Contracting-Formen
Die Contracting-Formen werden in der DIN 8930-5 2003-11 (Kälteanlagen und Wärmepumpen - Terminologie - Teil 5: Contracting) beschrieben. Sie sind aber gegeneinander nicht scharf abgrenzbar.
· Bei dem Energieliefer-Contracting (ELC - [Energie-Contracting]) übernimmt der Contractor die Planung, Finanzierung, Bau, Betrieb und Instandhaltung der Energieerzeugungsanlage und die Brennstoffbeschaffung. Außerdem trägt er für die Dauer des Vertrages (in der Regel 10 bis 20 Jahre) die komplette Anlagenverantwortung. Der Contracting-Nehmer bezahlt die produzierte Nutzenergie und eine Contracting-Pauschale. Die Kosten des werden über monatliche Raten beglichen und in der Regel aus drei Teilen bestehen:
· fester Grundpreis (GP) z. B. €/kW, €/a, €/Monat
· variabler Arbeitspreis (AP) z. B. €/kWh, €/MWh
· fester Messpreis (MP) z. B. €/a, €/Monat, €/Zähler
Der Schwerpunkt des Energieliefer-Contractings in der Immobilienversorgung (Wohn- und Gewerbeimmobilien). Die durchschnittliche Verweilzeit einer Wärmeerzeugungsanlage liegt bei 15 Jahren und mehr. In dieser Zeit reduziert sich der Anlagenwirkungsgrad (75 %). Eine professionelle Anlagenerneuerung kann den Wirkungsgrad auf 95 % anheben und den Rückgang erheblich besser absenken als es der bei der Eigentümer im Eigenbetrieb kann. Der Eigentümer kann alle Betriebskosten für die Wärmeversorgung an seine Mieter über die "warmen" Nebenkosten weitergeben. Maßnahmen zur Optimierung der Wärmeversorgung, die ein Eigentümer selber durchführt, kann er nicht vollständig an den Mieter weitergeben, denn eine Refinanzierung über eine Kaltmietenerhöhung ist nur in dem Umfang möglich, wenn eine energetische Modernisierung stattfindet und die Erhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden.
Bei einem Neubau kann der Vermieter bei der Erstvermietung wählen, ob er die Versorgung der Immobilie im Wege der gewerblichen Wärmelieferung über einen Contractor oder im nur durch die Energieversorgung darstellt.
Anders sieht es im vermieteten Wohnungsbestand aus. Der Übergang zur gewerblichen Wärmelieferung ist seit 2007 durch eine gefestigte Rechtsprechung des BGH eröffnet, wenn der umzustellende Mietvertrag dem Vermieter die Möglichkeit zur Kostenumlage aller in der BetriebskostenV aufgeführten Positionen einräumt. Bei älteren Mietverträgen gilt das für den Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsV, sofern der Vertrag nach dem 01.04.1989 abgeschlossen worden ist.
Im BGB § 556c wird ein Gebot strikter Kostenneutralität festgeschreiben. Die "strikte Kostenneutralität" ist aktuell so interpretiert, dass sich die Betriebskostenbelastung des Mieters aus der Wärmeversorgung (ungeachtet der bei Eigeninvestition des Vermieters zumindest teilweise möglichen Kaltmietenerhöhung) bezogen auf einen Referenzzeitraum nicht erhöhen darf.

