Wohnen

Kaufen oder Mieten?

Geschichte der Sanitär-, Heizungs-, Klima- und Solartechnik
Abkürzungen im SHK-Handwerk
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Die Entschheidung, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnen will, ist nicht einfach. Sie hängt von vielen Faktoren ab. Man muss sich darüber bewusst werden, warum man gerne kaufen oder bauen möchte. Ist das Ziel die Absicherung im Alter? Soll die Immobilie eine Geldanlage sein, die vermietet werden soll?
Durch die Sanierung von Altbauten geht der Trend oft in Richtung Eigentumswohnung. Diese Wohnungen werden besonders in Städten, großen Ballungszentren und auch in Feriengebieten immer attraktiver. Hier wird auf möglichst kleinem Raum viel Wohnraum geschaffen.
Bei der Frage "Kaufen oder Mieten?" ist nicht nur die finanzielle Situation, sondern auch die eigene Lebenssituation zu klären. (z. B. Kaufen, wenn man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wenn man alle paar Jahre umziehen muss, dann kann eine Mietwohnung sinnvoll sein. Ist man der Typ, der es lieber bequem mag und bei jedem Problem gleich den Vermieter anruft oder ist man bereit, sich selbst zu kümmern).
Besonders in den Ballungszentren wird die Suche nach einem "bezahlbaren" Einfamilienhaus, einer bezahlbaren Mietwohnung oder eines Grundstücks für den Bau immer schwerer. Dazu kommen noch die immer höheren Bauvorschriften (z. B. die EnEV), die das Bauen immer teurer machen.

Auf der anderen Seite sollte man auch den Leerstand bzw. die unverkäuflichen Häuser in einigen ländlichen Regionen nicht verschweigen und sich Gedanken machen, wie man diese Immobilien bei die Wohnraumbeschaffung mit einbezieht.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)


 
 

Eigenheim

Ein Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow, Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]) ist der Traum vieler Familien. Das Wohngebäude darf nicht mehr als zwei Wohnungen beinhalten. Hier muss der Eigentümer eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnen. Oft wird die zweite Wohnung Familienangehörigen (Eltern oder Kinder) zur Verfügung gestellt. Dabei handelt es sich dann oft um ein Generationenhaus, in dem mehrere Generationen unter einem Dach leben.
Ein Eigenheim hat viele traumhafte Seiten, aber es gibt auch Nachteile, die beachtet werden sollten.

Der größte Vorteil eines Einfamilienhauses bzw. Bungalows ist, dass man Ruhe im Haus hat (wenn man es will) und ganz für sich sein kann. Eigentümer von einem Haus brauchen sich keine Gedanken darüber machen, ob sich die Nachbarn gestört fühlen, wenn z. B. die Kinder schon frühmorgens Ball spielen oder bei Feierlichkeiten muss man sich mit den Nachbarn nicht abgestimmen. Das gilt natürlich nur, wenn wenn das Haus freistehend ist. Bei einer sehr dichten Bebauung (kleine Grundstücke) kann es hier auch Probleme geben.
Auch bei der Gestaltung von Haus und Garten hat man viele Freiheiten, wenn sie im Rahmen der Bauordnung liegen. Bei einer dichten Bebauung muss man sich evtl. mit dem Nachbarn kurzschließen.
Ein gut gepflegtes Eigenheim hat einen hohen Wertzuwachs, besonders dann, wenn es sich in einer guten Lage befindet.

Die Anschaffungskosten für ein Haus mit Grundstück sind je nach der Lage relativ hoch. Das gilt besonders bei Altbauten, wenn an dem Haus noch etwas verändert werden soll bzw. muss. Deshalb ist es bei dem Kauf eines Altbaus sinnvoll, einen Fachmann zu beauftragen, der bei der Beurteilung des Hauses und des Grundstückes eine Hilfestellung leistet.
Auch sollte man bedenken, dass sich Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, div. Versicherungen, Anschlusskosten, Wartungskosten) nicht nur auf den Hauskauf beziehen, sondern während des Wohnens auch Nebenkosten entstehen, die recht hoch sein können. Außerdem ist zu bedenken, dass auch Rücklagen gebildet werden müssen, falls Reparaturen und Renovierungen (Instandhaltungsrücklage) notwendig werden. Hier ist es also nicht damit getan, nur die Kreditrate zu bedienen.

