Die Grundlage für die Heizkostenabrechnung (HKA) ist die Heizkostenverordnung (HeizKV). Der Betreiber einer Heizungsanlage hat die Pflicht zur Verbrauchserfassung und verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet. Messgeräte zu installieren. Die Abrechnungspflicht besteht für Miet- und Eigentumswohnungen, gewerbliche Räume und gemischt genutzte Räume. Eine pauschale Abrechnung ist unzulässig, auch wenn eine entsprechende Regelung im Mietvertrag abgemacht sind, sind diese nichtig. Der Mieter hat das Recht auf die verbrauchsabhängige Abrechnung und somit den Einbau eines Wärmemessgerätes, was er gerichtlich erzwingen kann. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Abrechnung ordnungsgemäß durchgeführt wird, da der Mieter sonst das Recht hat, den Heizkosten- und Warmwasseranteil nach § 12 HeizKV zu kürzen.
Nach § 11 der Heizkostenverordnung besteht keine Abrechnungspflicht, wenn
-  sich die
Räume in Gebäuden befinden, in denen der Heizwärmebedarf unter 15 kWh/m2 im Jahr liegt
- eine Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar (die Kosten amortisieren sich sich in 10 Jahren nicht) ist
- es sich um ein Wohnheim (Alters-, Pflege- oder Studentenheim) handelt
- die Räume vor 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und die Mieter den Wärmeverbrauch deshalb nicht beeinflussen können
- es sich um eine besonders energiesparende Heizungsanlage (z. B. Solarenergie) handelt
- die Wohneinheit über eine eigene Heizung und Warmwasseranlage verfügt
In einem Haus mit 2 Wohnungen, wovon eine der Vermieter selbst bewohnt und die andere vermietet ist, kann nach § 2 der Heizkostenverordnung vereinbart werden, die Heizkosten nicht nach dem Verbrauch zu berechnen.
Bei einem Gebäude mit einer Zentralheizung werden die Heizkosten gesamt anteilsmäßig über die Fläche (Grundkosten) und über den Verbrauch (verbrauchsabhängige Kosten) auf die Mieter umgelegt. Hier ist eine Kostensplittung im Verhältnis Grundkosten zu verbrauchsabhängigen Kosten von 30:70, 40:60 und 50:50 zulässig und muss dann über alle Abrechnungszeiträume beibehalten werden. Die Grundlage für die Umlage der Grundkosten* aus der Betriebskostenabrechnung ist überwiegend die Wohnfläche. Wohnflächen, die nicht an die Heizung angeschlossenen sind, müssen aus dem Umlageschlüssel heraus gerechnet werden.
Leere und selten genutzte Wohnungen (Ferienenwohnungen) müssen geheizt werden, damit die Heizungen und Wasserleitungen nicht einfrieren. Diese Wohnungen müssen bei der Abrechnung mit berücksichtigt werden.
Der Vermieter muss für die betreffenden Heiz- und Betriebskosten selbst aufkommen und darf sie nicht auf die im Haus wohnenden Mieter umlegen.
* (z. B. BetrKV § 1. 4.a) Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Geheimnis Heizkostenabrechnung - Mieterverein zu Hamburg
 