· Bei dem Einspar-Contracting (ESC [Performance-Contracting]) übernimmt der Contractor den Betrieb einer bestehenden Energieerzeugungs- bzw. haustechnischen Anlage. Dabei tätigt er die ergänzenden Investitionen in neue Anlagenkomponenten und optimiert die Abläufe in der Energieerzeugung, -umwandlung und -verwendung. Der Contractor garantiert dem Contracting-Nehmer im Vorhinein die Energie- und Kosteneinsparungen über die Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 10 Jahre). Bei kurzen Laufzeiten des Einspar-Contractings werden meistens nur die wirtschaftlichsten Maßnahmen vertraglich vereinbahrt, was spätere Generalsanierungen oder langfristige Lösungen erschwert.
Die Contracting-Nehmer des ESC's sind hauptsächlich die Betreiber von öffentlichen Gebäuden, Krankenhäusern und anderen umfangreichen Liegenschaften (z. B. Industrie). Der Contractor optimiert den Gebäudebetrieb (alle Maßnahmen aus dem Bereich der Gebäudetechnik [z. B. Technikzentrale, Beleuchtung, Heizungs- und Klimaanlage]) durch eine Zusammenführung der Gebäudeautomation zu einer zentralen Gebäudeleittechnik. Dies erfolgt auf hohem technischen Niveau, wodurch sich die finanziellen Aufwendungen für Heizung, Lüftung, Klimatisierung und Regelung verringern.
Das Einspar-Contracting-Projekt wird zuerst auf die Eignung für einen langfristigen Vertrag überprüft. Hierzu muss u.a. das Alter und der Zustand von der Gebäudehülle und gebäudetechnischen Anlagen und die Eigentumsverhältnisse ermittelt werden. Um die Reduzierungs- bzw. Einsparpotenziale festlegen zu können, werden der Verbrauch und Kosten für alle Verbrauchsmedien (Elektroenergie, Heizenergie, Kälte, Dampf, Wasser und Abwasser) analysiert. Nun können die konkreten Verbesserungspotenziale ermittelt werden, die sich durch die Modernisierung der Anlagentechnik und durch eine Optimierung der Betriebsweise erreichen lassen. In  einer Feinanalyse werden die notwendigen Investitionen mit den erzielbaren Energiekosteneinsparungen verglichen und in einem konkreten Maßnahmenplan zusammengefasst, in dem unter Berücksichtigung der Vertragslaufzeit alle organisatorischen, technischen und baulichen Maßnahmen aufgeführt sind.
Bei der Inbetriebnahme der neuen Anlagen findet eine exakte Einregulierung mit einer Einstellung der zur Anlage passenden Parameter und Sollwerte statt. Nur so ist ein energiesparender sicherer Anlagenbetrieb (Raumtemperatur, Raumluftqualität, elektrische Energie) möglich.
Nach der Vertragslaufzeit stehen dem Contracting-Nehmer die Einsparungen in voller Höhe zur Verfügung. Die eingebrachten Anlagen gehen, je nach Vertrag, von Beginn an oder nach Ablauf der Laufzeit (BGB) auf den Gebäudeeigentümer über.

Contracting Leitfaden Hesse 2012

· Bei dem Anlagen-Contracting (Finanzierungs-Contracting) finanziert und baut der Contractor die Energieerzeugungsanlage. Im Gegensatz zum Einspar-Contracting ist beim Anlagen-Contracting z. B. nicht das das warme Gebäude Vertragsbestandteil sondern hier muss der Contracting-Nehmer die bereitzustellende Wärmeleistung beauftragen. Es handelt sich um eine reine Energielieferdienstleistung, die sich auf die Bereiche der Energiebereitstellung und -verteilung konzentriert. Die  Energienutzung beim Endverbraucher ist nicht Vertragsbestandteil. Der Betrieb, Energiemanagement und Brennstoffbeschaffung bleiben in der Hand des Contracting-Nehmers. Dabei trägt er das technische und wirtschaftliche Risiko, das er aber über Instandhaltungsverträge und Versicherungen an Dritte auslagern kann. Der Contractor refinanziert sich aus einem Contracting-Entgelt für Anlagenbau und Finanzierung.
Die Energieliefergrenzen müssen klar definiert werden, da die Mengenmessung die Vertragsgrundlage bildet. (Wärmelieferung ab Verteiler im Technikraum oder ab Heizkörper in der Wohnung).  Die Vertragslaufzeit ist letztendlich von dem Abschreibungszeitraum der neu zu installierenden Anlagenkomponenten abhängig. Diese kann je nach der Anlagentechnologie und Betrachtungsweise 10 bis 20 Jahre betragen.

· Bei dem Betriebsführungs-Contracting (technisches Anlagenmanagement) übernimmt der Contractor die technischen und kaufmännischen Aufgaben des Contracting-Nehmers (Betrieb, Überwachung, Instandhaltung und -setzung von bestehenden Energieerzeugungsanlagen). Dies Contractingform wird meistens gewählt, wenn der Contracting-Nehmer nicht die geeigneten Fachleute für die technischen Betriebsführung findet. Er trägt aber keine Verantwortung für die Nutzenergielieferung. Der Contractor berechnet eine Betreiberpauschale über die Vertragslaufzeit (in der Regel 1 bis 5 Jahre).

