturalien), eine Wohnung oder ein Haus auf dem Hof, Dienstleistungen oder laufende Geldleistungen zusichern lässt.
Altenteil-Verträge verpflichten den Übernehmer zur Verschaffung eines dinglichen Rechts, die sog. Reallast (soweit Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen sind), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (soweit eine Wohnung oder Haus zu gewähren ist - Eintragung eines dinglichen Wohnrechts oder Wohnungsrecht). Das Altenteil bzw. das Einzelrecht wird in das Grundbuchs - Abteilung II dinglich eingetragen.Andere Einzelrechte sind auch Naturallieferungen, Leibrente, Pflegeverpflichtungen und Nießbrauch.
Das Wohnungsrecht ist nicht vererbbar, übertragbar noch veräußerbar. Es wird zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht unterschieden. Sobald der Eigentümer mehrere Räume der Wohnung mitbenutzen darf handelt es sich um ein Wohnrecht. Die rechtlichen Grundlagen hierfür sind in § 1090 BGB geregelt. Der Sinn des Wohnungsrechts besteht darin, dass der Berechtigte das Gebäude oder Teile des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers nutzen darf.

Altenteil - Wertermittlung und Immobilienbewertung
Hofübergabe: Altenteil - Übergabegeld - Abfindung weichender Erben - Nachabfindungsklausel
 
 

Eigentumswohnung
Immer mehr Menschen und besonders junge Leute ziehen in einen städtischen Raum oder eine Großstadt. Hier stellt sich die Frage, ob man sich eine eigene Immobilie oder eine Mietwohnung sucht. In vielen Fällen entscheidet man sich für eine Eigentumswohnung, weil sie keine Mietwohnung finden oder ein Einfamilienhaus für viele nicht finanzierbar ist. Bevor man sich für eine Wunsch-Wohnung (Neubau- oder sanierter Altbau) entscheidet, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Bei dem Kauf und dem Wohnen in Eigentumswohnungen gibt es viele Fallstricke, die man kennen und akzeptieren muss, denn man bindet sich auf einige Jahrzehnte. Oft ist es schwierig, eine Wohnung ohne Wertverlust wieder zu verkaufen.
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich darüber im Klaren sein, dass er zwar alleiniger Eigentümer seiner Wohnung
* ist, aber gleichzeitig auch Miteigentümer eines mehrgeschossigen Gebäudes wird. Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (Wohnungseigentumsgesetz) ist sehr umfangreich. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände, die konstruktiven Teile der Balkone und der Außenanlage. Hier bestehen Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der anderen Miteigentümer. Dabei kann es schon bei Kleinigkeiten zum Ärger kommen.
Auch die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung sollten nicht unterschätzt werden. Die Immobilie kann später genauso teuer (in der Regel auch höher) sein, wie zuvor die monatliche Miete. So können z. B. die laufenden Kosten später steigen, wenn z. B. die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Außerdem fallen Kosten für einen Verwalter an.
Der Vorteil einer sanierten oder schon gebrauchten Wohnung ist, dass man die Räume vor dem Kauf besichtigen kann. Eine Besichtigung ist sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen und übersehene Mängel muss man dann später auf eigene Kosten beseitigen. Wenn man selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann die Bausubstanz, den Schallschutz, einen vorzulegenden Energieausweis, die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten. Wichtig ist es auch, sich einen Überblick über den Zustand der Heizung, der Sanitär- und Elektroinstallation zu verschaffen.
Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung sollte man sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre aushändigen lassen. Daraus kann man entnehmen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. Auch die Höhe der sogenannten Instandhaltungsrücklage ist sehr wichtig. Wenn die Rücklage niedrig ist, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden. Sonderumlagen bedeuten, dass die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.
Neue Wohnungen existierten oft nur auf dem Papier und müssen erst gebaut bzw. fertig gestellt werden. Hier sollte die Baubeschreibung sehr genau geprüft werden. In dieser ist schriftlich festgelegt, welche Leistungen der Bauträger genau zu erbringen hat. Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Auch hier sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Baubeschreibung sehr genau prüfen kann. Hier sollte z. B. das energetisches Konzept, der Schallschutz, die Sanitärausstattung und das Heizungssystem beschrieben sein.
Ein sehr wichtiger Vertragsbestandteil ist der Zahlungsplan, in dem die Raten der Bezahlung des Neubaus festgelegt sind. Ein guter Zahlungsplan muss die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewährleisten. Die Schlussrate sollte mindestens 5 % der Gesamt-Bausumme betragen, damit man ein Druckmittel in der Hand behält, um bei Baumängeln eine zügige Nachbesserung durchzusetzen. Die Überprüfung des Kaufvertrag sollte neben der Baubeschreibung auch Zahlungsplan vor dem Kauf durch einen Finanzfachmann erfolgen.

* Nach dem Bewertungsgesetz (BewG) § 181 Abs. 9 ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

Bauvertrag

In Wohnungen mit Fußbodenheizung gibt es immer wieder Ärger

 
 
Ferienhaus - Ferienwohnung
Ein Ferienhaus ist ein Einfamilienhaus und eine Ferienwohnung* ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Mietwohnung, die nur zeitweise an wechselnde Mieter bzw. Gäste vermietet wird.
Das Ferienhaus wird den Gästen für einen bestimmten Zeitraum gegen Bezahlung überlassen. Entweder wurde das Haus nur für die Vermietung an Gäste gebaut und betrieben oder es handelt sich um ein Ferienhaus, das zur Selbstnutzung (Wochenendhaus, Sommerhaus) in einer landschaftlich reizvollen Gegend gebaut wurde. Natürlich kann dieses Haus auch an Gäste vermietet werden.
Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die den Gästen gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Diese Wohnung kann in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen oder als abgeschlossene Wohnung mit oder ohne eigenen Eingang in einem Zweifamilienhaus untergebracht sein. Diese Wohnungen sollten einen Zugang zu einer Terrasse oder einem Balkon haben.
Bei der Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen muss beachtet werden, dass es sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb oder um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt. Wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, dann handelt es sich um gewerbliche Einkünfte:

• die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören auch z. B  Wäsche, Geschirr,
• die Wohnung muss in einem Feriengebiet mit gleichartig genutzter Wohnungen liegen,
• die Verwaltung und Werbung muss von einer für die Wohnanlage bestehenden Verwaltung oder einer Feriendienstorganisation durchgeführt werden,
• die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,
• es muss ständig Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Wenn nicht alle Voraussetzungen für eine gewerblichen Vermietung der Wohnung vorliegen, dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier unterscheidet man zwei verschiedene Arten:

• Wenn das Haus oder die Wohnung das ganze Jahr vermietet und nicht selbst genutzt wird, dann sind die Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.
• Wenn das Haus oder die Wohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird, dann führt die Selbstnutzung nicht zu Einnahmen und somit können auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten.

Wer in Deutschland eine Ferienimmobilie kaufen will, wird sich an der Nordsee und Ostsee, an Binnenseen, in den Bergen und Wäldern umsehen. Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung im eigenen Land hat einige Pluspunkte. Der Anfahrtsweg ist in der Regel kurz und die Anreise ist ohne Flugzeug möglich. Auch die Rechtslage und die Steuergesetze sind überschaubar. Da der Urlaub im eigenen Land immer beliebter wird, ist die Ferienimmobilie ein gutes Anlageobjekt, das selbst genutzt, aber auch vermietet werden kann.
Bei der Suche nach einem Standort sollte man einige Fragen abklären:

• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es vor Ort?
• Ist der Ort hundefreundlich?
• Welches Angebot gibt es für Kinder, die mit in den Urlaub kommen?
• Ist die nächste Einkaufsmöglichkeit weit entfernt?
• Ist eine Arztpraxis in der Nähe?
• Sind in der Umgebung mögliche Lärmquellen (z. B. Straßenverkehr, Bars)?
• Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen?
• Die Kaufinteressenten einer Ferienimmobilie müssen selbst prüfen, wie der Zustand des Gebäudes, der Beheizung, die Wasser- und Elektroinstallation ist, und auch die Anzahl der Zimmer ausreichend ist.

Bei dem Kauf sollte man nicht nur auf den Preis sehen, sondern auch auf die Nebenkosten (Gutachten, Versicherungen oder Renovierungsarbeiten) und je nach Gemeinde wird außerdem eine Zweitwohnsitzsteuer und Kurtaxe fällig.
Ein Ferienhaus oder Wochenendhaus wird in der Regel als Zweitwohnsitz eingestuft, den der Eigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. An vielen Standorten muss also auch eine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden, die in der Regel zehn Prozent der Jahreskaltmiete beträgt, aber auch deutlich höher ausfallen kann. Dabei ist es egal, wie häufig der Eigentümer dort Urlaub macht oder ob er die Immobilie vermietet, zahlen muss er sie in voller Höhe. Nur wenn er die Ferienimmobilie nahezu lückenlos an Feriengäste vermietet, kann er von der Steuer befreit werden. Wenn das Wochenendhaus vermietet und auch selbst genutzt wird, kann die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden ( BGH, Az.: IX R 58/01).