 
Wärmezähler / Wärmemengenzähler (WMZ - Speicherzähler)
Seit dem 1. Januar 2009 muss bei Neuanlagen der Energieverbrauch für die zentrale Warmwasserbereitung mit einem geeichten Wärmemengenzähler gemessen werden.
Ab dem 1. Januar 2014 muss der Energieeinsatz für die Warmwasserbereitung mit einem Wärmezähler erfasst werden (§ 9, Absatz 2 - HeizKV).
Dies betrifft alle sog. verbundenen Heizungsanlagen, hierbei handelt es sich um Heizungssysteme bei denen der Heizkessel mit dem Trinkwassererwärmer verbunden ist, z.B. zentrale Warmwasser-Speicher und dezentrale Frischwasserstationen. Eine Nachrüstpflicht besteht überall dort, wo mit zwei und mehr Einheiten Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden. Eine Ausnahme besteht nur bei Gebäuden mit zwei Wohneinheiten von denen eine Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird.
– Nur wenn der Gebäudeeigentümer hier einen "unzumutbar hohen Aufwand" nachweisen kann, kann der Warmwasserkostenanteil auch mit einem Wasserzähler und einer neuen Formel berechnet werden. Hierbei ist unklar, was ein unzumutbar hoher Aufwand ist
– Die bisherige Regelung (pauschal 18 %) entfällt mit Inkrafttreten der Novelle. Liegenschaften ohne WMZ-Speicherzähler müssen die Warmwasserkosten, mit Inkrafttreten der neuen HKVO bis zum 31.12.2013, mit einer neuen Formel berechnet werden.
Der Bestandsschutz für Warmwasserkostenverteiler (WKV) und nicht normgerechte HKV-V entfällt. Diese und andere, nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechende, Mess- und Verteilgeräte (wie z.B. vor dem 01.07.1981 montierte Heizkostenverteiler) müssen bis spätestens 31.12.2013 ausgetauscht werden (§ 5, Absatz 1 u. § 12, Absatz 2 - HKVO)
Duch diese Regelung ist die Erfassung der Warmwasserkosten nach der bisher üblichen Praxis inform einer rechnerisch ermittelten Wärmemenge bei der Warmwasserbereitung ist ab dem Januar 2014 nicht mehr zulässig. Die entfallende Wärmemenge bei der zentralen Warmwasserversorgung ist mit einem Wärmezähler zu messen (§9 Absatz 2).
Die im Eichgesetz festgelegte Eichgültigkeitsdauer für Warmwasser- und Wärmezähler beträgt fünf Jahre, für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Spätestens dann sind die Zähler (z. B. Allmess-Kapsel-Prinzip) auszutauschen. Nach dem Eichgesetz besteht die Eichpflicht für Wasser- und Wärmezähler, wenn sie im geschäftlichen Verkehr (zu Abrechnungszwecken) verwendet oder so bereitgehalten werden, dass sie ohne Vorbereitung in Gebrauch genommen werden können. Im Eichgesetz ist weiterhin festgelegt, dass die fahrlässige Verwendung oder Bereithaltung von ungeeichten/unbeglaubigten Messgeräten als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet werden kann.
Der Gesetzgeber erlaubt eine rechnerische Ermittlung des Energieanteils an der Warmwasserbereitung nur noch, wenn die Erfassung der Wärmemenge mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist, Die dafür anzuwendenden Formeln wurden geändert, z. B. wird der pauschale, prozentuale Warmwasseranteil durch einen flächenbezogenen Faktor ersetzt, weil durch den verbesserten Dämmstandard des Gebäudes der Anteil des Energieverbrauchs zur Warmwasserbereitung am Gesamtenergieverbrauch steigt. Auch die Heizwerttabelle der Brennstoffarten wurden mit den Holzpellets und Holzhackschnitzel, erweitert.
Nur die Eigentümer von Passivhäusern (aus dem Enerieausweis ersichtlich) werden durch eine Ausnahmeregelung belohnt (§11 Absatz 1–1a). Hierbei handelt es sich um Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/m2a und ausweisen. In diesem Fall sind die §§ 3 bis 7, soweit sie sich auf die Versorgung mit Wärme beziehen, nicht anzuwenden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Kalt- und Warmwasser in Passivhäusern ist trotzdem sinnvoll, weil dadurch ein Spareffekt zu beobachten ist.
Zur Zeit sieht die Heizkostenverordnung keine Erfassung der solaren Trinkwassererwärmung vor, weil die Kosten für Heizung und Warmwasser unterschiedlich weiterverteilt werden, wird bei jeder Heizkostenabrechnung der Energieanteil zur Warmwasserbereitung ermittelt. Außerdem unterstützen in unseren Breitengraden die Solaranlagen die Warmwasserbereitung meistens nur im Sommer. Deshalb dürfen die anfallenden Strom- und Wartungskosten auch nur diesem Kostenbereich zugerechnet werden. Für die solare TWE gibt es keine Berechnungsgrundlagen.