 
 

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist und sich in der Regel im Keller- oder Dachgeschoss eines Eigenheims befindet, das vom Vermieter selbst genutzt wird. Sie hat neben den Wohnräumen einen eigenen abschließbaren Eingang (im Haus [Windfang, Treppenhaus]), eine eigene Küche, ein eigenes Bad und WC. Wenn der Wohnungseingang von Außen zugänglich und/oder die Wohnung vollständig ist, dann gilt diese Wohnung steuerrechtlich als zweite Wohnung (Zweifamilienhaus).
In Einliegerwohnungen werden spezielle Wohnbedürfnisse einiger Familienangehöriger (z. B. Eltern erwachsene Kinder) Rechnung getragen. Die Wohnung kann aber auch an familienfremde Personen vermietet werden, um bei der Finanzierung der Baukosten entlastet zu werden. Die Versorgung dieser Räume mit Wasser, Strom, Heizenergie und evtl. auch Gas muß vom übrigen Haus getrennt erfolgen, wobei die Versorgungsleistungen separat erfaßbar sein müssen.
Die Mieter von Einliegerwohnungen und von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter einer "normalen" Mietwohnung. Hier ist besonders der Kündigungsschutz stark eingeschränkt (§ 573 a - Bürgerliches Gesetzbuch). Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann den Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Es gibt also nicht die Kündigung aus einem gewichtigen Grund (z. B. Eigenbedarf). Die einzige Einschränkung besteht dann, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel beruft und er nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt (z. B. schwere Erkrankung oder er findet keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen).
Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate (bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Mietdauer zu beachten). Natürlich können im Mietvertrag nur zugunsten des Mieters auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Da hier aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter auf eine abweichende Regelung nicht einlassen.
Eine weitere Besonderheit ist die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Im Mietvertrag kann eine Abrechnung nach Quadratmeter vereinbart werden. Wenn dies nicht festgelegt ist, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.
Wer eine Einliegerwohnung mieten will, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich einen schlechteren Mieterschutz und eine ungünstige Heizkostenverteilung einhandelt, wenn man mit dem Vermieter keine besseren vertragliche Konditionen aushandeln kann.

Haus mit zwei Wohneinheiten

 
 