Viele träumen von einer Immobilie im Ausland. Besonders beliebt im sonnigen Süden sind Spanien (z. B. Mallorca), Portugal und Frankreich, im Norden sind es Dänemark und Schweden. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen, in dem das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll, kann das Internet geben. Informationen zu den klimatischen Gegebenheiten, der Sicherheit und weitere Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Auch bei den Kulturvereinen der verschiedenen Länder können wichtige Informationen eingeholt werden.
Auch wenn die Auswahl auf den ersten Blick reizvoll erscheint, ist der Kauf mit zahlreichen Risiken verbunden:

Besonders im Ausland gilt, niemals einen Vertrag unterschreiben, bevor man das Objekt vor Ort gesehen hat. Nur so kann man Mängel an der Immobilie (Haus oder Wohnung) erkennen. Bei hochpreisigen Objekten sollte man auf jeden Fall einen Sachverständigen mitnehmen, der auf diverse Baumängel aufmerksam machen kann. Die zusätzlichen Kosten werden sich sicherlich bezahlt machen.
* Nach dem Bewertungsgesetz (BewG) § 181 Abs. 9 ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

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Ferienhaus und Wohnungen mit Fußbodenheizung !?!

 
 
Die passive solare Architektur ist nicht neu, sie wird in allen Teilen der Erde schon seit Jahrtausenden angewandt. Ein Beispiel mag das antike Griechenland vor rund 2.500 Jahren geben, das damals ebenfalls in einer Energiekrise steckte. Als Lösung für das Problem des immer knapper und teurer werdende Brennholzes wurde die verglaste Südfläche mit weitüberstehendem Vorbau entwickelt. Sokrates beschrieb dies so: "In Häuser, die nach Süden blicken, dringt die Sonne im Winter durch die Vorhalle bis in die Wohnräume vor und wärmt sie. Im Sommer jedoch hält das Dach der Vorhalle die Sonne ab und spendet kühlenden Schatten."  mehr > hier ein paar Beispiele   Quelle: Buch der Synergie - Achmed A. W. Khammas

Ein Beispiel ist das Plusenergiehaus "Heliotrop"

Heliotrop®
Holzkonstruktion des Heliotrop
Drehkranz
Heliotrop-Solarpanel
Quelle: Rolf Disch

Plusenergiehaus "Heliotrop"

Das Hauskonzept entspricht dem Prinzip der Sonnenblume. Diese Blume dreht ihre Blütenköpfe und Blätter nach dem Sonnenstand von Osten nach Westen. Die Frucht bleibt in der Oststellung stehen.
Dem drehbaren Solarhaus Heliotrop® liegt die Idee zugrunde ein Gebäude zu konstruieren, das höchsten Ansprüchen an Architektur und Umweltschutz genügt und dennoch ohne lästige Einschränkungen seinen Bewohnern exklusiven Wohnkomfort bietet.
Das Heliotrop® ist nicht nur ein architektonisch außergewöhnliches Wohn- und Geschäftshaus, es repräsentiert vielmehr ein Konzept, das in jeder Hinsicht so ressourcenschonend wie möglich vorgeht. Erstmals wurde der zukunftsweisende Plusenergiehausstandard zu einem einzigartigen Wohnerlebnis komponiert.
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Das Grundgerüst des Hauses, das aus Fichten-Brettschichtholz besteht, windet sich in einer Höhe von  6 m zylinderförmig um eine 14 m hohe, tragende Zentralsäule, in der die Elektrostationen untergebracht sind. Die Räume sind über eine Wendeltreppe an der Zentralsäule zu erreichen.

Die Wohn- und Arbeitsräume sind umlaufend, ansteigend in einer 18-eckigen Spiralkonzeption angeordnet und sind so alle miteinander verbunden. Die optimale Ausrichtung nach dem Sonnenstand wird durch einen Drehkranz mit Schwenklager und einem Elektromotor möglich. Eine passive Kühlung kann bei Bedarf durch das Drehen der großen Glasflächen des Hauses aus der Sonne erfolgen.
Auf der zentralen Säule ist über der Dachterrasse ein zweiachsig nachgeführtes Fotovoltaik-Solarkraftwerk angebracht, das fünf bis sechsmal soviel Strom erzeugt, als im Haus selbst verbraucht wird. Dadurch wird es zu einem Plusenergiehaus. Durch die Konstruktion des Hauses wird das Haus durch die Sonne, Vakuumröhren-Kollektoren und einem Erdwärmeaustauscher beheizt und Trinkwasser erwärmt. Hierzu kann auch ein Pufferspeicher eingesetzt werden.
Dass in diesem Haus auch die Abfälle und Fäkalien kompostiert und das Abwasser durch eine Teichklärung wiederverwendet werden, ist wohl auch eine Selbstverständlichkeit.
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Instandhaltungsrücklage
Private Hauseigentümer sind im Gegensatz zu Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern nicht verpflichtet eine ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen aufzubauen. Deshalb verzichten viele Eigentümer darauf und kommen schnell in finanzielle Notlagen, wenn unerwartet größere Reparaturen oder Modernisierungen anstehen.
Eigentlich sollte jeder Hausbesitzer wissen, dass alle Einrichtungen eines Gebäudes eine Wirtschaftliche Nutzungsdauer (Nutzungsdauer) bzw. Technische Lebensdauer haben. Aber auch neue gesetzliche Regelungen (z. B. 1.BImSchVEnEV) und energetische Sanierungen (z. B. Heizungserneuerung, neue Fenster, Renovierung der Fassade und/oder des Daches) können erhebliche Summen erfordern. Deswegen sollten sie regelmäßig einen festen Betrag (je nach Hausgröße 100 bis 150 €/Monat) zurücklegen. Die Rücklagen sind von dem Alter und der Größe des Hauses abhängig. Die Empfehlungen sind sehr unterschiedlich. Früher wurde das mit einem Bausparvertrag realisiert.
• bis zu 5 Jahre alte Häuser > 4 bis 6 €/m2/a
• bis zu 10 Jahre alte Häuser > 6 bis 7 €/m2/a
• bis zu 15 Jahre alte Häuser > 7,50 bis 10 €/m2/a
• ab 15 Jahre alte Häuser > 10 bis 15 €/m2/a
Im Gegensatz zu privaten Eigentümern ist bei Eigentumswohnungen in der Regel eine Instaltungsrücklage eine Pflicht. Denn das Ansparen einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen. Dies definiert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die meisten Teilungserklärungen1 enthalten einen entsprechenden Passus, der die Instandhaltungsrücklage zu einer Pflicht macht. Damit gehört dem Eigentümer auch anteilig das Gemeinschaftseigentum2.
1 Eine Teilungserklärung ist eine spezielle notarielle Urkunde, in der die Aufteilung nach § 8 WEG in einzelne Wohnungen erfolgt. Daraus wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist.
2 Das Gemeinschaftseigentum umfasst z. B. das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, bestimmte Teile und Einrichtungen im Wohnhaus, die alle Eigentümern gemeinschaftlich nutzen [Treppenhaus, Trinkwasserinstallation, Abwasseranlage, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Dachdeckung, Autostellplätze, Garten oder Rasenflächen, Umzäunung].
Nur für den sozialen Wohnungsbau gibt es eine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Maximal erlaubte Installationsrücklagen im sozialen Wohnungsbau

Alter des Wohngebäudes

max. €/qm (ohne Aufzug)
max. €/qm (mit Aufzug)
bis 21 Jahre
7,10
8,10
22 bis 31 Jahre
9,00
10,00
ab 32 Jahre
11,50
12,50

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Generell gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet, wenn es nicht in der Teilungserklärungen festgelegt ist, ob überhaupt eine Instandhaltungsrücklage und wenn ja, in welcher Höhe sie angespart werden soll. Darüber stimmt die Gemeinschaft auf einer ihrer Eigentümerversammlungen per Mehrheitsbeschluss ab. Wenn am gemeinsamen Eigentum etwas saniert werden muss oder ein Schaden entsteht, dient die Instandhaltungsrücklage als finanzieller Puffer. Diese Rücklage bildet zusammen mit den laufenden Betriebskosten und den Hausverwaltungskosten das sogenannte "Hausgeld" bzw. "Wohngeld". Eine wichtige Frage ist, wie eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage berechnet wird..
Einerseits kann sich der Beitrag am Verteilungsschlüssel des Gemeineigentums orientieren. Dieser ergibt sich aus der Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter. Andererseits kann die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in § 28 Instandhaltungskosten" zugrunde gelegt werden. Diese Verordnung, gilt für den öffentlich geförderten Wohnungsbau und sollen pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes von 7,10 € bis zu 11,50 € an Rücklage gebilden.
Die Praxis zeigt, dass die beste Möglichkeit darin zu sehen ist, wenn der Hausverwalter über den Jahreswirtschaftsplan alle jährlichen Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft ermittel. Der Verwalter weiß, welcher Betrag bereits angespart ist und welche Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen demnächst anstehen.