Eine Aufteilung der Kosten in Mehrfamilienhäuser mit solarunterstützen Heizungsanlagen und TWE muss also vertraglich festgelegt werden. Hier wird anhand der Kollektorfläche und der Kollektorleistung berechnet, wie viel Energie die Sonnenkollektoren zur Warmwassererwärmung beigetragen haben. Die so berechnete Solarwärme wird von der Gesamtenergie zur Warmwasserbereitung abgezogen werden kann. Der Einbau eines Wärmezählers zeigt genau, wie viel Energie die Solaranlage im Abrechnungszeitraum produziert und somit eingespart hat.

Die VDI-Richtlinie 6002 Blatt 1 - Solare Trinkwassererwärmung - "Allgemeine Grundlagen, Systemtechnik und Anwendung im Wohnungsbau" ist immer noch in Arbeit. Nur die VDI 6002 Blatt 2 - Solare Trinkwassererwärmung - "Anwendungen in Studentenwohnheimen, Seniorenheimen, Krankenhäusern, Hallenbädern und auf Campingplätzen" wird schon angewendet.
Bauteile eines Wärmezählers
Quelle: Allmess GmbH

Zu den neuesten Varianten gehört der Kompaktwärmezähler, der das bewährte Messkapselsystem und die innovative Ultraschalltechnologie vereint. Er besteht aus einer Ultraschallmesskapsel (1), in der sich keine beweglichen Teile befinden. Der Zähler ist somit verschleißfrei im Einsatz. Das abnehmbare Rechenwerk (2) kann mittels Halterung bequem an der Wand befestigt werden, was jederzeit eine gute Ablesbarkeit des Displays (3) ermöglicht. Fest angeschlossene Temperaturfühler mit Wendelkabel (5) können sowohl direktmessend (bei Neuanlagen) als auch in Tauchhülsen im Bestand eingebaut werden. Das neue Allmess EAT für Direktmessung (4) komplettiert die neue Generation der Wärmezähler. der die Einbindung in Fernauslesesysteme wie M-Bus, Funk oder in alle auf Impulsen beruhenden Systeme ermöglicht.

Einbau eines WMZ/Speicherzähler
Quelle: Allmess GmbH
Wärmezähler - Techem (Schweiz) AG
Wärmezähler - ista Deutschland GmbH

Von April bis September sollte die Heizungsanlage nicht zur Trinkwassererwärmung benutzt werden
WW-Wärmepumpen sind die bessere Lösung > Fa. Ochsner - Fa. Aermec - ?
 
 

Betriebskostenabrechnung (BKA)
Die Betriebskostenabrechnung (BKA) muss in übersichtlicher, vollständiger und verständlicher Textform erstellt werden, muss dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgen und eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (§ 259 BGB) ist zwingend vorgeschrieben.
Die Mindestangaben sind:

- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
- Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils je Betriebskostenart
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Auch die nicht umlagefähigen Kosten sollten aufgeführt werden.
Umlagefähige (kalte) Betriebskosten (Nebenkosten)* (§ 2 BetrKV):
-
Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung

- Beleuchtung
- Straßenreinigung und Müllentsorgung
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung

- Gartenpflege
- Hauswart/Hausmeister

- Aufzug (wenn vorhanden)
- Gemeinschaftsantenne (wenn vorhanden)
- Breitbandkabel (wenn vorhanden)
- Waschautomaten (wenn vorhanden)
- Sonstige Betriebskosten
(z. B. Sicherheitseinrichtungen (Brandmeldeanlage, Feuerlöscher) und Dachreinigungskosten
Nicht umlagefähige Betriebskosten (Nebenkosten):
-
Verwaltungskosten
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Wenn im Mietvertrag für Gewerberäume vereinbart wurde, dass die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden,
*
BetrKV § 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