Eigentumswohnung

Immer mehr Menschen und besonders junge Leute ziehen in einen städtischen Raum oder eine Großstadt. Hier stellt sich die Frage, ob man sich eine eigene Immobilie oder eine Mietwohnung sucht. In vielen Fällen entscheidet man sich für eine Eigentumswohnung, weil sie keine Mietwohnung finden oder ein Einfamilienhaus für viele nicht finanzierbar ist. Bevor man sich für eine Wunsch-Wohnung (Neubau- oder sanierter Altbau) entscheidet, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Bei dem Kauf und dem Wohnen in Eigentumswohnungen gibt es viele Fallstricke, die man kennen und akzeptieren muss, denn man bindet sich auf einige Jahrzehnte. Oft ist es schwierig, eine Wohnung ohne Wertverlust wieder zu verkaufen.
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich darüber im Klaren sein, dass er zwar alleiniger Eigentümer seiner Wohnung ist, aber gleichzeitig auch Miteigentümer eines mehrgeschossigen Gebäudes wird. Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (Wohnungseigentumsgesetz) ist sehr umfangreich. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände, die konstruktiven Teile der Balkone und der Außenanlage. Hier bestehen Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der anderen Miteigentümer. Dabei kann es schon bei Kleinigkeiten zum Ärger kommen.
Auch die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung sollten nicht unterschätzt werden. Die Immobilie kann später genauso teuer (in der Regel auch höher) sein, wie zuvor die monatliche Miete. So können z. B. die laufenden Kosten später steigen, wenn z. B. die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Außerdem fallen Kosten für einen Verwalter an.
Der Vorteil einer sanierten oder schon gebrauchten Wohnung ist, dass man die Räume vor dem Kauf besichtigen kann. Eine Besichtigung ist sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen und übersehene Mängel muss man dann später auf eigene Kosten beseitigen. Wenn man selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann die Bausubstanz, den Schallschutz, einen vorzulegenden Energieausweis, die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten. Wichtig ist es auch, sich einen Überblick über den Zustand der Heizung, der Sanitär- und Elektroinstallation zu verschaffen.
Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung sollte man sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre aushändigen lassen. Daraus kann man entnehmen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. Auch die Höhe der sogenannten Instandhaltungsrücklage ist sehr wichtig. Wenn die Rücklage niedrig ist, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden. Sonderumlagen bedeuten, dass die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.
Neue Wohnungen existierten oft nur auf dem Papier und müssen erst gebaut bzw. fertig gestellt werden. Hier sollte die Baubeschreibung sehr genau geprüft werden. In dieser ist schriftlich festgelegt, welche Leistungen der Bauträger genau zu erbringen hat. Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Auch hier sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Baubeschreibung sehr genau prüfen kann. Hier sollte z. B. das energetisches Konzept, der Schallschutz, die Sanitärausstattung und das Heizungssystem beschrieben sein.
Ein sehr wichtiger Vertragsbestandteil ist der Zahlungsplan, in dem die Raten der Bezahlung des Neubaus festgelegt sind. Ein guter Zahlungsplan muss die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewährleisten. Die Schlussrate sollte mindestens 5 % der Gesamt-Bausumme betragen, damit man ein Druckmittel in der Hand behält, um bei Baumängeln eine zügige Nachbesserung durchzusetzen. Die Überprüfung des Kaufvertrag sollte neben der Baubeschreibung auch Zahlungsplan vor dem Kauf durch einen Finanzfachmann erfolgen.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) / LBS

 
 

Mietwohnung

Eine Mietwohnung hat einige Vorteile gegenüber einer Eigentumswohnung. Die größten Vorteile sind die Flexibilität und die Mobilität, die besonders für junge Leute sehr wichtig sind. Mit einer Mietwohnung ist man relativ ungebunden und kann innerhalb von wenigen Monaten (3 Monate) die bisherige Wohnung aufgeben, wenn man durch die Änderung der privaten Verhältnisse, Familienzuwachs oder einen anderen Arbeitsplatz zum Umziehen gezwungen ist.
Mit einer Mietwohnung bleibt besonders jungen Leuten ein größerer finanzieller Spielraum und evtl. Ersparnisse müssen nicht unbedingt angerührt werden. Außerdem entfallen fast alle Risiken, wenn z. B. bauliche Mängel auftreten und Reparaturen, Renovierungs- oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Diese Aufgaben und Kosten liegen in der Regel bei dem Vermieter.
Vor dem Mieten einer Wohnung sollte man sich in aller Ruhe den Mietvertrag durchlesen und dann unterschreiben, denn wenn unterschrieben ist, gibt es kein zurück mehr. Im Mietvertrag wird in der Regel eine Mietsicherheit (Mietkaution, max. 3 Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart, dessen Höhe ausgehandelt werden kann. Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Der Vermieter kann auch eine Mietbürgschaft fordern, mit der er sich gegenüber Schäden an der Mietwohnung, Mietausfällen und anderen finanziellen Schäden (z. B. nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen) absichert. Die Mietbürgschaft ist eine Alternative zur Barkaution.

 
 
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