Teilungserklärung – was versteht man darunter?
Instandhaltungsrücklage: Der Notgroschen für Eigentümergemeinschaften
Instandhaltungsrücklage – 6 wichtige Informatione

 
 

Nutzungsänderung
Wenn ein Raum in einem Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow, Mini-Haus, Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]), einer Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gegenüber der in der Baugenehmigung angegebenen Nutzung, anders genutzt werden soll, dann muss diese Umnutzung gemeldet oder beantragt werden.
Eine Nutzungsänderung (Umnutzung) bezeichnet die Änderung der genehmigten Benutzungsart oder die Änderung der Zweckbestimmung einer Nutzungseinheit (im MFH eine Wohnung, Büros, Praxen oder Geschäfte und im EFH oder Eigentumswohnung einzelne Räume, die gewerblich genutzt werden oder werden sollen) oder eines Gebäudes. In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird das als "Änderung der genehmigten Benutzungsart" bezeichnet. Eine Nutzungsänderung bedarf genau wie die Errichtung eines Gebäudes eine Baugenehmigung und muss bei der zuständigen Genehmigungsbehörde (z. B. unteren Baurechtbehörde) beantragt werden.

Landesbauordnung SH - Bauaufsichtsbehörden und Verwaltungsverfahren § 65 bis § 69
Vordrucke für die bauaufsichtlichen Verfahren nach der Landesbauordnung

Wenn eine genehmigte Benutzungsart (z. B. Kinderzimmer, Schlafzimmer) einer baulichen Anlage (z. B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung), die in der Baugenehmigung festgelegt ist, anders genutzt werden soll, so wird sich in der Regel bei einer privaten Nutzung niemand darüber Gedanken machen, dies bei der Baubehörde zu melden bzw. zu beantragen. Die Landesbauordnungen sehen für einige Fälle auch eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vor. Es handelt sich dabei regelmäßig um Nutzungsänderungen von kleinen baulichen Anlagen.

  • Wird aber ein Raum, der nicht als Aufenthaltsraum1 genutzt wurde (z. B. Dachboden, Kellerraum, Abstellraum, Hobbyraum), der als Aufenthaltsraum umgebaut und genutzt werden soll, dann können die jeweiligen Landesbauordnungen Bestimmungen über Fluchtwege, Schalldämmung und Feuerschutz enthalten, die eine neue Beurteilung nach sich ziehen.
  • Wenn die Gebäudehülle und Statik eines Hauses maßgeblich verändert wird, muss ein Antrag vor Baubeginn gestellt werden. Der Planer stellt die Antragsunterlagen und Zeichnungen zusammen, unterschreibt für die fachliche und inhaltliche Richtigkeit des Antrages und reicht diesen bei der Baubehörde ein.
    Dies ist für folgende Bautätigkeiten am bestehenden Gebäude erforderlich:
      • Dachumbauten mit statischen Veränderungen
      • Dachausbauten, wenn eine neue Wohnung entsteht (Nutzungsänderung)
      • Kellerum- und ausbauten, wenn neuer Wohnraum entsteht
      • Fassadenrenovierungen mit starken Veränderungen an Aufbau und Aussehen
      • Anbauten
      • Nachträglicher Einbau von Heizräumen
      • Nachträglicher Einbau von Lagerstätten für Heizöl und Flüssiggas
      • Veränderungen an der Abwasseranlage

Ob ein Arbeitszimmer in einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, das einem Leher/in steuerlich anerkannt wurde, einer Umnutzung gleichkommt, wird strittig diskutiert.
1 Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) om 22. Januar 2009 (2016) § 48 Aufenthaltsräume
(1) Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m haben. Aufenthaltsräume im Dachraum müssen eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht.
(2) Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Anzahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der nutzbaren Grundfläche des Raumes einschließlich der nutzbaren Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben. Oberlichter anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen. Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn für die dahinter liegenden Räume eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht und Lüftung sichergestellt ist.
(3) Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Belichtung mit Tageslicht verbietet, sowie Verkaufsräume, Schank- und Speisegaststätten, ärztliche Behandlungs-, Sport-, Spiel-, Werk- und ähnliche Räume sind ohne Fenster zulässig

Wird hier aber eine gewerbliche Nutzung (z. B. Arbeitszimmer, Büro, Praxis [Heilpraktiker, Massage], Vermietung) geplant, dann bedarf die Umnutzung in der Regel eine Nutzungsänderung nach den §§ 29 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) eine neue Baugenehmigung nach der jeweiligen Landesbauordnung.

  • Wenn private Zimmer oder Wohnungen kurzfristig zur Miete an Monteure oder Touristen angeboten werden, dann verändert sich die Nutzungsart eines Wohnraums. Für Nutzungsänderungen dieser Art besteht deutschlandweite Meldepflicht bei der jeweils zuständigen Behörde. Diese kann diese gewerblich kurzfristige Vermietungen als eine Wohnraumzweckentfremdung ansehen und ablehnen.
  • Wer in seinem eigenem Einfamilienhaus eine Praxis (z. B. Massage, Heilpraktiker/in) einrichten will, muss abklären, ob diese Praxis in dem Haus eröffnet werden kann. Das hängt vom jeweiligen Bauordnungsrecht des Landes ab. Nach dem Landesbaurecht werden Anforderungen an Praxen gestellt. So gehören z. B. mehrere Parkplätze, ein barrierefreier Zugang, ein problemloser Notausgang und Brandschutztüren dazu.Außerdem muss eine Praxiseröffnung dem Gesundheitsamt angezeigt werden, das dann die hygienische Einrichtung kontrolliert.
  • Wer einen normalen Praxisbetrieb (z. B. Massage, Heilpraktiker/in) in der eigenen Wohnung einrichten will, benötigt zuerst die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser Nutzungsänderung. Ob diese Praxis in privaten Räumen eröffnet werden können, hängt vom jeweiligen Bauordnungsrecht des Landes ab. Nach dem Landesbaurecht werden Anforderungen an Praxen gestellt. So gehören z. B. mehrere Parkplätze, ein barrierefreier Zugang, ein problemloser Notausgang und Brandschutztüren dazu. Außerdem muss eine Praxiseröffnung dem Gesundheitsamt angezeigt werden, das dann die hygienische Einrichtung kontrolliert.
  • Wenn ein Wochenendhaus dauerhaft als Wohngebäude genutzt werden soll, dann stellt das eine Nutzungsänderung. Dauerhaftes Wohnen in Wochenendhausgebieten ist nur zulässig, wenn die zuständige Behörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt hat.

Genehmigungsfreistellung

Der Nutzungsänderungsgenehmigungsantrag muss ausgefüllt, von dem Bauherren bzw. vom Antragssteller persönlich unterschrieben und bei der zuständigen Behörde abgegeben werden.
Dem Nutzungsänderungsantrag sind folgende Unterlagen beizufügen (Beispiel):

    • Ein Lageplan, der nicht älter als sechs Monate sein darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss.
    • Bauzeichnungen mit Eintragungen der bisherigen und der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Räume und Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100).
    • Wohn- und Nutzflächenberechnung
    • Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes vorhanden sein müssen. Wenn die Nutzungsänderung keinen zu deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen und es zu keiner Änderung der Identität des Gebäudes führt, ist der Nachweis nicht notwendig.
    • Eine Betriebsbeschreibung, wenn die Nutzungsänderung gewerblicher Art ist. Zusätzlich muss die Konzession oder das Aufstellen von Werbeanlagen gesondert beantragt werden.
    • Wenn zusätzliche baulichen Änderung notwendig sind, dann sind die voraussichtlichen Herstellungskosten und die die Baubeschreibung notwendig.
    • Abhängig vom Objekt können auch Gutachten (z. B. Schallschutzgutachten, Brandschutzkonzept) erforderlich sein.

Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung wird von der zuständigen Behörde überprüft. Eine Genehmigung kann evtl. auch nur unter Auflagen erfolgen.
Wenn keine Nutzungsänderungsgenehmigung vorliegt, kann die zuständige Behörde anordnen, die neue Nutzung einzustellen. In besonders schweren Fällen kann auch der Abriss der neuen baulichen Anlage gefordert werden. In der Regel wird die zuständige Behörde einen Bußgeldbescheid erlassen, wenn jemand eine Nutzung ohne die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung aufnimmt.

Nutzung/Zweckbestimmung einer Wohnung - Nutzung zweier Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung als Praxis

 
 
Minihaus / Tiny-Haus
Minihäuser (Modulhaus, Würfelhaus, Mikrohaus, Containerhaus, Mobilheim, Gartenhaus, Singlehaus) sind Gebäude mit einer Nutzfläche* zwischen 20 bis 50 m2. Für ein "Kleines Gebäude" (weniger als 50 m2 Nutzfläche [EnEV 2014 im § 2]) ist auch die EnEV zu beachten. Nach der EnEV 2014 § 8 (Anforderungen an kleine Gebäude und Gebäude aus Raumzellen) gelten nur die Vorgaben, dass für die Außenbauteile nur die Anforderungen der U-Werte und die Anlage 3 ( Anforderungen bei Errichtung kleiner Gebäude) erfüllt werden müssen. Die entsprechenden U-Werte sind in der EnEV 2014, Anlage 3, Tabelle 1 ( Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau von Bauteilen) gelistet. Außerdem benötigen diese Gebäude nach der EnEV § 16 Abs. 5 keinen Energieausweis. Für die Anlagentechnik der kleinen Gebäude gelten die Anforderungen der EnEV 2014, Abschnitt 4 ( Anlagen der Heizungstechnik, Kühltechnik und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung). Diese Vorgaben gelten auch ab 2016 unverändert. Bei kleineren Häusern über 50 m2 ist die EnEV voll einzuhalten.
* Die Nutzfläche ist der Anteil der Grundfläche, der entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Dagegen bezieht sich die Wohnfläche auf die Gesamtheit der anrechenbaren Raumgrundflächen, die zu einer Wohnung oder einem Haus zählen. Der Unterschied besteht somit darin, ob die betreffenden Flächen genutzt oder bewohnt werden können.