 
 

Wohnungseigentumsgesetz
Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz [WEG, alt WoEigG) unterscheidet zwischen Wohnungseigentum, Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum. Die einzelnen Paragraphen des WEG befassen sich mit der Begründung des Wohnungseigentums, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Verwaltung des Wohnungseigentums, dem Wohnungserbbaurecht, dem Dauerwohnrecht und den Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit Wohnungseigentum.
Die letzte Änderung tritt am 1. Mai 2013 (Art. 9 Abs. 1 G vom 11. März 2013) inkraft.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte sich der Käufer unbedingt mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auseinandersetzen. Danach besteht eine feste Verbindung zwischen Alleineigentum und Miteigentum bzw. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, obwohl Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich Eigentum ist. Der Wohnungseigentümer ist aber immer nur ein Teil eines Ganzen und unterliegt zahlreichen Beschränkungen und hat zahlreiche Pflichten.
Besonders bauliche Veränderungen, die Wirksamkeit von Beschlüssen, Überschreitungen des zulässigen Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Störungen durch Miteigentümer und rückständige Wohngelder führen immer wieder zu Streitigkeiten, die in den meisten Fällen nur durch die Zuhilfenahme eines Fachanwaltes für Miet- und Wohnungseigentumsrecht geregelt werden können.
Die Wohnungseigentümerversammlung entscheidet per Beschluss, was die Wohnungseigentümergemeinschaft, also jedes Mitglied, über wichtige Themen (Instandhaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, Wirtschafsplan und Jahresabrechnung). Hier gilt in den meisten Fällen das Mehrheitsprinzip, wodurch die Minderheit mit ihren Interessen überstimmt werden.

Was Sie bei der Anfechtung von Beschlüssen beachten müssen - Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG
Kauf einer Eigentumswohnung  - Wohnen im Eigentum - die Wohneigentümer e.V.
 
 

Gasabrechnung
Die Grundlage für die Gasabrechnung basiert auf den eichrechtlichen Vorschriften und den Anerkannten Regeln der Technik (DVGW-Arbeitsblatt G 685 "Gasabrechnung"). Die Kontrolle der Durchführung wird von dem zuständigen Eichamtes übernommen.
Da Erdgas ein Naturprodukt ist, schwankt der Energieinhalt. Außerdem haben die Gastemperatur und der Gasdruck einen erheblichen Einfluss auf die Gasabrechnung. Folgende Faktoren haben einen Einfluss auf die Abrechnung:
- Ausschlaggebend ist der Betriebszustand des im Gaszähler vorhandenen Gases. Dieser ist je nach Druck und Temperatur unterschiedlich. Die Abrechnung erfolgt auf der Grundlage des Normzustandes des gelieferten Gases. Also muss der Betriebszustand auf den Normzustand umgerechnet werden. Dazu wird eine Zustandszahl für den jeweiligen Zähler ermittelt.
- Der Energieinhalt (Brennwert - je Kubikmeter im Normzustand) des gelieferten Gases, der ständig mit geeichten Messgeräten an festgelegten Messstellen ermittelt wird.
Das gemessene Betriebsvolumen wird in das Normvolumen mittels der Zustandszahl (z) umgerechnet und mit dem Abrechnungsbrennwert multipliziert.

Die thermische Gasabrechnung erfolgt über die Umrechnung der verbrauchten Gasmenge (m3) mit Hilfe des Umrechnungsfaktors in den Verbrauch in Kilowattstunden (KWh).

 
 
ich arbeite dran

Betreiberpflichten - Kurzfassung

das neue Videoportal von HaustechnikDialog mit vielen interessanten Informationen und Anleitungen aus der Haustechnik
Videos aus der SHK-Branche
SHK-Lexikon
Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.