· Bei einem Voll-Contracting übernimmt der Contractor die Planung, Finanzierung, den Bau und Betrieb inkl. Energie der Energieanlage. Der Contracting-Nehmer kauft Wärme und/oder Strom zu einem fixen Grundpreis und einem variablen Arbeitspreis, der die Kosten der effektiv verbrauchten Energiemenge deckt. Der Grundpreis deckt die Kapitalkosten inkl. Amortisation und die Kosten für Service, Unterhalt und die Garantieleistung der Anlage.
Die Anlage ist im Besitz des Contractors. Diese Contractingform beinhaltet letztendlich alle vorhanden Contractingformen (Energieliefer-, Einspar-, Anlagen- und Betriebsführungs-Contracting). Die Bedingungen für die Energielieferung werden in einem Vertrag mit einer langen Laufzeit (in der Regel 15 und 30 Jahren) festgelegt. Aufgrund der immer umfangreicheren Technik und Möglichkeiten kann diese Contractingform in der Zukunft zunehmen.

· Bei dem Mini-Contracting handelt es sich fast immer um Energieliefer- oder Anlagen-Contracting, bei dem keine Garantie für eine bestimmte Einsparung gegeben wird. Es geht hier vor allem um die Modernisierung von Heizungsanlagen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Vorteil ist, dass es bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern kein Problem bezüglich der Kostenumlage auf die einzelnen Mieter gibt. Die Contractoren sind in den meisten Fällen Energieversorgungsunternehmen (Stadtwerke), die diese Dienstleistungen auf lokalen Märkten anbieten.
Die Grundlagen sind
- eine Zusammenarbeit mit dem Heizungshandwerk.
- die Modernisierung von Heizkesseln und Nebenanlagen in Bestandsgebäuden.
- der Energieträger Erdgas oder Nahwärme.
- auch die Kombinationen von Gas mit Solarthermie und andere regenerative Energien (Holzschnitzel, Biogas).
- eine langfristige Kundenbindung durch das Energieversorgungsunternehmen (EVU).
- die Abrechnung der erzeugten Wärme (Messpunkt Wärmemengenzähler) oder über den Gasverbrauch (Gaszähler). Die Abgas-, Betriebsbereitschafts- und Abstrahlverluste des Heizkessels liegen im Risikobereich des Contractors und die übrigen Energieverluste (Transmissions- und Lüftungswärmeverlust, Warmwasserbereitung; Verteilungs- und Übergabeverluste) sowie die Gewinne aus Einstrahlung und internen Quellen gehen in beide Abrechnungsformen ein.
- eine Übernahme der Anfangsinvestition (Gebrauchsüberlassung der neuen Anlage gegen Entgelt), wobei die Wartung fast immer, Reparaturen dagegen nicht immer dabei sind.
- Vertragslaufzeiten von 10 Jahren.
Damit die Akzeptanz des Mini-Contractings verbessert wird. sollten die regenerative Energien (Bioenergie, Erdwärme, Wasserkraft, Sonnenenergie, Windenergie) eingebunden werden. Die Einspareffekte werden durch das Vorziehen einer Modernisierung, effizientere Technik, hochwertige Bauausführung, individuelle Einstellung und regelmäßige Wartung erreicht.
Hier sollten folgenden Möglichkeiten genutzt werden:
· Verwendung hocheffizienter Markengeräte (Abweichung nur auf Kundenverlangen)
· Verwendung besonders energieeffizienter Komponenten wie Speicher und Umwälzpumpen
· hydraulischer Abgleich der Anlage
· Einsatz ausschließlich von Brennwertgeräten
· regelmäßige, umfassende Inspektion und Wartung
· Überprüfung der Brennwertnutzung im praktischen Betrieb
· Garantie einer quantifizierten Energieeinsparung
· Abrechnung der Energie am Ausgang des Heizsystems
· Schulung und Zertifizierung der beteiligten SHK-Fachbetriebe