Die Neubauten werden in der Regel viel zu groß geplant und gebaut, damit man sich alle Wohnwünsche erfüllen kann. Später wird man merken, dass die Häuser nicht nur beheizt, evtl. gekühlt, gereinigt, unterhalten und bezahlt werden müssen.
Minihäuser liegen bei Singles und kinderlosen Paaren voll im Trend. Die Bauarten der Häuser sind sehr umfangreich und erfüllen alle Wohnwünsche. Das Angebot geht über Häuser auf Rädern (
Tiny-Haus) zu Gartenwohnhäusern bis hin zu super gestylten Häusern. Sie werden aber auch gerne als Wochenendhaus, Ferien- und Familiengästewohnung gebaut.
Viele Hausbesitzer wohnen nach dem Auszug der Kinder in ihrem nun viel zu großem Haus. Hier bietet sich also besonders ein Minihaus an. Dieses kann evtl. sogar auf dem gleichen Grundstück erstellt werden, wenn es ausreichend groß ist. Außerdem hilft diese Bauweise kostengünstig der Wohnraumnot entgegenzuwirken.
Aber auch bei einem Minihaus sind, unabhängig von der EnEV, baurechtliche Dinge zu beachten. In Deutschland gilt das Baurecht. Grundsätzlich sind alle Häuser genehmigungspflichtig, wenn sie als Aufenthalts- bzw. Wohnraum dienen. Da von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Regelungen gelten können, muss man vor der Planung Informationen einholen. Vor dem Baubeginn ist bei der Gemeinde ein Bauantrag einzureichen. Hierfür werden Bauantragsformulare verwendet, denen eine Baubeschreibung, der Lageplan und die Bauzeichnung beigefügt werden müssen. Ob die bestehenden Bauvorschriften noch zeitgemäß sind, sollte einmal diskutiert werden.
DeltaModul UNO
Quelle: Weimer Haus GmbH


FlyingSpaces - Anbaumodul
Quelle: SchwörerHaus KG

Tiny Haus
Quelle: Tiny House Rheinau

Ein Minihaus wird in der Regel in Fertigbauweise erstellt, da diese Bauweise besonders effizient geplant werden kann und sehr kostengünstig ist. Die Häuser um die 50 m2 werden für ein bis zwei Personen dauerhaft wohnlich eingerichtet. In dieser kompakten Größe gibt es bereits schlüsselfertige Wohnmodule, die sich auch als Anbau an ein bestehendes Haus sowie als eigenständige Wohneinheit im weitläufigen Garten eignen. Auch kleine Restgrundstücke (z. B. Lückenbebauung) können mit Minihäusern perfekt genutzt werden.
Im Mittelpunkt der meisten individuellen Minihäuser steht der Wohn- und Essbereich mit offener Küche. Durch große Fensterflächen wirken das Innere des Minihauses mit der Terrasse und dem Garten als eine Einheit und die Räume wirken noch größer.

Wer im fortgeschrittenen Alter baut oder schon für später vorsorgen möchte, plant das Haus barrierefrei und schlüsselfertig. Ausreichend breite Durchgänge (z. B. Türen [mind. 90 cm - Wohnungstür und mind. 80 cm - Zimmertüren], rund um eine Kücheninsel), Badezimmertüren, die nach außen aufschlagen, eine bodengleiche Dusche, Lichtschalter und Steckdosen in einer Höhe, die auch im Sitzen erreichbar sind [85 cm Höhe], rutschfeste und ebene, ohne Stolperkante verlegte Bodenbeläge und leicht erreichbare und bedienbare Griffe an Fenstern und Bad- und Balkontüren werden in einem barrierefreien Minihaus umgesetzt. Natürlich handelt es sich dann um ebenerdige Bungalows.

In der Regel wird ein Minihaus dauerhaft bewohnt, also muss das Grundstück erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) werden. Auf jeden Fall ein sollte ein Minihaus mit einer kontrollierten Wohnungslüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (KWL) ausgestattet sein. Eine besondere Herausforderung ist die Beheizung der Minihäuser, da die erforderliche Heizlast sehr gering sein wird. Oft werden die kleinen Häuser mit einem Ofen, Pelletofen, Kaminofen (die aber immer viel zu viel Leistung haben und in der Zukunft auch nicht mehr zugelassen werden.) oder einer Wohnwagenheizung ausgestattet. Der Trend geht in Richtung von Wärmepumpen oder einer elektrischen Beheizung. Einfacher ist es, wenn das Haus als Anbauhaus eingestzt wird und an das vorhandene Haus angeschlossen werden kann.
Natürlich kann ein Minihaus auch autark (Photovoltaik-Anlage, Solarthermie mit Speicher, Wassertank und Humustoilette) gestaltet werden. Diese Entscheidung sollte vor Baubeginn fallen. Wenn die rechtlichen Aspekte und die Art des Hauses geklärt sind, kann man überlegen, ob man das Haus mit einem spezialisierten Anbieter errichtet oder ob man seine eigene Vorstellungen mit Hilfe einer Bauanleitung (Baukastensystem) selber erstellt.

Ein Minihaus für ein bis zwei Personen - Fertigbau Informationsdienst GmbH
FlyingSpaces - hochwertige Module zum Festpreis - SchwörerHaus KG
Minihäuser - Immowelt AG
Minihäuser - Modulheim.de
Das Gartenhaus als Wohnung - A-Z Gartenhaus GmbH
Singlehäuser und Modulhäuser - Anbieter in Europa - Tiny Houses Consulting UG (haftungsbeschränkt)
Ein autarkes Haus bauen - wie geht das? - HausXXL
Das autarke Haus – Ein Überblick - Marc Hermanus


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) / LBS

 

Hausboot
Das "Leben auf dem Wasser" ist der neueste Trend.
Dabei geht es nicht nur um ein autarkes Leben auf und mit dem Wasser in einem Hausboot, Schwimmhaus, Wohnboot,oder Wohnschiff, sondern auch immer mehr Urlauber möchten ihre Ferien auf dem Wasser mit einem Hausboot verbringen. Die "richtigen" Begriffe gehen oft ziemlich durcheinander.
Ein Motorboot, das zum Wohnen ausgerüstet ist, wird gerne als Urlaubsdomizil zum Wohnen und Fahren auf Binnenseen und Kanäle genutzt.
Ein Hausboot ist im Gegensatz zum Wohnboot mit einem eigenen Motorantrieb ausgestattet. Es ist speziell für das Wohnen einer Wanderfahrt auf hoher See oder Binnenseen und Kanäle gebaut. Ein Hausboot (auch Schwimmhaus genannt) kann zum dauerhaften Wohnen ausgestattet und genutzt werden, wenn es über einen Anlagesteg mit dem Land verbunden ist und kann in Städten mit knappen Wohnraum eine Alternative zum eigenen Haus oder eigener Wohnung sein. In dem Fall spricht man aber eher von einem Wohnboot.
Laut neuer Sportbootführerscheinverordnung (SpFV - § 5 Besondere Regelungen) vom 10. Mai 2017 ist ein Sportboot ein nicht gewerbsmäßig verwendetes Fahrzeug von weniger als 20 m Länge (ohne Ruder und Bugspriet), das bei einer Motorisierung bis 15 PS führerscheinfrei gesteuert werden darf. Darüber hinaus wird ein Sportbootführerschein für Binnenwasserstraßen (SBF) benötigt, der ab einem Alter von 16 Jahren bei einer Bootsschule kostenpflichtig erworben werden kann.Ein Hausboot kann ein ehemaliges Gebrauchsschiff mit traditionellem Aussehen sein, das zum Hausboot umgebaut wurde.
Neu erbaute Wasserfahrzeuge, die als Sportboote gelten und als Hausboot zum Umherfahren bestimmt sind, haben die typische Bootsform oder sind als schwimmende Wohnwagen (WaterCamper) ausgelegt. Ein charakteristisches Beispiel für diesen Bootstyp ist die französische Pénichette (Frachtkahn). Sie ist ein Hausboot, erinnert aber stark an ein herkömmliches Binnenschiff.

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Hausboot Hafen Hamburg
Quelle: Hausboot Hafen Hamburg GmbH



Port de l'Arsenal - Paris
Quelle: Fremdenverkehrsamt Paris

Der Sinn der Hausboote ist, dass man sich längere Zeit auf ihnen aufhält. Deshalb ist eine technische Grundausstattung notwendig, um auf ihnen autark leben und sich also ein paar Tage selbst versorgen kann. Dazu zählen
ein Trinkwassertank (Reinwassertank), für WC, Spüle und zum Waschen; zum Trinken und Kochen sollte man besser ein paar Flaschen stilles Wasser an Bord haben.
ein Sammelbehälter für Fäkalien (Grauwassertank), der bei längeren Fahrten an einer Entsorgungsstelle im Hafen geleert werden muss.
ein Tank für Benzin, Diesel oder Gas für einen Verbrennungsmotor (Außenborder, stationäre Maschine) und einer Heizung. Elektroanlage mit Lichtmaschine (bei Motoren) und Akkumulator für Beleuchtung, Kühlschrank, Küchengerät u. v. m.; 230-V-Hafenanschluss. Die Elektroanlage kann zusätzlich mit Solarpaneelen ausgestattet werden.
eine Heizung (z. B. S-Heizung) Dieses flüssiggasbefeuerte Heizungssystem (Propan, Butan) ist eigentlich für den Einbau in Wohnwagen und Wohnmobile vorgesehen.
Wer Wasserwanderungen mit dem Hausboot unternimmt, kann gelegentlich das Ufer aufsuchen (ausgenommen ausgewiesene Verbotszonen, Schilfgürtel oder Schutzgebiete). Gemeinden in Wassernähe bieten dafür einfache Anlegestellen an. Sie dienen nur dem kurzzeitigen Halt und bieten keine Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten. Wer Vorräte auffrischen oder eine nächtliche Rast einlegen will, muss einen Hafen (Marina) oder einen Sportboothafen aufsuchen.

Moderne Hausboote – Varianten, Kosten und Genehmigung - Haus und Wohnung 24.de
Motorboote, Hausboot - BEST-Boats 24
Ist ein Hausboot eine oder keine bauliche Anlage?

 

Wohnboot
Das "Leben auf dem Wasser" ist der neueste Trend. Dabei geht es nicht nur um ein autarkes Leben auf und mit dem Wasser in einem Hausboot, Schwimmhaus, Wohnboot,oder Wohnschiff, sondern auch immer mehr Urlauber möchten ihre Ferien auf dem Wasser mit einem Hausboot verbringen. Die "richtigen" Begriffe gehen oft ziemlich durcheinander.
Wohnboote sind schwimmende bauliche Anlagen. Sie haben nach ihrem äußeren Erscheinungsbild nichts mit Booten zu tun und sind keine eigenständige Wasserfahrzeuge. Sie haben keinen eigenen Antrieb (Floating Home, Floating House), sind aber transportfähig (verschleppn mit Druck- und Zugverband gekoppelt). Aber auch außer Betrieb genommene Binnenschiffe können als Wohnboote eingesetzt werden. Ausgemusterte Passagierschiffe können auch als Wohnschiffe zur privaten Wohnunterkunft umgerüstet werden. In Gebieten mit großen Wasserflächen oder in dicht besiedelten Ballungszentren mit hohen Immobilienkosten dienen Wohnboote und Wohnschiffe vielen Menschen als ständiges Zuhause oder als Zweitwohnung, Ferienhaus , innovatives Büro oder besondere Eventboot.

Wer ein Wohnboot bzw. Floating House (schwimmendes Haus) plant und bauen bzw. erwerben will, der benötigt zuerst einen festen Standort. Für diese festliegenden und nicht fahrbare Boote muss die zuständige Gemeinde einen Liegeplatz zur Verfügung stellen. Wenn dieser nicht nicht vorhanden ist, dann muss sie einen Bebauungsplan verabschieden. Der Liegeplatz kann in ausgewiesenen Zonen an Flüssen und Seen liegen. Möglich ist auch ein auch ein Ankerplatz in einem Yachthafen, wenn der Hafenbetreiber das erlaubt. Wenn das Boot an ein Ufergrundstück dauerhaft verankert werden soll, dann muss sich der Bauherr auf einen Behördenmarathon einstellen und zahlt zudem Grundsteuer und Grunderwerbssteuer. Für das Hausboot am gepachteten Liegeplatz fallen diese Steuern grundsätzlich nicht an.
Wenn man einen Liegeplatz gefunden hat, dann braucht man eine Baugenehmigung, danach die Strom-, Trink- und Abwasseranschlüsse, wobei viele Baurechtliche- und Umweltschutzvorgaben einzuhalten sind. Diese Genehmigungen können viel Zeit und Nerven in Anspruch nehmen, weil zig verschiedene öffentliche Träger kontaktiert werden müssen.


Wohnboot von einer Wohnboot Manufaktur
Quelle: HBP - Das Hausbootportal


Floating Homes am am Hamburger Victoriakai-Ufer
Quelle: Floating Homes GmbH

Der Rumpf der schwimmenden Häuser ist das wichtigste Bauteil und dieser liegt unterhalb des Wasserspiegels. Die meisten Häuser dieser Art sind so konzipiert, dass ihr Rumpf aus Stahlbeton-Pontons oder Glasfaser-Beton besteht. Diese haben den Vorteil, dass sie sehr strapazierfähig sind und nicht rosten. Dadurch ist ihre Lebensdauer deutlich länger und die Wartungsnotwendigkeit viel geringer als bei "normalen Stahl- oder Holz-Booten". In den Pontons sind alle Hausanschlüsse untergebracht. Diese sind jederzeit durch Zugangsluke erreichbar.
Auf diese Schwimmträger wird dann das geplante Haus gesetzt. Die Auswahl der Häuser reicht von einem Tiny-Haus über ein Mini-Haus zu einem größeren Einfamilienhaus. Der Trend geht immer mehr in Richtung Energiesparhaus oder Passivhaus.
Für die Verbindung zum Ufer wird ein Gehsteg notwendig. Die Gestaltung des Steges muss den Gegebenheiten des jeweiligen Standorts angepasst werden. In der Regel hat jedes Wohnhaus einen eigenen Schwimmsteg, weil die Wasserstände sich ständig mehr oder weniger ändern können. Die Schwimmer bestehen z. B. aus Hartschaumblöcken, die zusätzlich mit Aluminium ummantelt sind.

Ausstattungsbeispiel eines Floating House - Floating Homes GmbH

Wohnboot Manufaktur - HBP - Das Hausbootportal
Floating Homes am Victoriakai-Ufer - Leben im Herzen von Hamburg - Floating Homes GmbH
Schwimmendes Ferienhaus - Baubeschreibung & Impressionen - Floating Homes GmbH

 
 

Baubegleitende Qualitätskontrolle
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle (Baucontrolling, "Bauherrenberatung") durch einen unabhängigen Bausachverständigen stellt sicher, dass die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauausführung übereinstimmen. Außerdem ist die Beauftragung einer Bauabnahme und eine Betreuung bei Baumängel und Schäden sinnvoll.
Die baubegleitende Qualitätskontrolle wird von Sachverständigenbüros und von großen Prüfgesellschaften (TÜV, DEKRA) angeboten. In der Regel ist dies keine Dienstleistung (ohne Erfolgshaftung) sondern ein Werksvertrag (Erfolgshaftung). Der Baucontroller schuldet eine "mängelarmen" Errichtung des Gebäudes. Dies erfolgt in Form einer Überprüfung der Bauleistungen und der Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängeln. Der Auftragnehmer muss für den geschuldeten Erfolg einstehen. > mehr

 
 

Bauversicherungen
Vor dem Baubeginn muss sich der private Bauherr um seinen notwendigen Versicherungsschutz kümmern, um sein Bauherrenrisiko abzusichern. In diesem Zusammenhang muss er bedenken,  dass er rechtlich gesehen als Eigenbauunternehmer (Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten) handelt und dadurch entsprechende Pflichten bestehen. Für die Dauer dieser Bauarbeiten gehört der Bauherr der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft an (Sozialgesetzbuch VII - Gesetzliche Unfallversicherung § 136 Abs.1 "Bescheid über die Zuständigkeit, Begriff des Unternehmers").
Die aufgeführten Versicherungen können auch im Verbund abgeschlossen werden oder schon in anderen Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung) vorhanden sein. Wenn eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragt wurde, dann muss der Baubegleiter überprüfen, ob alle Risiken abgesichert sind.
Hier handelt es sich um die

Bauherrenhaftpflichtversicherung
Feuer-Rohbau-Versicherung
Bauleistungsversicherung
Bauhelfer-Unfallversicherung
Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte vor dem Beginn der ersten Bauarbeiten abgeschlossen werden, denn der Bauherr ist für die Sicherheit auf der Baustelle bzw. Grundstück verantwortlich, selbst wenn Fremdfirmen das Eigenheim errichten und die Verkehrssicherungspflicht an diese delegiert wurde. Der Bauherr haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen. Die Versicherung tritt ein, wenn dritte Personen (z. B. Freunde, die auf der Baustelle mithelfen) oder deren Besitz durch das Bauvorhaben oder auf der Baustelle zu Schaden kommen. Die Versicherung endet mit der Bauübergabe.
Es gibt viele Risiken an die man überhaupt nicht denkt. So können z. B. spielende Kinder in die Baugrube fallen, herabfallende Teile verletzen Passanten und beschädigen parkende Autos oder das Gerüst kann umstürzen und das Nachbarhaus beschädigen.

Eine Feuer-Rohbau-Versicherung ist nur dann notwendig, wenn noch keine Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung) abgeschlossen wurde. Kreditgeber verlangen bei Abschluss eines Finanzierungsvertrags den Nachweis einer Feuerversicherung oder auch eine Gebäudeversicherung. Diese deckt nicht nur Schäden ab, die unmittelbar das Feuer verursacht hat, sondern auch Folgeschäden durch Rauchentwicklung oder durch das Löschwasser der Feuerwehr. Neben dem Rohbau selbst sind auch Baustoffe versichert, die auf dem Gelände lagern und durch das Feuer Schaden genommen haben. Müssen nach dem Brand Wände eingerissen werden, bezahlt das ebenfalls die Versicherung.

Eine Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung) ersetzt unvorhersehbare Schäden und ist oft Bestandteil einer Gebäudebauversicherung. Der Versicherungsschutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh-, Aus- und Umbau. Auch Schäden durch den Diebstahl und/oder Vandalismus von fest eingebautem Material können mit abgedeckt werden. Das gilt auch für Schäden, die durch höhere Gewalt (Hochwasser, Sturm) verursacht werden. In der Regel sind auch unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Konstruktions- und Materialfehler, und Fahrlässigkeit mitversichert. Dies nennt man Allgefahrendeckung.
Nicht versichert sind Schäden durch Feuer,, Blitzschlag, Hagelschlag, Explosion, An- oder Abprall bemannter und unbemannter Flugkörper). Das Feuerrisiko ist über eine Feuerrohbauversicherung bzw. Gebäudeversicherung abgedeckt.

Bauhelfer (Nachbar, Verwandte, Freunde) sind bei Arbeitsunfällen oder bei Unfällen auf dem Weg zur Baustelle grundsätzlich über die gesetzliche Bauhelferversicherung abgesichert. Dabei ist es unerheblich, ob der Helfer bezahlt wird oder nicht, ob er nur einmal oder für längere Zeit mitabeitet. Der Bauherr ist verpflichtet, seine Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden und je nach Umfang der Arbeiten fallen dafür Beiträge an die Berufsgenossenschaft an. Auch wenn der Bauherr die Anmeldung "vergisst", greift der Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung für die Helfer und dem Bauherrn droht dann jedoch ein Bußgeld.
Für die Dauer der nicht gewerbsmäßigen Bauarbeiten gehört der Bauherr der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft an (Sozialgesetzbuch VII - Gesetzliche Unfallversicherung § 136 Abs.1 "Bescheid über die Zuständigkeit, Begriff des Unternehmers"). Dabei ist es unerheblich, ob der Bauherr einzelne oder alle Bauarbeiten mit oder ohne Einsatz von Hilfskräften selbst ausführt, er ist ein Eigenbauunternehmer.
Dieser automatische Schutz gilt nicht für den Bauherren und seinen Ehepartner. Da diese als Unternehmer ( Eigenbauunternehmer) eingestuft sind, können sie sich freiwillig gegen einen Zusatzbeitrag bei der BG Bau versichern oder aber eine private Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Auch Familienangehörige sind nicht immer automatisch geschützt. So greift der gesetzliche Schutz z. B. bei einer üblichen Gefälligkeit innerhalb der Familie nicht.
Die private Bauhelfer-Unfallversicherung deckt solche Fälle ab, sie kann auch für alle Hilfskräfte abgeschlossen werden, die dann die Leistungen aus der gesetzlichen Bauhelfer-Unfallversicherung zu ergänzen. Sie bietet Geldleistungen bei dauerhaften, unfallbedingten Gesundheitsschäden in Form einer Einmalzahlung oder/und einer lebenslangen Rente. Weitere Leistungen können z. B. Tagegelder, Todesfallleistung und kosmetische Operationen sein. Gegenüber der gesetzlichen Unfallversicherung spielt es dabei keine Rolle, ob der Versicherte nach seinem Unfall noch erwerbsfähig ist oder nicht.
Der Eigenbauunternehmer hat genauso wie ein gewerblicher Unternehmer gegenüber der Berufsgenossenschaft die gleichen Verpflichtungen. Diese sind

die Erfüllung der Mitteilungs-, Auskunfts- und Aufzeichnungspflichten
die Beachtung der Anforderungen aus staatlichen und berufsgenossenschaftlichen   Arbeitsschutzvorschriften
die Meldung von Arbeitsunfällen
die Erfüllung der Beitragspflicht

Zu den Mitteilungs-, Auskunfts- und Aufzeichnungspflichten gehören:

Name und Anschrift des oder der Bauherren
die genaue Bezeichnung des Bauvorhabens und der Baustellenanschrift
die Anzeige über den Baubeginn und das Bauende
die geleisteten Helferstunden aller Helfer
die Namen und Anschriften der beauftragten gewerblichen Unternehmen

Es wird empfohlen, ein Bautagebuch zu führen

Mit einer Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke wird das Risiko für Schäden abgedeckt, die auf unbebauten Grundstück entstehen können. Bei einem unbebauten Grundstück ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass Dritte keinen Schaden nehmen. Verstößt er gegen die Verkehrssicherungspflicht, haftet er für entstehende Schäden. Sie greift z. B. dann, wenn der Eigentümer im Winter seiner Streupflicht nicht nachkommt, eine Person auf dem glatten Gehweg stürzt und sich dabei verletzt oder auf dem Grundstück Wasserlöcher vorhanden sind und diese oder das Grundstück nicht eingezäunt sind. Die Versicherung ist allerdings nur sinnvoll, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht oder eine Bebauung nicht geplant ist.

Benötige ich eine Bauherren- Haftpflichtversicherung?
Merkblatt für private Bauherren - Gesetzliche Unfallversicherung für private Bauhelfer - BG Bau

 
 
Gebäudeversicherung

Quelle: TA Trust Agents Internet GmbH

Eine Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung - Sachversicherung) bezieht sich auf feste Gebäude, Nebengebäude und Garagen. Durch diese Versicherung werden grundsätzlich nur für Wohnraum bestimmte und nicht gewerblich genutzte Gebäude. Gebäudeschäden werden gemeinsam im Rahmen einer einzigen Police (verbundenen Gebäudeversicherung - VGV) abgedeckt. Wenn eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragt wurde, dann muss der Baubegleiter überprüfen, ob alle Risiken (z. B. Bauversicherungen) abgesichert sind.
Die VGV verbindet die Versicherung der Gefahren Leitungswasserschaden, Wohnungsbrand, Blitzschlag und ein vom Sturm abgedecktes Dach in einem Versicherungsvertrag. Sie kann um die Gefahren Hagelschlag, Aufprall eines Luftfahrzeugs, Aufräumungskosten und/oder Elementargefahrenversicherung erweitert werden.
Über die Versicherungssumme wird das Wohngebäude mit seinen Nebengebäuden beschrieben. Die VGV kann als eine gleitende Neuwertversicherung, in Einzelfällen als Neuwertversicherung oder Zeitwertversicherung mit fester Versicherungssumme ausgelegt sein. In der Regel liegt eine gleitende Neuwertversicherung vor, um die Wiederherstellung des beschädigten oder zerstörten Gebäudes abzusichern. Zusätzlich zur Gebäudeversicherung ist eine Hausratversicherung sinnvoll.
Die Beiträge zur Gebäudeversicherung hängen von der Versicherungssumme ab, die vom Gebäudewert bestimmt wird.
Die Wertermittlung beruht auf der fiktiven Basis des Jahres 1914 ("Wert 1914"). Die Grundlage ist, was die Errichtung des Gebäudes im Jahre 1914 (in Goldmark) gekostet hätte. Daraus wird der Versicherungsbeitrag auf heutige Verhältnisse bezogen (gleitender Neuwertfaktor). Dieser setzt sich aus dem Baupreisindex (zu 80 %) und dem Tariflohnindex (zu 20 %) zusammen.
Versicherungsprämie = Wert 1914 x gleitender Neuwertfaktor x Beitragssatz
Dadurch wird eine dynamische Beitragsanpassungen entsprechend der allgemeinen Baupreis- und Einkommensentwicklung ermöglicht und eine Unterversicherung vermieden.
Faktoren In die Wertermittlung des Gebäudes einfließen:
  • der Gebäudetyp: Dachform, Etagenzahl, Unterkellerung;
  • die Wohnfläche: Summe der Flächen von relevanten Dach-, Ober-, Erd- und Kellerräumen;
  • zu berücksichtigende Nebengebäude: Garage, Carport, Gartenhaus usw.;
  • die Bauausführung: verwendete Baumaterialien bei Außenwänden, Dach und Innenausbau;
  • der Standort: spielt bei der Elementarversicherung eine wichtige Rolle, ist aber auch für den anzuwendenden Baupreisindex beim gleitenden Neuwertfaktor von Bedeutung.
Faktoren, die die Beitragshöhe beeinflussen:

  • der Umfang des vereinbarten Versicherungsschutzes: Leistungserweiterungen und Zusatzschutz erhöhen zwangsläufig die Beiträge. Ein Beispiel hierfür ist die Versicherung einer Photovoltaikanlage, die oft nicht automatisch berücksichtigt ist, aber gegen Aufpreis einbezogen werden kann;
  • vereinbarte Selbstbeteiligungen: dadurch wird die Versicherung günstiger, dafür müssen Schäden bis zur vereinbarten Höhe selbst getragen werden. Typische Selbstbeteiligungen sind 500 € oder 1000 €;
  • die Zahlungsweise: am vorteilhaftesten ist die Zahlung als Einmalbeitrag pro Jahr, bei unterjähriger Zahlungsweise werden vielfach Zuschläge erhoben.

> hier ein wenig ausführlicher

 
 

Kampfmittelfrei Bauen
Auch 75 Jahre nach dem 2. Weltkrieg sind Kampfmittel (z. B. Bomben, Minen, Handgranaten), die immer noch im Erdreich als Blindgänger vorhanden sind, ein riesiges Problem. Jedes Bundesland hat eine Kampfmittelverordnung in der als Anlage eine Liste, in der Gemeinden mit bekannten Bombenabwürfen aufgeführt sind. In diesen Gemeinden muss vor dem Bauen eine Kampfmittelfreiheit bestätigt werden.
Nach der Kampfmittelverordnung ist die Eigentümerin oder der Eigentümer oder die oder der Nutzungsberechtigte verpflichtet, vor der Errichtung von baulichen Anlagen im Sinne der Landesbauordnung für das Land und vor Beginn von Tiefbauarbeiten auf Grundstücken in Gemeinden, deren Gebiete mit Kampfmitteln belastet sind oder sein können, bei der Landesordnungsbehörde eine kostenpflichtige Auskunft über mögliche Kampfmittelbelastungen einzuholen. Die Gemeinden sind in der Anlage aufgeführt; die Anlage (Liste) ist Bestandteil der Verordnung.
So wird z. B. in Schleswig-Holstein der Kampfmittelräumdienst auf Antrag des Grundstückseigentümers, von Amts wegen oder im Wege der Amtshilfe für die örtlichen Ordnungsbehörden tätig. Die gesamte Abwicklung übernimmt der Kampfmittelräumdienst. Hierzu zählen auch die Gefährdungsabschätzung und die Sondierung, die als Serviceleistungen gegen Bezahlung gemäß Gebührenordnung abgerechnet werden. Die Beseitigung und Vernichtung der Kampfmittel wird ausschließlich vom Kampfmittelräumdienst mit eigenen Kräften durchgeführt.
Auf schriftlichen Antrag hin überprüft der Kampfmittelräumdienst auch im Vorfeld Baumaßnahmen auf Kampfmittelverdacht. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Einschaltung des Kampfmittelräumdienstes besteht insofern, als die Landesbauordnung von einer Bebaubarkeit der Grundstücke ausgeht. Darüber hinaus sind die Vorschriften der Berufsgenossenschaften anzuwenden. Die Kosten für eine Luftbildauswertung und für Sondierungsmaßnahmen müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Bauherren getragen werden. Für private Grundstückseigentümer ist eine Überprüfung auf Kampfmittel kostenfrei.
Verantwortlich für Gefahren, die durch Kampfmittel von einem Grundstück ausgehen bzw. durch Erdarbeiten entstehen, sind die Eigentümer, Bauherren, Architekten und Bauausführenden. Das Merkblatt kampfmittelfrei Bauen vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie fasst Verhaltensregeln und Pflichten der Baubeteiligten zusammen.

Für die Zuständigkeiten bezüglich der Finanzierung und Haftungsfragen zur Beseitigung von Kampfmitteln (Kampfmittelsondierung, -räumung, -entschärfung, -transport und –vernichtung) gibt es bundesweit keine einheitliche Grundlage. Die Beseitigung gilt als Vermeidung oder Reduzierung einer potenziellen Gefahr und ist somit als Teil der öffentlichen Sicherheit dem Sachgebiet des Polizei- und Ordnungsrechts zugeordnet und in Landesgesetzen geregelt. Hieraus lässt sich grundsätzlich auch die Verteilung der Kosten ableiten. Nach dem Grundgesetz haben die Bundesländer die Kosten zu tragen, welche sich aus der Wahrnehmung ihrer Aufgaben ergeben. Die über die Kampfmittelbeseitigung hinausgehende Erkundung einer Fläche wird grundsätzlich der Sphäre des jeweiligen Eigentümers, in der Regel dem Bauherrn, zugeordnet.

Umfangreiche Informationen zum kampfmittelfreien Bauen
Kampfmittelbeseitigung: Maßnahmen und Kosten

Landesverordnung zur Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit durch Kampfmittel (Kampfmittelverordnung) - Schleswig-Holstein - 7. Mai 2012
Der Kampfmittelräumdienst - Schleswig-Holstein
Antrag zur Überprüfung einer Fläche auf Kampfmittelbelastung - Schleswig-Holstein
Prüfung auf Blindgänger dauert Monate - Schleswig-Holstein

 
 

Leibrente
Eine Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung (Rente) nach deutschem Recht, die üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente gezahlt wird (BGB §§ 759 ff.). Die Leibrente ist im Privatbereich beim Verkauf eines Hauses verbreitet. Der Kaufpreis wird bei Vereinbarung einer Leibrente nicht vollständig, sondern nur teilweise bezahlt (oder gar nicht). Der Käufer verpflichtet sich dann gegenüber dem Verkäufer, einen Teil des Kaufpreises sofort und den Rest als monatliche Leibrente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen. In der Regel wird dann eine Immobilien bereits zu Lebzeiten an die Kinder oder an eine andere Person übertragen und die Eltern bzw. Verkäufer erhalten eine lebenslange Rente und ein lebenslanges Wohn- bzw. Nutzungsrecht (Nießbrauch). Der Vorteil ist, dass keine Schenkungssteuer anfällt, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt.
Wichtig ist, dass die Leibrente und das lebenslange Wohnrecht erstrangig in das Grundbuch der Immobilie als Reallast eingetragen wird. Der Rang im Grundbuch ist ausschlaggebend dafür, was bei einem Konflikt zwischen den Vertragsparteien bei der Verwertung der belasteten Immobilie vorrangig berücksichtigt werden muss.

Alternative zum Verkauf - Wie die Immobilie in der Familie bleibt - Verbraucherzentrale NRW e.V.
Reallast - immoverkauf24 GmbH
Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern - Leibrente, Imobilienrente oder Teilverkauf -
Was ist besser?
- Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG

 
 

Immobilienrente
Bei der Immobilienrente (Immobilien-Leibrente) verkauft ein Eigenheimbesitzer sein schuldenfreies Wohneigentum (Haus oder Eigentumswohnung) an eine Bank oder Versicherung. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie und eine monatliche Zahlung oder einen Kredit, für den er keine Zinsen oder Tilgungen zahlen muss. Die Kreditsumme und die über die Jahre angelaufenen Zinsen werden erst nach dem Tod, Auszug des Eigentümers oder nach Verkauf des Hauses fällig. Die Bank begleicht erst dann den Kredit aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Dieses Verfahren wird auch Leibrente oder Zeitrente genannt. Im Todesfall können die Erben das Haus allerdings auch behalten und die Schulden selbst tilgen. Nach diesem Prinzip der Umkehrhypothek nimmt der zu tilgende Darlehensbetrag im Laufe der Zeit eher zu, im Gegensatz zu üblichen Bankdarlehen, bei denen die Schulden mit Vergehen der Zeit abnehmen.
Besonders lohnenswert kann eine Immobilienrente sein, wenn Rentner kinderlos sind und die eigene Rente nicht für den Lebensstandard ausreicht. Die Immobilienrente ist auch möglich, wenn Rentner Kinder haben. So lässt sich dieses Darlehen auch zur Finanzierung von Neubauten oder Umbauten verwenden. Eltern haben damit die Möglichkeit, ihrer Kinder bei einem Immobilienkauf finanziell zu unterstützen.
Voraussetzungen um eine Immobilienrente beantragen zu können:

  • Die Antragsteller müssen das gesetzliche Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben. Bei manchen Anbietern kann die Immobilienrente aber auch schon mit 60 Jahren genutzt werden.
  • Die Immobilie muss in einem einwandfreien Zustand sein. Viele Anbieter verlangen von den Kreditnehmern, dass sie die Immobilie instand halten und pflegen. Auf diese Weise möchten Banken einen möglichen Wertverlust vermeiden.
  • Die beliehene Immobilie muss möglichst abbezahlt sein. Einige Kreditinstitute bieten die Immobilienrente jedoch auch bei einer geringen Restschuld an.
  • Wird eine Immobilienrente aufgenommen, muss das Objekt in der Regel so viel wert sein, dass eine Mindestrente von 150 Euro gezahlt werden kann.

Der Kreditnehmer muss keine besondere Bonität vorweisen, da die Immobilie als Sicherheit dient. Die Bank oder Versicherung lässt nach Abschluss des Vertrags eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen

Wichtige Informationen zur Umkehrhypothek & Immobilienrente als Zusatzrente -
AutoScout24 Engine GmbH

Informationsbroschüre zur Immobilienrente -
Michael Feigl, Dr. Carmen Friedrich, Dr. Dirk Ulbricht / institut für finanzdienstleistungen e.V. (iff)

Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern - Imobilienrente oder Teilverkauf -
Was ist besser?
- Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG

 
 

Teilverkauf
Im Gegensatz zur Immobilienrente (Immobilien-Leibrente), bei der ein Eigenheimbesitzer sein schuldenfreies Wohneigentum (Haus oder Eigentumswohnung) an eine Bank oder Versicherung verkauft und ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie und eine monatliche Zahlung oder einen Kredit, für den er keine Zinsen oder Tilgungen zahlen muss, werden bei einem Teilverkauf die älteren Eigenheim- oder Wohnungsbesitzer mit den Werbeversprechen gelockt, ihnen bis zu 50 % ihrer Immobilie zu verkaufen. Im Gegenzug erhalten sie eine Barauszahlung für ihr sog. "Betongold". Aber die Verbraucherschützer raten ihnen, genau zu kalkulieren, bevor sie den Vertrag unterschreiben.
Das Konzept "Teilverkauf einer Immobilie" sieht auf dem ersten Blick sehr einfach und interessant aus. Ein Eigenheimbesitzer verkauft einen Teil seiner schuldenfreien Immobilie an ein Unternehmen, das diesen Anteil als Wertanlage nutzt und wird stiller Teihaber. Der Eigenheimbesitzer darf weiterhin in der Immobilie wohnen, muss aber eine Art "Miete" (Nutzungsentgelt, Nutzungsgebühr) an den Käufer zahlen. Aber die Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen muss der Haupteigentümer allein zahlen.
Vor dem Verkauf ermittelt ein unabhängiger Gutachter den Wert des vorgesehenen Anteils. Hier kann der Zeitraum zwischen Angebot und Auszahlung ca. 8 bis 12 Wochen sein. Oft gelten verschiedene Unter- und Obergrenzen für die Auszahlungssumme. So ist der Mindestbetrag meist auf 100.000 Euro festgelegt. Eine Obergrenze gibt es hingegen oft für den Anteil, den ein Unternehmen kauft. Sie liegt meist bei 50 % der Immobilie.
Der Teilkäufer wird Miteigentümer. Aber im Grundbuch wird dem Verkäufer gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingetragen. Dadurch hat der Verkäufer das alleinige wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie zu. Dazu gehört das Wohnrecht. Auch bauliche Maßnahmen können vorgenommen oder die Immobilie kann sogar vermietet werden.
Der verkaufte Anteil später zurückgekauft werden. Dabei wird wiederum über ein Gutachten der aktuelle Wert der Immobilie festgestellt. Für den veräußerten Anteil zahlen Sie dann entsprechend eine Summe in Höhe des Auszahlungsbetrags plus Wertzuwachs. Die Erben haben ein Vorkaufsrecht für den veräußerten Anteil. Entscheiden der Verkäufer oder dessen Erben sich für einen Verkauf der Immobilie, regelt der Teilkäufer den gesamten Verkauf. Da er selbst auch ein wirtschaftliches Interesse verfolgt, können man davon ausgehen, dass das Unternehmen zum bestmöglichen Preis verkauft. Der Erlös wird nach den Anteilen aufgeteilt. Manche Anbieter verlangen für den professionellen Verkauf der Immobilie ein Durchführungs- oder Abwicklungsentgelt.
Quelle: inhaltlich - tarif-testsieger.de

Teilverkauf der eigenen Immobilie: Rente aufbessern mit Haken - Dr. Saskia Gall - tarif-testsieger.de
Mit dem Eigenheim die Rente aufbessern - Leibrente, Imobilienrente oder Teilverkauf -
Was ist besser?
- Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG

 
 

Mietwohnung
Eine Mietwohnung* hat einige Vorteile gegenüber einer Eigentumswohnung. Die größten Vorteile sind die Flexibilität und die Mobilität, die besonders für junge Leute sehr wichtig sind. Mit einer Mietwohnung ist man relativ ungebunden und kann innerhalb von wenigen Monaten (3 Monate) die bisherige Wohnung aufgeben, wenn man durch die Änderung der privaten Verhältnisse, Familienzuwachs oder einen anderen Arbeitsplatz zum Umziehen gezwungen ist.
Mit einer Mietwohnung bleibt besonders jungen Leuten ein größerer finanzieller Spielraum und evtl. Ersparnisse müssen nicht unbedingt angerührt werden. Außerdem entfallen fast alle Risiken, wenn z. B. bauliche Mängel auftreten und Reparaturen, Renovierungs- oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Diese Aufgaben und Kosten liegen in der Regel bei dem Vermieter.
Vor dem Mieten einer Wohnung sollte man sich in aller Ruhe den Mietvertrag durchlesen und dann unterschreiben, denn wenn unterschrieben ist, gibt es kein zurück mehr. Im Mietvertrag wird in der Regel eine Mietsicherheit (Mietkaution, max. 3 Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart, dessen Höhe ausgehandelt werden kann. Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Der Vermieter kann auch eine Mietbürgschaft fordern, mit der er sich gegenüber Schäden an der Mietwohnung, Mietausfällen und anderen finanziellen Schäden (z. B. nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen) absichert. Die Mietbürgschaft ist eine Alternative zur Barkaution.

* Nach dem Bewertungsgesetz (BewG) § 181 Abs. 9 ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen.

Mietvertrag
Wohnungs-Mietvertrag
Wohnraummietvertrag
Mietkaution
Mietbürgschaft

 
 

Hausratversicherung
Eine Hausratversicherung (verbundene Sachversicherung) deckt Schäden an beweglichen Besitz (Hausrat [Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände) gegen Leitungswasserschaden, Sturm, Wohnungsbrand, Blitzschlag, Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus ab. Auch entstehende Kosten (Aufräumungskosten, Schutzkosten und Hotelkosten) sind mitversichert. Zusätzlich können auch der Diebstahl von Fahrrädern oder die Abdeckung von Elementarschäden und Überspannungsschäden eingeschlossen werden. Hier sind mögliche Selbstbehalte zu beachten.
In der Regel wird die Hausratversicherung zum Wiederbeschaffungswert abgeschlossen. Der Versicherer ersetzt die Kosten, um Sachen der gleichen Art und Güte in neuwertigem Zustand wieder zu beschaffen. Die einzelnen versicherten Gefahren sind nur im Verbund abgeschlossen, wodurch nur der gesamte Vertrag gekündigt werden kann. Im Gewerbe und in der Industrie sind gebündelte Versicherungen üblich, wodurch einzelne Gefahren (z. B. Leitungswasserschaden, Einbruchdiebstahl, Sturmschaden) versichert werden.
Zusätzlich zur Hausratversicherung ist für Hauseigentümer eine Gebäudeversicherung vorgeschrieben.

> hier ein wenig ausführliche

 
 

Der Kunde ist König?
Es stellt sich immer mehr die Frage, wie weit Kunden gehen dürfen. Ist es nicht im Interesse aller Beteiligten, wenn man auch auf Geschäfte mit Kunden verzichtet, die ein extremes Verhalten zeigen? Es gibt viele Kunden, mit denen man ohne Angst Verträge abschließen kann. Der Kunde sollte nur König sein, solange er sich auch so verhält.
Viele Unternehmen haben die kaufmännischen Denkweise, dass die Erfüllung der Erwartungen von Kunden im Vordergrund stehen und dadurch den Erfolg des Unternehmens garantiert wird. Aber dürfen sich Kunden deshalb so verhalten wie sie wollen? Im Internetzeitalter nehmen streitsüchtige und besserwisserische Kunden zu. Das führt nicht nur zu psychischen Belastungen, sondern auch zu einer Verunsicherung der Mitarbeiter im Umgang mit den Kunden.
Immer wieder sprechen die Angestellten des Auftragnehmers nach der Erledigung eines Auftrages, dass sie Stress mit dem Auftraggeber hatten. Dabei stellt sich die Frage, hat der Kunde immer Recht? Ich meine, Nein. Den Slogen "Der Kunde hat immer Recht" sollte ein Chef seinen Angestellten gegenüber nicht verwenden. Kunden liegen manchmal auch falsch. Einige Kunden sogar so falsch, dass Unternehmen besser ohne sie dran sind. Besonders schädlich ist es, wenn er sich auf die Seite eines "unvernünftigen" Kunden schlägt, anstatt auf die seiner fleißigen gut geschulten Angestellten.
Eine Geschäftsbeziehung ist immer ein Ausgleich der Interessen, weil sich weder der Kunde noch die Firma künstlich erhöhen oder gering schätzen sollten. Respekt, Wertschätzung, Vertrauen und Nachhaltigkeit basiert immer auf Augenhöhe. Wichtig ist aber, dass ein Kunde verlangen kann, ernst genommen zu werden.
Zu den schwierigen Kunden gehören die dominanten Kunden, die Feilscher, die Nörgler, die Besserwisser mit "angelesenem Internetwissen" und die Abzocker. Auch kennen heutzutage viele Leute von allem den Preis und von gar nichts den Wert.

Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgend jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.
Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld. Das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.
Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten.
Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.
John Ruskin

Warum der Kunde kein König ist
Wie erreiche ich Kundenzufriedenheit?
Der Kunde ist kein König mehr, sondern ein Egoman

Eigenleistung - Muskelhypothek

 
 
Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.
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